美国房地产市场放缓 房价仍偏高

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美国之音记者雨田报道／一项报告显示，美国房地产市场增长虽然放缓，但是很多地区的房价依然过高，分析人士对此表示担心。

*多数市场房价高于平衡价格*

根据美国房地产市场研究机构“地方市场监测”的一项调查报告，虽然美国很多过热的房地产市场在2005年第三季度失去了高速增长的势头，但是很多市场的房价依然很高，消费者难以负担。

在被调查的美国100个房地产市场中，有79个市场的房价比该机构计算的平衡价格要高。其中上涨最高的城市是加利福尼亚州的圣芭芭拉，比平衡价格高出
86%。按照收入水平，那里的房屋平均价格只应该为30万8千9百美元，也就是所谓的平衡价格，但是它实际的房屋平均价格却达到57万3千1百美元。

这项调查还发现，在100个市场中，有37个市场严重偏高，比平衡价格高出15%，只有6个市场比平衡价格低15%，另外57个市场的房价被认为是公平的。

*房价偏高结果：下跌或维持不变*

房价过高会发生什么影响呢？房地产市场研究机构地方市场监测的主席英戈.文策尔在接受记者的采访时说：“通过对市场的长期观察，我们发现，当实际房价比平衡价格高出很多时通常会发生下面两种情况中的一种：如果当地经济出现衰退，房价就会下跌；但多数情况是，房价会很多年保持不变，直到当地的收入水平赶上房价为止。比如纽约，在1990年代，房价在上涨之前的10年维持不变。”

文策尔还表示，房价高出平衡价格越多，价格出现跌落的风险就越大，跌落的幅度也会越大，而且在跌落后回复到现行的价格水平所需的调整时间也就越长。他说，一旦市场房价高出平衡价格40%左右，调整时间可能需要5到10年。这种判断的根据何在呢？

文策尔说：“整个分析是基于对过去二、三十年来很多房地产市场的观察。我们计算的数字并不是非常确切的，所以房价高出平衡价格40%还是50%或70%没有区别，但是只要高出40%就意味着风险很大。”

*一些地区房价仍在上涨*

虽然房价增长放缓看起来表明房地产市场已经达到顶峰，但在一些地区，特别是一些阳光充足的州，房价还在继续攀升，这包括佛罗里达州的那不勒斯。在到
2005年第三季度为止的12个月里，那里的房价上涨了32%，而在2004年和2003年同期，房价只分别适度增高了18%和9%。其它房价迅速上涨的地区还包括亚利桑那州的凤凰城上涨了34%以及佛罗里达州的开普克罗尔增加了33%。

在谈到今后美国房地产市场时，地方市场监测的主席文策尔对美国一些地区的房地产市场表示担忧。

他说：“我非常担心佛罗里达州的很多房地产市场，特别是佛罗里达南部。因为我认为那里有很多用于投资的房产，这促使房价上涨。那里的房价很高，而且涨得很快，这些市场的房价可能会下跌，当然不一定是在2006年。我想一些地区的房价还会继续上涨，但投资于这些市场风险会很高。另一个可能存在问题的地区是加州，虽然就长期风险来讲，加州没有佛罗里达那么严重，但是我认为那里的高房价也该到头了。”

另一项房地产市场追踪报告显示，过去4个月来，加州洛杉矶、佛罗里达州迈阿密以及华盛顿特区等地区的房屋卖出价的中间值已经下降了5%或是更多。除上述地区外，美国其它地区的房价并没有升得过快，房价猛跌的风险也就很小。分析人士表示，随着利率的升高，美国房地产市场较长时期的上涨势头即将结束。