金融时报:两种截然不同的趋势,上海楼市怎么了?

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英国《金融时报》杰夫•代尔(Geoff Dyer)报道

2006年2月14日 星期二

作为中国商业之都的上海，其房地产市场存在着两种截然不同的趋势。

住宅市场大幅滑坡，价格骤降，交易量下降。与此同时，国际地产基金开始投资商业楼市场。

在商业地产市场，不难看出投资者为何仍然为上海市场而激动不已。

尽管过去10年出现了建筑热潮，但甲级写字楼仍相对短缺，因为众多跨国公司纷纷选择上海作为中国（有时是亚洲）地区总部。

房地产企业表示，去年一些写字楼租金上升了20%。高档写字楼的空置率约为5%。

浦东地区101层的环球金融中心（World Financial
Centre）预计将于2007年开业，届时商业地产市场的供应量将出现大幅上升。该中心将暂时成为全球最高的建筑物。

然而，分析人士预计，至少在那之前，写字楼租金将继续上涨。北京的商业地产市场也在蓬勃发展，尽管随着新项目的大量涌现，人们对于供应过度的担忧有所加剧。

长期以来，亚洲其它地区——特别是香港、台湾和新加坡——的地产基金一直积极投资于中国大陆市场。

去年新出现的一个因素是，来自美国和欧洲专业地产投资机构的投资不断飙升。

麦格理全球房产顾问(Macquarie Global Property Advisors)以9800万美元购入新茂大厦（Xin Mao
Tower ）95%的股份，这是一座20层的写字楼，而高盛(Goldman
Sachs)的地产子公司则以1.076亿美元买下了24层高的百腾大厦(Pidemco Tower)。

去年9月，摩根士丹利(Morgan Stanley)及其当地合作伙伴以9000万美元买下了38层高的上海世贸大厦(World
Trade Tower)。上述三笔交易都集中在上海黄埔区。

投资机构萌生新兴趣的理由不单单是需求强劲。投资者对于房地产交易的相关法律框架体系的信心也有所增强。

投资机构称，对于汇回作为股息的资金等方面的限制要么已有所放宽，要么在实施方面更为透明。

自中国加入世界贸易组织(WTO)以来，其主要城市在遵守合同法方面也已有所改善。

麦格理全球房产顾问首席执行官吉姆•奎利(James
Quille)表示："在过去一年左右的时间，我们开始对合同履行情况和透明度的提高感到更为满意。"

他补充称，流动性——即投资者在需要时迅速卖出地产的能力——也得到了显著提高，因为本地市场的存款总量有所增加。近来的一系列房地产证券化交易，起到了一定的推动作用。

虽然多数西方机构仍坚持在北京、上海等主要城市发展，一些亚洲投资者已放眼其它地区，特别是上海附近的内陆城市，如南京、杭州和苏州。

广州也颇受欢迎，上世纪90年代中期，这里曾经历了一轮房地产泡沫时期。

同时，瑞安集团(Shui On Group)以及香港亿万富翁李嘉诚旗下的旗舰公司长江实业集团(Cheung
Kong)和和记黄埔(Hutchison Whampoa)等香港地产开发商，已在中国武汉进行大笔投资。

不过，虽然上海写字楼市场强势仍在，但住宅市场的人气却大不相同。

过去数年，一些周边地区的住宅市场一直以20%的速度增长，使得人们普遍预计房地产泡沫即将出现，而这些预测终于在2005年成为现实。

由于市场分割严重，难以获得确切的数字。

摩根大通(JPMorgan)表示，上海城区房价下跌约5%，郊区为15%至20%，这些数字来自上海官方的地产交易中心。但一些住宅楼——特别是在高端住宅市场——的价格则跌逾30%。

由于担心出现泡沫，去年上海政府出台了一系列举措，给房地产市场降温，比如购买不到两年的房产出售时，房主须缴纳5%的资本增值税，同时还规定在卖出房产前偿清按揭贷款。

一些批评人士抱怨称，政府打击投机行为的措施过于严厉。

一位上海房地产顾问表示："他们的反应过度，反而把事情搞得更糟。"

由于上海房地产贷款数量占全国总量的20%，因此上海房地产市场崩盘的前景，已经为其它城市房地产市场以及银行业可能受到的冲击敲响了警钟。

不过，迄今为止，这似乎并没有产生溢出效应（spill-over
effect），收入的不断上升充分证明其它大多数城市的房价上涨是合理的。瑞银集团(UBS)驻香港的中国经济学家乔纳森•安德森(Jonathan
Anderson)表示："在出现泡沫的上海及周边地区之外，情况似乎很正常。"

他表示："全国范围内房价上涨6%至7%，这似乎是非常平稳的，也是可持续的。投机泡沫的确曾是上海特有的现象。"