上海楼市遭遇三重门 房地产价格继续震荡走低

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　近来，上海楼市遭遇来自内、外部作用力与反作用力，以及预期压力的“三重门”。分析人士认为，在此形势下，震荡调整、稳中趋跌，将是2006年上海楼市的主基调。

　　内：供给铁定放量，交易长期低迷

　　作为上海市房屋和土地资源主管部门的官方网站，“网上房地产”的交易数据显示，自3月份以来，因为新盘陆续上市，上海房地产市场商品住宅的供应量一改一、二月份的缩量态势，持续放大，连创自今年以来的周供应量新高。

　　进入3月份，借春季房展会的推动，大部分具备预售条件的楼盘纷纷择机上市，新增供应量大幅增长成为必然。据悉，目前上海楼市网上可交易的商品房已达1850万平方米，2005年已取得预售证、但未开盘的楼盘尚有80个左右，此外，2006年还有大量新盘要开。据此，供应放量已成铁律。但市场窘境并未改观，眼下成交量仍维持在日均约5万平方米的水平，相比年初虽有所回升，但与供应量相比，销售率仍然偏低。

　　与此同时，商品住宅价格整体下降趋势较为明显，成交均价缓步下滑，尤其是内环房产成交均价一直在下降，目前均价在每平方米1.3万元左右，较月初下调了约500元。并且，市场热点基本集中在少数降价明显或性价比较高的楼盘，尤其是在同一板块上，价格偏低的楼盘成交量明显走高，价格相对较高的楼盘销售速度较慢。

　　中国指数研究所日前对上海、北京、深圳、武汉、重庆五城市居民的购房决策调显示，上海31%的购房者认为价格是首要的考虑因素。正因为价格没有调整到位，居民的钱袋仍不愿意打开。对此，最能说明问题的是银行个人放贷的不断萎缩。

　　3月中旬，央行上海总部在今年2月份上海市货币信贷运行情况报告中指出，上海房贷连续第8个月萎缩，中资银行个人住房贷款大幅减少了36亿元，创下了自去年7月以来的最高纪录。同期，上海统计局公布的金融运行概况显示，2005年上海市住房按揭贷款余额2644.94亿元，年内新增不足200亿元，同比少增528.69亿元。可见，个人房贷跌势一直在持续。换言之，楼市交易长期低迷。

　　外：境外楼盘争夺买主，基金、股市分羹楼市

　　就在上海房地产市场内部购买力尚不能充分启动的情况下，若干外力已虎视眈眈，欲“挖墙脚”。在刚刚闭幕的“2006上海之春”房展会上，外地楼盘争抢购买力和业外资本市场分流“房产投资款”的双重压力不期而至，正在对上海房市釜底抽薪。

　　在上海展览中心——也就是“上海之春”房展会的场馆所在地，一股“外来和尚”喧宾夺主的气氛扑面而来。巨幅外地楼盘广告矗立在展馆广场的正中央，引人注目；进入会展的东馆，这里几乎是外地楼盘的天下：不仅有来自北海、三亚、海口等地的楼市“远征军”，更有来自苏州、昆山、太仓、南京等上海周边地区的“多兵种部队”。特别是以上海“后花园”自居、毗邻上海的长三角“内圈”楼盘，显然已将上海买家列为了目标客户，它们索性将“上海”作为自己的主打概念之一。譬如，参展的“南京国际化工商贸城”在宣传海报上称：“昨天的上海浦东＝今天的南京‘北外滩’”，江苏昆山的“东方云顶”楼盘则“自作主张”：“生活在新上海，休闲在阳澄湖”；来自太仓的一楼盘干脆打出了“上海假日”的品牌，而苏州的一个楼盘也别出心裁，以“西郊”自居，显示自己离上海的时间距离并不远，跟上海郊区差不多。来自浙江桐乡的楼盘也如出一辙地打“上海邻家”牌。

　　这些“外来部队”意图非常明显，分羹上海楼市的购买力。他们多以每平方米两三千元、甚至一千多元极具“杀伤力”的诱人价格和便捷的交通、优越的人居环境、未来升值潜力等，来吸引上海人向他们松开捂紧的口袋。

　　不仅外地楼盘盯上了上海购买力，一些基金公司也瞄上了上海楼市投资客的钱袋，不失时机地赶来“挖墙脚”。华安基金管理有限公司在房展会上特地设台，不下10名员工上阵，热情地向房展参观者提供分析资料、兜售理财新招。在一份题为“买房资金怎么巧妙理财？”的资料中，华安基金力推买房之外的投资方案，理由是：“房产市场已经经过了5年的牛市，而股票市场已经经过了5年熊市；上海房产市场的租金回报率已经由5年前的8%左右回落到4%左右；政策面对房产市场的炒作有明显的收紧信号，对于股市的健康发展则有明确的扶持导向。”其真实用意是力劝那些在房产领域顺风顺水的投资客，转向基金市场。

　　业内人士认为，上海楼市的“冬歇期”可能继续延长。

　　预期：各方持续看跌，年内震荡微调

　　不仅现实购买力不旺，人们对上海楼市的预期仍是普遍看跌。中国指数研究所日前对上海、北京、深圳、武汉、重庆五城市居民购房意愿所作的调查显示，目前上海投资和投机性购房需求受到有效抑制，用于出租和转手套利的投资和投机性购房比例只有6%。无论是投资还是投机者，近期都不会入市。

　　在房地产专家对房地产行业发展前景和价格走势的判断方面，上海的市场专家表现谨慎，有6%的人认为楼市可能走下坡路，超过50%的专家看淡市场发展，只有40%左右的专家看好未来市场。具体到2006年房价走势，绝大多数(82%)市场专家认为楼市价格将出现轻微下调。

　　不仅消费者、业内专家对上海楼市预期谨慎，就连开发商自身也不看好2006年的上海楼市。中国指数研究所所做的上述调查显示，上海开发商认为2006年房价会上涨的比例为零，其中，有45%的人认为上海房价将会微跌；有22%的人认为上海房价将会大幅下降；另有22%的上海房地产企业家认为政策对楼市的影响将是不利的。