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评认房不认贷与中国经济政策

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发表于 2023-9-9 10:19:46 来自手机 | 显示全部楼层 |阅读模式
近日中国多个城市推出了认房不认贷的新政策,即只要购房者名下没有房产,那么无论他以前是否有过房贷,都可以享有首套房在首付和贷款利率方面的优惠政策。这个政策的直接目地当然是为了促进房屋销售,减少对无房者购房的限制。

当前中国经济正处在山车般急转直下转折点的特殊时期,中共政府在这个节骨眼上终于祭出认房不认贷政策实属无奈之举。其根本目地有三。首先最重要的是从增加的房屋销售中获取土地转让和税金收入,其占房屋价格比例可达七成以上,是很多地方政府的最主要财政收入。疫情过后全国范围内土地财政严重萎缩,政府急需新政促进房屋销售以填补亏空。其次是帮助银行放贷。由于经济不景气,中国执行宽松货币政策,频繁调低利率以求更多货币以贷款形式进入市场提振经济。然而与海外脱钩后制造业实在太不景气,订单不足也不敢贷款扩产。中国股市水泄直下,投资者纷纷撤资,大量资金流入低风险的银行存款。普通百姓也在危机中倾向于增加储蓄,减少消费和借贷。降低利率后现有的房贷持有者也尽可能提前还款减少损失。这一系列的后果是银行存款大增却放不出贷款,这让银行压力山大。能够增加房贷的政策是这些银行最乐于看到的,因为这算是当前中国最优质低风险的贷款了。第三个目地是拯救在爆雷边缘挣扎的房产商们。恒大、碧桂园的巨额债务问题大家都看到了,房地产市场如果继续低迷后更多爆雷的后果将难以想象。

认房不认贷新政肯定能够在一定程度上促进房屋销售,但其实际效果恐怕会很有限。当前大家购房意愿的降低的根本原因是对经济发展趋势的悲观预期和个人收入的降低。不断增大的降薪失业风险让大家更不敢巨额贷款买房。仅仅因为首套房政策限制放宽就会买房的人当然有,但不可能很多。而且这种购买力的释放也只是一次性的,不会有持续的效果。就像开放二胎对人口萎缩的趋势只是稍微减缓了一段时间而已,接下来就算再开放三胎四胎也无济于事了。新政策带来对房屋市场利好的预期还会带来一项副作用,就是大量炒房客趁机抛售二手房,导致新政对新房销售的提升削弱。事实上多个城市的实际数据显示新政实施以来房屋销售数量确有所上升,但二手房挂牌数量增长更多更快,最终待售房屋数量反而增加了。

对于认房不认贷这个政策本身我个人还是很认可的,其实我都觉得此政策出台太晚了。大家想想,按照以前的政策,一个人若是曾经有过房贷,那么即使他目前没有房产也不可以按首套房资格购买房屋,这合理吗?首套房优惠政策不是为了对个人居住刚需房的保障吗?当然中国政府的解释是不鼓励炒房行为。曾经贷款买的房子为什么不在了?被卖掉了?炒房!这合理么?拿唯一的住房去炒?也许有一些这样的人吧,但大多数人还是出于其它目地:升级房屋,改善住房条件;经济困难不得不降级房屋或出售唯一房屋筹措资金;因为搬迁或改变学区等具体需求而换置不同区域的房屋……这些都是合情合理的需求,剥夺他们再次购房时的首套房待遇本身是不合理的。

由于多年来城市房价上涨过快,政府提出买房不炒的理念,而有过房贷即失去首套房资格是配套政策之一。但中共政府口中的买房不炒更多是平息民众对房价过高的怨恨心理,而不是以降低房价为最终目地。事实上很多地方政府甚至禁止地产商的降价促销行为。这里的矛盾从何而来?

首先政府是绝对不希望房产降价的,甚至房价越高越好。因为它们太过于依赖土地财政,房价越高政府的收入也就越多。另外房价中超七成都是交给政府的土地费用和其它税费,加上建筑成本实际上开发商的让利空间是很有限的,被迫大幅度打折出售的房产商一定是资金出了大问题,有破产的风险才会不惜亏本也要回笼资金。目前中国地方政府过度依赖土地财政,城投债、银行(特别是地方中小银行)、地产商三者的股份、债务和利益纠结已经过于深入,任何一方的资金断裂债务爆雷都将导致连锁反应,这也是政府不顾市场规律(供需关系)死撑房价的原因。

对于个人而言,买房的动机无非有三。首先是自住用房,或曰刚需房。其实刚需房的概念在海外并不存在。在中国拥有房产之所以是刚需,因为它直接与城市户口挂钩,关联了居民所能获得的政府和公共服务,如医疗、教育等。学区房的概念和对房价的巨大影响,不就是政府一手打造出来的吗?中国年轻人结婚时都希望有自己的房子,很大程度上也是由于以上原因。然而在世界上大多数国家都是租售同权的制度,市民即使租房依然可以同样享受当地的公共设施服务和福利政策,所以他们并没有必须买房的压力。可见很多中国人买房的源动力就是被政府逼的。

除了买房自住,另一个目地是将房屋出租获得收益。注意这属于投资,但并不算炒房。出租型房屋投资最重要的就是租售比。根据中国的官方数据,上海市在2023年的整体租售比为1:680,也即56年的房租才相当于房价。按照这个比例,在上海放租收益率不如拿现金存银行的定期利率。如果房东还背负了大量的房贷,那就更是血亏了,可能房租还抵不上月供。类似畸形的租售比在中国是普遍现象。真正以收租过活的包租公婆们大多都是在早期以较低房价购得房屋者。在当前的房价和租售比条件下拥有投资常识的人不会去选择买房用来出租。

最后第三种买房的目地就是等待房屋升值转卖获利,也即炒房。炒房客有个人,有团体(如著名的温州炒房团),也有企业组织,甚至很多根本就是政府的代理,通过银行拿到大笔资金用于炒房,获利都进入了财政和政府官员的口袋。炒房客是近二十年来房价疯涨的最大推手,这也是在政府的默许和放任之下得以实现的。大量的房屋购置后并没有人居住,很多甚至常年以毛坯的形式被搁置,无数高级小区夜里没有几户亮着灯火。

多年的疯狂炒房行为让中国人有了一种房价永远会上涨的幻觉,而政府也一直通过舆论引导强化这一幻觉。当房屋滞销开发商顶不住想要降价促销时,政府强行干预不准他们降价。我们常常看到某些楼盘降价后先前付了高价的户主们去向开发商要说法甚至打砸售楼部,对此等行为政府一贯放任甚至变相鼓励,也显示出了政府不希望房价回落的心理。

政府所谓买房不炒,并不是希望平抑房价让大家买得起房,而是希望有房者不要卖房(即炒房)而让购房者都去买新房,因为只有新房畅销才能让政府持续卖地赚钱。但政府又不能真的去强力打压炒房行为,舆论上还要维持炒房有利可图的假象以维持推高新房(地皮)的价格。近年来政府干涉房地产市场的具体政策多为限制二手房交易、促进新房销售和维持稳定房价(不许下跌)。既要打击炒房行为,又要借炒房者的努力抬高房价,好一个既要又要的无耻双标行为!

前些年由于中国热钱的流出,中国炒房团对众多西方国家的发达地区城市房价都带来了冲击,让西方政府也为房价过高民众怨声载道而头疼。西方国家又是采取怎样的措施来稳定房价呢?我们以新加坡为例与中国做个对比分析。

新加坡的住宅房屋中只有占比约20%的私宅是可以自由买卖的,相当于中国的商品房。外国投资者只可以购买私宅,因此价格相对于政府组屋(类似中国的经济适用房)非常之高。新加坡政府也采取了各项措施来平抑私宅价格,限制炒房行为。为了打击炒房者但不损害普通购房自住和投资者,新加坡采取了减少前置税收,调控后置税收的做法。前置税收基本就是土地出让金。尽管房价升高可以带高地价,但新加坡政府并不认为高房价让政府增加卖地收入是好事。后置税收主要是房产交易时买卖双方各需缴纳的印花税。新加坡的政策是国民优先于外国人,第一套房优先于多套房。公民购买第一套房时印花税率最低,外国人或企业、基金会购房则需付最高的印花税(目前为60%)。对多套房和外资购房极高的印花税显然可以遏止炒房行为,因为房价即使上涨也几乎无可能抵消税费损失,而且短期内就卖房还要缴付惩罚性高印花税。另一方面新加坡的房产租售比十分健康,购房出租依旧是可行的投资方案,这也确保了新加坡的房屋几乎不会闲置。相比之下中国的商品房前置税率极高(地价占房价大半)而后置税率相对很低,这就使得炒房行为有利可图,房价因此一路飙升。同时租售比极低又没有房产税(新加坡有),导致大量被炒房屋闲置,利用率低浪费严重。同时空置房屋又难以收取物业费,缺乏管理和保养又会加速楼房老化和危房化。

新加坡另有超过八成的国民居住在政府组屋之内。政府组屋的购买限制就更多,目地是确保各收入等级的国民都能负担得起自己的房屋。新加坡的组屋制度世界闻名,中国与之对标的经济适用房在数量和政策扶持上都完全不能相比,这里不再赘述。

关于贷款的问题,新加坡首套房的定义是购房者当前名下没有房产,或者即使有房产,承诺新房入手前会全部卖出即可。另外期房是不需要还贷款月供的。对于期房,购房者只需要付定金和提供银行的授信承诺即可,只有当期房交付时银行才会发放贷款。所以不可能出现开发商烂尾购房者被房贷套牢的现象。另外关于授信额度,新加坡对于购房贷款一般限制在月供占家庭月收入三分之一以内,防止大家在购买房屋时过度消费成为房奴。相比来说,中国经常有家庭要用过半甚至七八成的月收入来还房贷,无法想象银行是如何评估风险发放贷款的。这样的购房者但凡面临一点降薪失业的风险都会立刻陷入断供的危机。新加坡还要求为房贷购买强制保险,万一贷款人突然离世或因伤病失去劳动能力和收入,则剩余贷款由保险赔付,不会出现房贷父债子偿的中国特色悲剧。

尽管新加坡面积狭小人口密度远超中国,中新两国人民对住房负担的感受是完全不同的。新加坡政府也有土地财政,但他绝不依赖土地财政,而是将相关税收作为调节市场的工具,确保国民优先和对首套房的承受能力。而中共政府则是极端依赖土地财政,并将旗下的银行、基金、企业等都捆绑在房地产和相关基建行业,这样它就必须依赖房地产持续走强以维持对政府和相关企业部门的输血。至于房价太高老百姓承受不了,它已经管不了那么多了,维持房价稳定或增长趋势,拼命催促大家买房成为了它制定政策的指导思想。

无论中共政府在房地产上怎么折腾,涨也好亏也罢,都不过是一堆经济泡沫而已。当前中国经济的根本问题是西方制裁和脱钩下的制造业萎缩,是战争和政治风险下的投资滑落,是国内外资本和人才的加速出逃。中共政府不思改变与自由世界为敌的军国主义霸权思想,不愿改善与西方世界主要经济体的外贸关系,不肯取消对国民思想言论自由的钳制,又无能力在集权专制之下升级中国的产业链实现所谓的内循环,至今还在心心念念通过房地产中吸干国民的最后一滴血汗。杀鸡取卵,竭泽而渔,饮鸩止渴,可长久乎?!

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