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经济下行环境下中国的高楼危机

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发表于 2023-2-17 14:43:49 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
从2022年底中共放弃疫情清零政策开放至今,相信大家都感受到了中国经济的颓势。原因很多:国际上产业链加速撤离中国;美国对中国高端芯片制程的技术封锁;世界范围内高通胀率对海外购买力的抑制;国内的原因则包括三年严格清零政策下对中小型企业商户的毁灭性打击;过度封控对居民存款的过度消耗;国民对经济安全丧失信心也让他们不敢消费。外循环正在逐步脱钩,内循环又缺乏动力,政府财政更是捉襟见肘。社保亏空,中共不得不加快推进延迟退休方案以减少退休金发放,医保方面也在大量减少个人账户金额并提高统筹账户报销门槛。地方财政更是青黄不接,多地已经不得已采取缩减编制、公务员降薪等无奈举措。

中国经济环境的恶化,对普通人来说有什么影响呢?除了工作更难找,收入更拮据之外还有什么需要关注的吗?我想特别强调一点:房屋,特别是楼房,其居住环境和安全性的劣化在当前经济环境下可能成为社会危机。

长久以来,中国城市商品房的金融属性是远超其商品属性的。很多人买房是为了炒房获利,城市的房价被推高至远超当地工薪阶层收入水平,这是中共畸形的经济政策导致的。为了发展经济,中共曾经效仿罗斯福新政大规模投资基础设施建设,投下的海量资金(如四万亿救市资金)确实一定程度上带动了中国的市场。然而由于对知识产权和科技创新的忽视,这些资金并没有发展出有竞争力的实业体系,而是流入投资领域玩起了钱生钱的游戏,特别是房地产。

中央防水印钱,地方政府也乐得大搞土地财政搂钱。土地出让金在多地甚至占到地方财政收入一半以上,可以说这些地方政府就是靠卖地活着。而地价在总房价中占比之高也令人咂舌,某些大城市可以轻易达到七成以上。钱就这样落入了投机客和政府的腰包。经济流转,房价飙升,苦的是掏空了六个钱包还背上沉重债务的房奴。

三年清零政策对地方经济最大的影响是房屋交易量下降。原因也好理解,疫情经济不确定状态下大家自然对买房这样的大宗交易持观望态度。本来疫情缓解积累的购买力释放可以减少其影响,奈何中国的封控时间实在太长,整整三年之久。这么长的时间背负着巨额债务急需流动资金的开发商是挺不住的,无奈之下他们只能或明或暗的降价销售。可是中国商品房的金融属性决定了一旦降价成为趋势就会有崩盘风险。本来打算投资房屋赚钱的投机者会放弃买入,甚至将手上的房源抛出,进一步压低房价。即使是刚需购房者看到降价的趋势也会尽量推迟买房时间。特别是目前中国降息的政策更加打击购房者的积极性,晚一点买说不定会有更低的房价和贷款利率。房屋交易量下降对地方政府的土地财政是毁灭性打击。在开发商被迫降价甚至破产导致大量楼盘烂尾的现实中,谁还会去接手政府放出的高价土地?从过去几年的市场数据中可以土地流拍和卖地收入大幅减少已经在多地城市现实中发生了。

对于普通民众,受影响最大的应该就是买房后还背负大量贷款的人群了。特别是那些买了期房还未交付的,有巨大的烂尾风险。由于过度融资导致资金链断裂,大量的地产商(如恒大)濒临破产,而且在建项目监管资金被挪用是中共治下的常态,烂尾楼的出现就在所难免。据统计某些地方的在建楼盘烂尾率高达三成以上,这对购房者无异于天降横祸。更糟糕的是中国式购房贷款与众不同,贷款者即使放弃被抵押的房屋也不可以从债务中脱身(如果房屋价值低于债务的话)。银行显然不会回收拍卖烂尾楼,那么贷款者就要一边还贷款一边继续租房,如果停贷就要上失信名单。有些地方政府迫于压力许诺解决烂尾楼问题,但提出的方案居然是让购房者再出一笔建设资金!

对于所购房屋已经交付入住的贷款者影响相对较小,主要是失业带来的还款能力影响和贷款利率高于目前市场水平(过去的贷款利率不受当前降息政策影响)。许多人选择提前还贷,但很多银行出于自身利益对此设置重重阻挠。很多人反映银行要求提前还款者必须预约,但预约期限长达半年以上。也有不少人找关系把过去的购房贷款转变为目前利率较低的商业贷以节省利息支出,但这本质上是违规操作,而且改变了贷款性质,也增加了风险(银行可以随时要求商业贷提前还贷)。

那么对于有房无贷的人是不是就没有影响了呢?并不是,房屋贬值会带来现实的经济损失,老旧房屋的维护更可能在未来造成社会危机。

先来谈谈房屋贬值。除了经济下行人口萎缩导致房屋交易减少引发的贬值,我更担心政府规划故意制造现有房产贬值。特别是非一线城市地方政府财政过度依赖卖地收入,它们一定会想方设法维持对新地盘新房屋的市场需求。需求不足的话就创造需求!这是很多城市已经执行多年的成熟经验了,借口老城区面积不足规划落后,换个空地新建城市中心、工业区和商业区等,将政府和企事业机构(特别是医院、学校等)搬迁到新区。将来老城区将远离工作和学习地点,也远离医院等服务部门,住户逐渐迁出,房产价值将大幅降低。当然有些人会期盼拆迁补偿,但除了那些确实缺乏土地的一线城市,在当前经济环境下中小城市更可能对老旧城区置之不管。毕竟很多城市连修地铁都要把出口故意安排在远离现有住宅区的空地上,就是为了让这些地皮升值好多卖点钱。

如果老旧城区受到地方政府的政策歧视,后果仅仅是贬值么?很多人容易忽略的一点是:房屋和基建设施(如道路管线等)都是需要维护的,而且越老旧的设施维护费用越高。在中国人口萎缩的大前提下,多数中小城市的常住人口将迅速减少,加上政策性歧视老城区,那老城区的最终结局很可能是以下两种:(1)居民全数迁出,弃置成为死城;(2)破败不堪,成为低端人口聚集区,事实上的贫民窟。

如果在较新的城区拥有房产是否就可以高枕无忧了呢?也不尽然。近几十年火爆的城市房地产,开发商为了多挣钱普遍倾向于建设高容积率的住宅区,也就是盖高楼。很多楼房的入住率并不高,甚至中高档小区也有很高的空置率。许多人买房是为了投资,不少还长期处于毛坯状态。入住率低下会直接影响到对房屋和小区的维护。事实上物业费缴纳不足在中国多地是常态,不少高档小区也出现绿植无人维护,儿童游乐设施破损,池塘漂满垃圾树叶蚊虫蔓延的现象。对于楼房来说,越高的楼房维护的难度和成本都越高。而且定期(最多二三十年)需要大修(楼顶维护、电梯、线路管道等),可是钱从何来?承诺给房屋质保的开发商很多已经破产,大量的空置房也给业主集资制造了极大困难。缺乏维护的高楼很可能成为危房危害大家的人身安全,要是坏了电梯水泵之类的也会极大的影响现有住户。对于一些低端小区,如拆迁安置小区之类,还有一个大问题是楼房的建筑质量。据说很多开发商盖楼是按照60年使用寿命来设计的,虽然难以确认,但为节省成本而偷工减料在中共治下是屡见不鲜的。即使在一些中高端住宅楼也常常出现高层水压不足等明显缺陷,至于其它不易被发现的隐患(如地基)就更难保证了。上海就曾经发生过在建楼房倾倒事故,这还是上海啊,其他地方的低端住宅楼质量只会更加令人担忧。而且这些低端楼房常常成为城市打工者的群租房,日常维护只会更差,一旦发生事故受害人数也会更多。

在中共治下中国社会的经济和人口下滑趋势已成定局,地方政府继续玩土地财政也是大概率事件。新房增多人口减少,大量的老旧房屋将被空置和荒废也是可以预见的。财政收入的萎缩使得政府对房屋和市政基建的维护开支也必须减少。按照中共执政的一贯方针,它们一定会把有限的经费优先用于维护自己的利益。权贵官员和公务员住宅区肯定会被妥善维护,其他的私人住宅就要靠业主自己了。有钱人还好说,越来越多的贫民住宅区将面临设施老化缺乏维护而危楼林立。如不发生重大社会变革,高楼危机的到来恐怕难以避免。
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