给美国房产市场降温 美国房价上涨了60%以上

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给美国房产市场降温

英国金融时报戴维•黑尔(David Hale)
/房屋价格已成为决定全球经济前景的主导因素之一，这一点勿庸质疑。美国联邦储备委员会(US Federal
Reserve)和新西兰储备银行(Reserve Bank of New
Zealand)正着手上调利率，以遏制房价大幅上涨。而澳大利亚和英国则暂缓升息举措，因为其房价涨势较一年前明显放缓。南非可能将于今年晚些时候上调利率，部分原因在于，房价上涨正推动着该国消费者借贷的迅速增长和经常账户赤字的扩大。

当本•伯南克(Ben
Bernanke)于下周接掌美联储之后，房价上涨的问题可能成为他所面临的一大挑战。过去5年，美国房价上涨了60%以上，而上个季度，仍在以13%至
14%的年度速度增长。目前，美国住宅地产的市场价值，相当于个人可支配收入的近200%，而上世纪90年代初期，这一比率为160%。目前，按揭相关资产在银行信贷中所占比例为61%，而在10年前，这一比例不到50%，70年代时仅为25%。

目前，美国住宅市场的一些抵押贷款形式，自上世纪20年代之后就不复存在了。在加利福尼亚州，目前三分之二的新抵押贷款仅需支付利息。在1930年之前的一个世纪里，这种贷款形式较为普遍，但自从创立了联邦国民抵押贷款协会(Fannie
Mae，房利美)，这种贷款形式就明显减少了。房利美是创建于美国经济大萧条(Great
Depression)时期的抵押融资集团。即将卸任的美联储主席艾伦•格林斯潘(Alan
Greenspan)在去年9月份的一份报告中估计，美国家庭通过按揭再融资活动，从他们的房产中获得了6000亿至7000亿美元的不动产所得。

最近在美联储于杰克逊霍尔市召开的会议上，格林斯潘解释道，在2000年以来美国乃至全球商业周期的形成过程中，不断上涨的房价发挥了重要作用。房价上涨抑制了家庭储蓄，并成为美国（高额）经常账户赤字的推动因素。目前，经常账户赤字在美国国内生产总值(GDP)中所占比例接近7%。澳大利亚、新西兰和南非等国也面临着同样的情况，但与美国相比，这些国家的借贷规模不算太高。

为了遏制房屋市场的（过度）繁荣，伯南克需要以多大的力度收紧货币政策，目前还不得而知。好消息是，英国和澳大利亚能够在利率接近5%的情况下，遏制其房屋市场的繁荣。而与之相反，新西兰则不得不将利率上调至远高于7%的水平。一些迹象表明，美国房屋市场将重复澳大利亚和英国的经历。房屋销售已开始放缓。过去6个月中，未售出房屋存量大幅上升。如果美国能够在联邦基金利率仅为5%的情况下，为其房屋市场降温，那么明年该国经济实现软着陆的可能性将大大提高。在不危及强劲盈利能力对企业投资影响的情况下，美国家庭将提高储蓄率，减少支出。房价出现大幅下跌或国内抵押贷款机构发生意外的可能性极低。

如果联邦基金利率于5%的水平见顶，那么美国货币政策破坏发展中国家良性贷款环境的可能性也将降低。

说到此处，仅有一件事是确定无疑的。在新千年开始后的数年内，美国经济一直在股市与房屋市场的一连串泡沫之间转换。乔治•W•布什(George
W.Bush)之所以能在2004年当选连任，是因为在他执政期间，房价的涨幅超过了其他任何一位美国总统。在布什总统第一届任期内，实际房屋价格上涨了
35%，此前的纪录是24%，是罗纳德•里根(Ronald
Reagan)在第二届任期内创下的。格林斯潘的货币政策，给美国人带来了总计5万亿美元的资本所得。白宫方面之所以选择伯南克，部分原因在于，他在
2003年时告诫市场，须防范通货紧缩的风险，以及力促美联储将利率下调至得以遏制房屋市场繁荣的水平。

住宅地产市场一旦降温，个人储蓄将会上升，消费也将放缓，美国经济增长率将降至2.5%，而美元又将再续跌势。房利美预测，2007年，抵押贷款量将从
2003年3.8万亿美元的峰值水平，及去年的2.85万亿美元，降至仅2.1万亿美元。如果美联储要想在2008年的总统大选适时重振经济的话，伯南克可能不得不将再次制造股市泡沫，以弥补房屋市场在创造财富方面的损失。

本文作者为Hale Advisers驻芝加哥经济学家兼董事长。

译者/刘彦