史海：来自日本的购买潮 纽约帝国大厦争夺战

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作者：米切尔·帕赛尔美

　　翻译：一苇

　　没有一个人会想象得到，劳里斯·维恩和哈利·海尔姆斯雷在这场交易中，设置了一个会在三十年后爆炸的定时炸弹，并引发了房地产业一场不体面的争斗。

　　萧条时期的尴尬

　　1991年8月，拥有纽约的心脏和灵魂——帝国大厦的普鲁敦斯保险公司，做出了卖掉这座大厦的决定。上世纪80年代房地产经营在美国一度成为流行的淘金手段，然而很快就随着经济泡沫崩碎，现已风光不再。

　　帝国大厦筹建于1929年。美国长盛不衰的牛市带动了建设摩天大楼的热潮，到这年九月，曼哈顿已经建成大约二百栋摩天大厦。金融家约翰·拉斯科博和杜邦公司董事长皮埃尔·杜邦决定建造世界上最高的建筑，卷入了这场争夺天际霸权的竞争。他们投入1600万美元来购买地皮，再准备投资4400万美元来建造这座预计高达一千英尺、八十层左右的帝国大厦。这座摩天大厦的建造，既是建造者狂热表现的一种实证，也是纽约市区土地相对缺乏的反映。在这条消息发布后的几周内，克莱斯勒大厦已超过伍尔沃斯大厦，成为世界最高的大厦。而华尔街上的曼哈顿银行大厦已经盖了925英尺。这两座大厦都想创历史新高，曼哈顿银行大厦顶饰比克莱斯勒大楼高出了两英尺。这刺激了克莱斯勒，他命令建筑师将楼盖得再高一些。建筑师威廉姆设计了一个现代气息十足的铬钢旗杆，有180英尺高，底部为八英尺七英寸宽。加上旗杆之后，沃尔特·克莱斯勒大楼的总高度为1048英尺，超过了当时世界上最高的建筑——986英尺高的艾菲尔铁塔。

　　1931年4月，1058英尺的帝国大厦建造工程已近尾声。这座在纽约市中心的大厦，设计简洁优雅，与以前摩天大厦那种层层叠叠的古典装饰不同，它的大理石外表全部采用笔直的线条，去除了飞檐或其他饰物的累赘。坡度平缓的尖顶使大厦看上去比实际高度还要高。帝国大厦建成后，当务之急是寻找承租者。而当时美国经济正处于大萧条时期，商人们都在削减办公费用，很少有人需要租赁新的办公大楼。相反，却不断有人因生活陷入困境而上到这座摩天大厦跳楼自杀。最终，一张七英尺高的棱形网眼组成的护栏终于建成了。

　　很明显，帝国大厦正濒临破产，仅仅是因为约翰·拉斯科博和皮埃尔·杜邦公司雄厚的资本才勉强维持。在开业后的19个月里，大厦的损失已高达420万美元。1933
年1月，负责管理这座大厦的阿尔弗莱德·史密斯的总会计师给纽约市税务及评定委员会写了一封令人抑郁的信：我们的业主“尽管已投资2350万美元但却颗粒无收。”他要求减轻捐税，从而避免大厦倒闭所可能引起的风暴。纽约市政府早已将大厦的估定价值从4200万减到4000万美元，史密斯的总会计师请求再次降低大厦的估定价值从而减少应缴纳的税款。纽约市将估定价值又削减到3400万美元。更重要的是保险公司同意在1935年3月1日前不会取消大厦的赎回权，因为他们实在没有兴趣去占有一个在经济危机中日益萧瑟，只剩下一个空壳子的摩天大厦。到1936年，纽约市已经将大厦的估定价值削减到2800万美元，这比建造大厦的成本还要少1200多万美元。此时大厦的42至80层都还是空的。拉斯科博在经济危机的重压下终于做出了加快帝国大厦重组的决定，但无人愿意充当买主。

　　1945年7月28日星期六早上，陆军中校史密斯驾驶着一架双引擎B一25轰炸机从马萨诸塞州起飞，预计降落到纽约的拉瓜迪亚机场。飞行遇上了浓雾，当他从云层降下来的时候，发现了已经进入了林立的摩天大楼地带。在恐慌中，他驾驶飞机从纽约中心大楼边上擦过，绝望中他用力向上拉动操纵杆，飞机不停地旋转着，十吨重的轰炸机在帝国大厦北面撞出一个大洞，然后钻入78层国家天主教福利协会战争救济服务中心的办公处。飞机的机翼早已脱落，机身则重重的嵌入电梯的I型槽中。大厦被震得索然一抖，燃烧的油料充斥着写字间和电梯间。消防员在40分钟内扑灭了大火，并搬走三名机组人员的尸体。这次坠机事件更增添了帝国大厦的神秘性。

　　租期留下了隐患

　　1950年，约翰·拉斯科博去世前声称，谁能先拿出5000万美元，谁就将是帝国大厦新一轮的拥有者。随后几年里，罗杰·史蒂文斯以5150万美元买下帝国大厦，并以1700万美元的价钱将大厦的地皮卖给普鲁敦斯投资公司。1961年夏天，劳里斯·维恩和哈利·海尔姆斯雷打算买下大厦，但他们拿不出那么多钱。于是要求普鲁敦斯保险公司作为第三方参与交易。他俩用6500万美元买下大厦，然后再以2900万美元的价格卖给普鲁敦斯公司；但是普鲁敦斯公司必须将帝国大厦整个租给他俩，而对于普鲁敦斯公司的巨额投资，两人将付给该公司投资总数的百分之七作为每年的租金；双方还同时商定了有关大厦折旧的问题。租期到底要签多长时间呢？劳里斯·维恩提议签30年，附带三个21年的续约，总共93年。但是劳里斯·维恩雄心勃勃的女婿彼得·莫汀却认为这段时间还不够长。“那让我们再加21年吧。”哈利·海尔姆斯雷回复说。最后，普鲁敦斯公司同意了这个长达114年的合约。大厦每年将给劳里斯·维恩和哈利·海尔姆斯雷带来1100万美元的巨额利润。

　　普鲁敦斯公司虽然拥有着大厦，对于大厦的操作却没有发言权，也不能直接分享它的利润，无论大厦的价值涨到多高。但是没有一个人会想象得到，劳里斯·维恩和哈利·海尔姆斯雷在这场交易中，设置了一个会在三十年后爆炸的定时炸弹，并引发了房地产业一场不体面的争斗。劳里斯·维恩对帝国大厦进行了重新装修。帝国大厦灯火通明的新形象令那些派克大街上刚刚崛起的新型玻璃幕墙大厦也黯然失色。到1981年，帝国大厦租赁率迅速回升到98.5%。而且，每年还有近两百万人参观瞭望台。有一些人来这里结婚，还有一些来这里挥洒爱人的骨灰。大部分人都是通过这座最有名的大厦来了解曼哈顿。帝国大厦是一个流行的文化标志，也是工业的一种标志。哈利
·海尔姆斯雷和劳里斯·维恩努力让大厦继续为公众所瞩目，他们经常会用不同颜色的彩灯装饰大厦楼顶。　1

　　(编辑：燕于)

　　来自日本的购买潮

　　1986年夏天，美元对日元的兑换率从一美元兑换260日元下跌到兑换150日元，这抬高了日本商品在美国市场上的价格。日本财政厅采取降低利率的办法来维持经济增长，日本的工商业像呼吸新鲜氧气一样大量吸收廉价外来资金，并投入到股票市场和房地产业中去。从1986年到1989年，日本的房价提高了两倍。正是在这一时期，对于日本商人来说，美国房地产廉价得惊人。随着日元对美元的兑换率翻了一番，美国的高楼大厦仿佛全部以半价抛售一般。日本投资者开始抢购夏威夷的旅馆、洛杉矶的办公大楼、佛罗里达州的网球场等。仅1988年一年，日本投资者就购买了总价值达100亿美元的美国地产。到1991年，达到
770亿美元。日本买主意识到这是一个千载难逢的好机会，纷纷购买高水准的著名建筑。

　　横井英树作为一名亿万富翁，他最有价值的资产——坐落于东京心脏地区的新日本宾馆，是议会成员、亲王皇族等常常光顾的地方。这块地皮的价值一路飙升至十亿美元，而宾馆的总价值达四十亿美元，它成为横井英树致富的基石。日本国内房地产价格的失控使他具备了巨大的海外市场购买力。一座英国城堡或一座法国城堡的价格不过几百万美元。于是横井英树嘱托常年在欧美旅游的女儿中原喜子作为自己的耳目，多方收集海外市场信息。喜子相中的第一座城堡是伦敦郊外的泰姆公园。几个月后，喜子在英国南部又看中了另一座城堡——朱比特山。横井英树看过照片后都同意了。喜子用160万英镑买下了该城堡。此后横井英树胃口大开，他买下了苏格兰久负盛名的标志性建筑——九十居室的格莱乃普城堡。在西班牙的巴塞罗那郊区买下了菲尔格拉宫殿。在法国，横井英树名下的日本产业公司一气购买了九座城堡。

　　横井英树急切渴望加入日本人在美国房地产市场上的逐猎竞争。在买下了离曼哈顿不远的长岛冷泉港一座白色城堡后，他又让女儿看看如何买下世贸中心，并询问纽约广场旅馆、洛克菲勒中心的行情。但很多令横井英树垂涎的目标根本不出售。

　　1991年春，横井英树偶然从报上一篇文章看到帝国大厦正在拍卖的消息，他赶忙打电话给女儿。文章报道了帝国大厦业主——普鲁敦斯保险公司授权所罗门兄弟经纪公司代理大厦的拍卖活动，要价四千万。“真是便宜，”横井英树对女儿说。喜子把这消息告诉她的丈夫、法裔美国人雷诺阿。那年夏天，雷诺阿正在芝加哥从事市场推广工作。雷诺阿打电话向所罗门公司询问，公司把竞争描述得相当激烈，并建议投标最高价四千一百万。横井英树同意了。所罗门公司把报价告诉了帝国大厦长期承租者彼得·莫汀，想让他再抬高竞标价格。然而莫汀已无能为力，他曾向另一位承租者海尔姆斯雷的夫人利昂娜提出联手竞标帝国大厦所有权的建议，但遭到断然拒绝，理由是长达一百多年的租约保证了他们对大厦的长期使用权，所有权实际上也掌握在他们手中，竞标与否只是一个名义问题。所罗门公司打电话给雷诺阿说：“你在竞标中获胜了。”1991年8月21日，即喜子过完46岁生日第二天，横井英树把钱汇给了喜子。

　　普鲁敦斯公司经过反复计算，推断没有一个理性的投资者会为了获得每年百分之七点五的微薄租金，而将大量资金冻结到2076年。对这个看来十分荒唐的投标者必须进行谨慎的审查。普鲁敦斯保险公司经纪人里奇决定亲自会见喜子夫妇。喜子递给里奇一本相册，里面有很多欧洲城堡的照片：“这些是我父亲收藏的城堡。”雷诺阿说：“帝国大厦将会是岳父的另一件收藏。”但里奇还是隐约感到某种不安，他让所罗门公司派人到东京调查喜子的家族，得到了有关喜子父亲的真实情况：这个名叫横井英树的神秘的亿万富翁，在资金方面应该是有保障的，但1982年曾有33名顾客死于他东京新日本宾馆大楼里。他因此被捕，被判失职罪。里奇觉得绝对不能把大厦卖给这样的买主。喜子打电话告诉父亲交易失败了，横井英树火冒三丈，怒吼道：“买不到就别想回日本！”雷诺阿通过由喜子夫妇控股的
E.G.股份公司，最后还是以四千万美元达成了交易。1991年11月27日，E.G.股份公司在名义上拥有了帝国大厦。横井英树得意非凡。尽管长期租约使得每年的回报到不了总投入的百分之五，但这和赚钱不是一码事。

　　谁是真正的拥有者

　　像美国房地产大亨一样，横井英树用一个简单但是冒险的原则来创建他的事业：用借来的钱买入，等到地价上涨时卖出。三十年中，他成为了亿万富翁。但是经济泡沫爆裂了，这在1990年9月就显现出征兆：日经股票市场平均亏损44%，相关股票平均下跌55%。到1993年，房地产经济开始全面崩溃，日本21家主要银行宣告产生1100亿美元的坏账，其中三分之一与房地产有关。最终日本房价下跌了50%。

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　　当东京的房价处于顶峰时，横井英树曾以废弃的新日本宾馆作为抵押，从保险公司和大阪银行借贷18亿美元。横井英树用这些钱投资房地产和股票，但眼下两个市场都在暴跌，横井英树的债主像仇家一样来找他。横井英树在法国的城堡，现在也成了他无法填满的无底洞。九个城堡每年维护、保养和纳税的费用需要一百多万美元，还要加上支付给五十多个职工的薪水。横井英树要求喜子处理这些城堡，但因为当时的市场相当不景气，每一笔关于城堡的买卖都是一个奇迹。苏格兰的标志建筑格莱乃普城堡因腐烂而毁掉了，当地一些政治家对此提出强烈抗议。英国的另一座库普斯尔城堡仅以横井英树购买价格的半折出价。在西班牙，地方政府查封了菲尔格拉宫殿。

　　横井英树生于1913年，占有欲非常强烈。日本大举侵略中国时，他开始负责供应军用内衣，他拥有四个为军队生产制服的服装工厂。二战结束后，他从事古代著名建筑交易，牟取的暴利远比使他发家的纺织业要高。他从王室贵族手中买到了几座珍贵的宫殿，其中有梨元前亲王的豪华别墅。20世纪50年代，横井英树带着他在黑市中磨练出来的商业能力开始转手经营股票，之后又着手投资宾馆和保龄球设施。他建了一个240道的保龄球场，号称亚洲第一。1982年2月8日凌晨，东京最豪华的拥有513间客房的新日本宾馆发生火灾。事前横井英树不止一次接到命令要他在宾馆安装喷水设施，但他一直喊穷。横井英树还忽略了要求他修理走廊防火门的警告，防火门可以在温度上升到120度时自动关闭，以防止火势蔓延。由于横井英树过分削减员工人数，当晚这处住着三百多名顾客的宾馆，值班员工竟只有九人。职员们奋力扑火，但熊熊的烈火在那个恐怖的冬夜使33人死亡。

　　横井英树的守财如命在很大程度上加深了公众的愤怒。但横井英树在新闻发布会上坚持说自己没有罪。日本主要私人经济研究机构调查表明，尽管横井英树拥有的大部分是抵押财产，但预计已超过一千亿日元，其中新东京宾馆占他个人财产总量的一半。1983年1月13日，横井英树第一次站在东京法庭接受审判。1987年5月东京地方法院宣布73岁的横井英树的惟利是图造成了这场火灾，判处他三年徒刑。他的律师提出上诉，试图为他翻案。1993年12月，日本最高法院最终支持了原判，横井英树对火警的确没有做任何防范措施。在火灾发生11年9个月后，他因失职杀人罪被判刑三年。数年后，横井英树建立的帝国倒塌，并给他的儿女带来一连串麻烦时，雷诺阿反复咀嚼他在东京的朋友的忠告：“只要你碰一下横井英树，你就会后悔终生。”

　　1993年4月，喜子和雷诺阿在纽约着手创建一系列海外控股公司。喜子控制的这家名叫N.S.1991的信托公司，信托海外受益人是喜子和横井英树控制的日本产业公司。1994年6月，即横井英树入狱还不到两个月，喜子和雷诺阿就与美国房地产巨头唐纳德·特朗普签署了合营帝国大厦的最后协议。这个合作联盟，由喜子夫妇创立并控制的这家信托公司和唐纳德·特朗普新控股的唐纳德·特朗普帝国大厦合作公司共同管理。喜子和雷诺阿监护下的帝国大厦的地契转交给了这个新的合作联盟。这个联盟的日常经营管理全都依靠特朗普，如果特朗普能把利昂娜·海尔姆斯雷和彼得·莫汀驱逐出帝国大厦，那么他50%的帝国大厦股份就会骤然变成一个聚宝盆。

　　横井英树家族成员从报纸上得知了喜子与特朗普的这场交易，十分震惊。在监狱的横井英树要儿子裕彦采取一些措施。董事会上，横井英树的儿子邦彦、裕彦一致要求对纽约发生的事情进行调查，如果有必要，就提起诉讼。到底谁是帝国大厦的拥有者呢？邦彦和裕彦没有在父亲的保险柜中找到答案。他们雇用的调查员带回了一些资料。据调查员报告，有关美国的文件显示，日本产业公司绝对没有拥有或控制帝国大厦。——帝国大厦的拥有权是通过一连串令人迷惑的海外公司，最后归属于一个名叫“马恩岛”的信托公司。兄弟两人终于发现，这家信托公司的受益人，是喜子与横井英树共同控制的日本产业公司和中原喜子本人；但是当横井英树去世后，喜子就将是惟一的受益人。是喜子从横井英树手中窃取了帝国大厦吗？还是横井英树一开始允诺她但后来改变了主意？裕彦和邦彦兄弟俩经过详细考查，证明喜子是以违规的方式在运作。这种违规运作，除帝国大厦外还包括美国另外两座房产，四座在英国的房产，八座在法国的房产。

　　特朗普择机发难

　　公众印象中的帝国大厦，和现实中作为一座办公大楼的帝国大厦，往往是有很大差距的。到二十世纪90年代，这种差距变得更加巨大。在各个楼层中的上班族，每天面对这座老旧的大厦，有种沉闷甚至令人窒息的感觉。苏西·史密斯三十来岁，作为哥本哈根联盟——帝国大厦二十多年的老租户的董事长助理，她打电话给大厦经理，抱怨说线缆从天花板掉了出来，整个大厦重新安装的窗户在暴风雨中会漏进雨水。几个月后，史密斯又提出大厦的老鼠问题。当她听说唐纳德·特朗普参与买下帝国大厦后，给他写了一封信，威胁说如果不解决问题，她就要组织租户们开展斗争。

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　　特朗普接到信，马上打电话约史密斯晤谈。这天，史密斯要求特朗普巡视一下整座大厦，而不只是它的望塔，“你的纽约明珠看起来很像一块煤球。它太恶心了。”特朗普答应会帮助她，并挑动说，利昂娜一分钱也不肯投入到帝国大厦，她只想从大厦刮钱。史密斯回去后，起草了一份请愿书，并把请愿书发给了利昂娜。
“作为帝国大厦的租户，我们对在您管理下所提供的安全和服务很不满意。”她开始趁上下班坐电梯的时间向人们征集签名和支持。她还找到过去曾使用过的一些示威标牌，把上面的文字替代成“打倒利昂娜”，然后把自己撰写的新闻稿发给数十家杂志。新闻稿把帝国大厦描述成了地狱。她抱怨抢劫事件层出不穷，无家可归者在走廊闲逛，等等。新闻稿还说，两天后在帝国大厦前将发动一场租户的请愿示威活动。史密斯邀请记者到场，她的新闻稿最后写道：“这是急需大家帮助的呼声。”

　　在集会前35分钟，主管帝国大厦的海尔姆斯雷经纪人公司派了两个人来到史密斯的办公室，并抢夺史密斯示威用的请愿书。史密斯向特朗普汇报了她与两人的对抗。特朗普对此非常感兴趣，他请人在史密斯的办公室安装了一个偷拍镜头。直到这时，莫汀才清醒地意识到特朗普正在准备对付他同利昂娜的长期租赁合同。

　　1994年12月，莫汀收到一封发信人为特朗普帝国大厦股东联盟的信。信中写道：“我们作为帝国大厦的所有者，特此通知你们在租赁中负有以下义务。”信中列出了唐纳德·特朗普指使律师和工程师组成的审查团对帝国大厦租赁状况审查结果报告。这一报告共71页。特朗普罗列了大厦的防火和安全系统存在隐患，及严重的鼠灾问题。他指责莫汀和利昂娜没有依照租约合同将大厦像一座顶级办公楼那样维护，致使“大厦的租户们面临着日益严重的遭抢劫的危险。”这封信最后总结说：“依据租赁条约第十九条，你们必须在1995年3月前进行改正。如果你们不能及时改正，业主将会依照租约第十九章及相应的法律条文考虑终止租约。”

　　特朗普——这个世界上最垂涎帝国大厦的人——正在着手抢夺帝国大厦。彼得·莫汀对在法庭上打败特朗普有必胜信心，但在这场动荡中，巨额代价使管理大厦的两大合作方利益损失殆尽。1995年2月，特朗普向纽约州法院提出起诉，要求终止莫汀和利昂娜的管理权。莫汀回击了特朗普。这年5月，他在纽约州高级法庭控告特朗普、横井英树、中原喜子和雷诺阿，控告特朗普主谋，并协同他的合作伙伴发起了一场违法的不计后果的攻击，其用意在于剥夺他和利昂娜在租约下的合法权利，加剧了现有租户们的恐惧，影响了原告的租赁收益，并要求一亿美元的赔偿。

　　争夺还在继续

　　1995年11月，日本产业公司向法国法庭控告喜子夫妇非法转移城堡地契。喜子到法国应诉。法庭认为喜子夫妇确有犯罪嫌疑，法国司法机构对待嫌疑犯比较严厉，喜子被禁止与丈夫通信联系。1997年11月，雷诺阿被美国政府引渡回法国受审。

　　1997年1月，利昂娜的丈夫海尔姆斯雷病逝，从此，共同租赁帝国大厦并交往过半个世纪的两大房地产集团之间的矛盾加剧了。利昂娜决定不再同彼得·莫汀对话。海尔姆斯雷留下大约17亿美元遗产，他的夫人利昂娜接过管理大权。她要求对彼得·莫汀律师事务所的账户——该账户平时用来支付帝国大厦租金和各种帝国大厦的支出费用——实行联合签名。此事被拒绝。利昂娜·海尔姆斯雷所持的63.75%的股份远远大于彼得·莫汀的所有股份。然而莫汀在诉讼中说，因为利昂娜的独裁、不可理喻和违规行为，造成了海尔姆斯雷经纪人公司管理的日益无能和混乱，致使公司不能有效监督帝国大厦的管理。

　　在特朗普的指挥下，几乎每星期都有一支由工程师组成的检查团对大厦进行检查。在两年的时间内，帝国大厦维修部部长查尔斯整天疲于劳作，他不得不一次次陪同大厦的律师对特朗普的控诉做出法庭申辩。法官终于厌倦理睬这些房地产巨头之间的争斗了。1997年夏天，彼得·莫汀和利昂娜·海尔姆斯雷把特朗普最得力的盟友史密斯所在的公司哥本哈根联盟赶出了帝国大厦。莫汀和利昂娜二人最终也意识到双方在法庭上的厮杀对于大厦的发展有百害而无一利，建立对抗特朗普的统一战线对双方都是有好处的。1997年12月，他们共同发表了一份声明，宣布双方解决了所有纷争。

　　喜子夫妇也终于很不情愿地同意将他们对帝国大厦的拥有权转交给横井英树。1999年3月，双方的律师们聚集在巴黎，准备做出最后的决定。关于财产的分配问题，他们同意横井英树的继承人(喜子除外)将得到帝国大厦和法国的城堡；喜子和雷诺阿将得到英国的城堡，长岛别墅，曼哈顿公寓和七百五十万美元的现金。

　　另外，如果唐纳德·特朗普成功终止租约的话，他们还可分得帝国大厦的部分利润。这样，唐纳德·特朗普在帝国大厦就换了一个合作伙伴，他认为，他和新的合伙人将可集中力量终止租约，前景可观。

　　摘自《帝国》，美米切尔·帕赛尔著，一苇译，国际文化出版公司2004年版