【菁英论坛】房地产局部崩盘 中共无计可施

dazhu2689

【大纪元2023年05月26日讯】中国的房地产市场一直牵动各方关注，最近网络上流传中国房地产市场的几个新常态，包括不少城市当月新增库存是当月去化量的2倍以上，以及买方砍价越砍越多，有的买方一上来就30%～50%的直接砍。专家预计今年二手房成交价格跌幅明显大于10%，今年卖房的人大部分会亏钱离场。

另一方面，最近的数据显示，2022年中国法拍屋的数量达到200万套，比五年前增加了200倍以上，比疫情之前增加了4倍。在香港股市的恒生指数中有一个中国房地产指数，三年来跌掉了差不多80%。

中国房地产市场关系到每一个人，中国人70%的财富都在他的房子上，如果房价跌下来，老百姓的财富就要大幅度缩水。那么中国房市现在到底是什么情况？未来又会发生什么样的变化？

房地产大佬赌错中央政策 陷入绝境

电视片独立制片人李军在新唐人《菁英论坛》节目中表示，中国大的房地产公司已经到了日子最艰难的时候，房地产两个龙头企业都面临资金危机。在住房领域，许家印因为一直欠债，在5月12日收到了法庭的执行通知，要求他交很多费用，包括分红、罚款、违约责任以及一些相关费用，加起来60亿。如果许家印不交这个钱，他有可能沦为“老赖”。一个中国房地产龙头企业的老板走到今天这个地步，可以看出这个行业的一些基本状况。另外一个是商业住房领域的龙头企业万达，最近申请第三次IPO又失败了，王健林也很沮丧，因为如果万达可以上市就能回笼很多资金，万达现在的资金也非常困难。整体上今年中国房地产企业的资金已经到了非常紧张的地步。

根据央行数据，今年1月份，房地产新增按揭贷款2500多亿人民币，比2022年同期下降了将近2/3，2022年1月份的数据是8400多亿。2、3、4月份继续下降，最新数据是4月份同比再降了2000多亿。房地产商现在的资金回笼情况比2022年少了这么多，可以想像它们的资金困难到什么程度。

中国房地产专家黄大卫在《菁英论坛》中表示，王健林跟许家印经济困难到破产，与他们在2018年前对赌中央政策有直接关系。2008年次贷危机之后，中国经历了一个长时间的房地产低谷，到2012年2013年的时候，出现了一波旧城改造，棚房改造，开始大面积的升级换代城市里的原有房产，这就新增了很多需求，导致中国房地产随后有一个非常大的牛市发生。然后到2015年2016年的时候，就发生了经济危机，国内叫股灾。之后王健林跟许家印就赌定，中央会有一个大的政策出台，所以他们最后的疯狂扩张是在2016年之后发生的。因为他们此前从2012年2013年有一个大的发展，原因是当时他们赌对了中央或者北京会在经济危机时出手救市，而且会以房地产作为拉动经济的一个主要引擎，所以2015年2016年经济危机之后，他们就赌中央会继续发展房地产。然而到2018年中国陆续出台了一些调控政策，他们一下子就整个懵了，他们之前的所有扩张是来自于对中央政策的一个判断，他们觉得，上次他们能够翻了十番市值的主要原因是抓准了时机，那现在是他们赌输了。

其实当时有一个叫做商业地产去库存的这样一个运动形式，实际上他给你一个逃命的机会，让你们这些开发商把过去十年累积的过剩产能的商业地产、工业地产尽快脱手。但是王健林跟许家印的判断还是停留在胡温时代的这种叙事模式，他们觉得未来经济不行了，中央肯定会把房地产搬出来，但是他们这次可能判断错了，所以他们的一个扩张之后，就很快陷入债务危机。而且最主要是中国在过去十年，它不太允许房地产企业的融资，例如在国内上市融资，这个非常困难，其次贷款也非常困难。所以他们就向外发行了很多高利息的票据，我们看到普遍在12.5%，最高的我看过是25%，但一般房地产开发公司的正利润，一般来说我们觉得不应该高于15%。所以他只要一个项目拖了两三年，在市场销售一慢下来，基本上就可以说，这种票据是压死骆驼的一块大石头，就整个大石板把他们压垮。

中国房地产局部崩盘 未来趋势看四大因素

黄大卫说，其实中国房地产经过了很多次的崩盘，但是你会看到数据很打架，因为它叫做局部崩盘。因为中国的结构是地区之间的发展不平衡，不匹配，差异很大，所以目前中国房地产其实早就有一部分是崩盘，就跟经济危机一样，它早就有部分爆发，但是它没有达到全面爆发。例如这一周我更新了一下云南昆明的房价，比2020年大概跌了30%到40%左右，这是找学生去实地调查的一个情况，我们觉得这已经算是非常严谨意义上的崩盘，成交量很少，但是有些地方交易数据对比2022年同期又增长了1%～3%，而它的成交金额增长超过11%多，就是核心城市高房价地区的贡献度很大。举个例子，比如成交了两套，可能原来的两套是昆明的，现在的两套是上海，所以你看到那个成交金额跟数量是不匹配的。

展望未来房地产市场的大方向，黄大卫表示，未来中国房地产基本上受制于四个方面。

第一方面就是中国的出口情况，因为中国的房地产市场需求，由两方面组成的，一方面是我们说的内需，一方面叫外需。可能很多人没听过什么叫外需，我从2004年提出一个理论，就是房地产的外需型需求。举个例子，例如东莞之前常住人口100多万，后面达到300多万，你要明白它的土地房产，包括厂房、商户商业写字楼到住宅，相当大的部分是由于台商、日商跟出口型企业都从深圳搬到东莞去，东莞就突然之间接受了大量的这种出口型商家，他们的房子虽然不是由外国人用，也不是把个房子出口到外国，但是它整个需求是以外需型需求为主。当然中国的外贸，像东莞这几年整个外贸已经差了，那它大量的空置出来的住宅、工厂厂房，还有商业写字楼，就变成空置了，这个外需一缺乏的话，它整个就空置下来。这不像内陆地区，像鹤岗、黑龙江或者是边远山区那种房地产市场，它们没有外需型需求，完全是由内需型需求来决定。

第二个因素就是居民可支配收入，因为中国的社保制度、医保制度跟欧美国家不是一回事，中国的中低收入家庭的医保社保包括养老，绝大部分还是靠自己来负担，它不像欧美社会，它的中低收入人群有大量的社会救济跟社会福利，所以它的可支配收入的计算，严格来说要把那个医疗教育养老这一块撇出来。所以要是说可支配收入，举个例子，可能燕郊跟北京的那个居民收入其实差距不太大的，例如北京的收入是1.5万，燕郊可能1万左右，那你觉得他们只是差1/3，那你就错了，因为北京的门诊一个月报销2万，一人交1500，与燕郊的差距大概至少差不多13倍、14倍，所以它们之间的可支配收入的差距就非常遥远。所以我们未来看居民需求的话，除了他们的收入，还有看中国未来的医保、社保是否能够增加，这是影响房价的非常大的一个因素。

第三个因素就是国际关系，中国尤其是核心城市上海、北京还有深圳，其实相当多的一些外资进入中国投入房地产市场，它有两种方式，一种就是它买的比较少，一般是以基金的模式去控股一个商场把它出租收租，另外一部分就是那些外资企业它在租办公楼，租住宅，租厂房。中美关系，还有中欧关系的未来发展，会影响到一些核心城市高房价地区的房价，这个因素比较大，例如上海、珠三角、长三角这一块房价跟国际关系的紧密度比较高。

第四方面就是经济预期的影响，北京常说一句话叫稳预期，就是经济预期对房价的影响是很大的。现在它一天到晚在做的事情就是宣传，希望能够稳定大家的一个预期，对未来经济的楼市，或者是说整个经济的看法，这是非常有用，不要小看这个宣传的力量，因为它是在一个封闭的空间里面进行这个宣传，基本上所有的宣传媒体它都可以利用，所以它未来的政策方向跟那引导方式很重要。

总体来说就看这四个因素的影响，要是说都是有利的，那自然房价在未来我估计不会说迅速地恢复，只是说北京为中心的环渤海地区、长三角地区，还有珠三角地区，未来能够恢复到2019年房价的80%，我们觉得已经是天大成功，这已经是一个非常大的复苏。而像其它的非核心城市或者没有竞争力的城市，它们的房价基本上就只能说是大江东去，基本上不可能恢复到过去的黄金时间。

70年大限如何解决 已见两套方案

除了房价问题和房地产泡沫问题，由于中共剥夺了中国人对土地的私有产权，中国的房产只有70年使用权，被称为70年大限。随着一些房产临近这个大限，政策上如何解决这个问题，也成为人们关注的热点。

对此，黄大卫在《菁英论坛》表示，其实有接近70年使用的房子，例如上海静安区的房子，有些是1965年70年代的商品房，他们是比较早试点去做商品房，有一些部分是接近70年大限。他们根据中国城市房地产管理法，最早就制定了一个关于土地使用出让年限届满的处理方案。

他的方案是补交土地出让金，相当于补交地价，因为你过去所交的所谓楼面地价，其实相当于你跟政府租了70年，商业楼是40年，这个租金相当于一次结清，那现在到期之后你再付一次。过去的讲法有两种方式去支付，一个叫做以土地出让金的税收形式去交，第二种是以补地价的方式去交。根据我的看法，重新补地价是可能性最大的，假如上海现在静安区的楼面地价是2万块钱一平米，那你房子到期了，你就把你的楼板价这个2万补齐，它可能是按你房产里面的分摊面积来补，一般商品房大概分摊30到40平米左右，大概就你要补60万到80万，这是一种补法。

另外一种我看到一个例子就是，他把那个商品房拆掉，当地政府比较有钱就会提前在到期之前把那个房子纳入拆迁范围，把它拆迁重建，原来租户就1:1给回来一个房子，那就回避了这个房子的大年限的问题，又回避了要你交钱，他也可以乘这个机会把你的房子收回来，也不用拆迁了，原来七层高的，我就直接在那里建个50层、40层，这样他又解决了一个财政收入的问题，就看什么情况来做了。

中共发展房地产陷入两难 已无路可走

《大纪元时报》总编辑郭君在《菁英论坛》表示，中国房地产市场存在着巨大的泡沫，只要是泡沫呢，它一定就会有破裂，泡沫越大，那个破裂得越惨。专注房地产研究的中国经济专家任泽平有个估算，就是2020年中国全国房地产的价值是62.6万亿美元，在同一时间段，当时美国是33.6万亿美元，日本是10.8万亿美元，英国、法国和德国合计才只有31.5万亿美元，也就是说呢，中国这个房地产的价格比美国加日本加英国加法国还要多。到了2021年就更厉害了，中国的住房市值达到了73.8万亿美元，一年就超过了日本全国的房产市值。房子的市值与GDP的比例，中国在2020年已经达到414%，比日本20世纪90年代房地产泡沫破灭前的391%还要高，比美国2008年金融危机前后高两倍，美国当时只有169%。

还有就是房子购买者的承受指数，也就是楼房的平均价格和当地收入中位数的比较，我们发现北京、上海、深圳是全世界最高的三个城市，就是说一个普通居民的收入，可能要三四十年不吃不喝才能买一套房子。所以整体来说，中国房地产泡沫可以说是全球最大，也是历史上从来没有见过的，一旦经济下滑，或者是一旦利率上升，这个泡沫必然是大爆破。

郭君说，中国房地产市场当时的产生，是为了解决地方财政危机设计出来的，因为共产党当时全部是计划经济，它的房地产投入市场的时候，房子越贵，地方收入越高，所以政府和发展商、银行三方面在一起拚命地抬高房地产价格。当时我记得他们是一波一波人去香港学习，因为香港政府也是这么干的，他们觉得，哇，这经验太好了，他们到处参观，各个省市的人都来香港参观，我那时候在香港做记者，就是都在谈这件事。房地产对香港政府的收入贡献特别高，中共就把这个办法搬过去了。

后来习近平说房住不炒，理论上绝对是对的，但是具体政策推动下去，它首先和地方财政的目标就有冲突，也和那些拥有房地产，拥有多套房子的业主的期待是有冲突的，这批人数量巨大。所以，现在中央宏观政策和下面地方利益完全是背道而驰的，实行起来一定会发生很多问题。中国房地产价格不能够再高速地往上升了，否则会引起金融的大危机，但是它也不能够下跌，因为中国居民资产会受到大损失。北京想要推出房地产税，想用房地产的资产持有税来弥补土地出让资金的减少，问题是它可能导致房地产市场进一步的加速崩溃，所以这是一个两难的问题，现在房地产这个路，我看着简直是无路可走了。

新唐人、大纪元推出的新档电视节目《菁英论坛》，是立足于华人世界的高端电视论坛，该节目将汇集全球各界菁英，聚焦热点议题，剖析天下大势，为观众提供有关社会时事和历史真相的深度观察。

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——《菁英论坛》制作组

责任编辑：李昊#