北京楼市怪象显露危险信号:地荒论下的利益博弈(图)

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　核心提示

　　宏观调控一周年，北京楼价一路狂飙，再度成为“中国楼王”。“地荒论”下消费者需求集中释放并“恐慌抢购”，炒房团也暗涌北京楼市，官方正酝酿行政调节。

　　4月23日，农行北京花乡支行营业厅内，整整一天，等候的人数始终维持在50名左右。

　　外面的自动取款机早已没钱了。“都是取钱买楼的。”银行保安说。

　　银行的繁忙只是在反衬着旁边楼盘的火爆。紧临银行的“万年花城”当日开始发售四期贵宾卡，价格1万元，下月开盘时凭卡可优先选房并计入房款，发售第一天，共卖出200余张。

　　这个处于西南三环外的楼盘，在三个月的时间内经历了房价的飙升奇迹———1月份，销售价格5700元/平方米，3月份达到了6600元/平方米，拟在5月发售的四期均价在7000元/平方米左右。

　　今年春季，首都北京房价一路飙升。4月12日，北京市城建研究中心公布，第一季度北京期房预售均价为6885元/平方米，同比增长14.8%。更有媒体报道，北京的房价已经反超上海，成为“中国楼王”。

　　与之相伴的“怪象”是，北京楼市的“供应量、销售量和价格”同时增长，多有楼盘排号还难求一房。

　　而去年此时，正是中央政府对房地产铁腕调控之时，国务院“旧八条”和“新八条”相继出台，楼价涨势一时停滞。

　　为何在宏观调控一年后，北京楼市房价开始一路狂涨？谁是背后的利益推手？有房地产商担心，此番房价飙升已显露出危险信号。

　　与此同时，官方已开始酝酿新一轮抑制房价上涨速度的调控之策。



)购房者排队买票准备进入2006春季房展会。春季以来，北京楼市出现价格与销售量同步上涨的局面。

　　“疯涨”的房价

　　“再不决定就只能等下期了。”4月13日，售楼小姐在电话中劝说刘波赶快“下定”，否则“越等越贵”。

　　“真是疯了！”4月17日，刘波表示怎么也想不通，沿海赛洛城会月涨几百元，他形容北京楼价涨疯了，人们也抢疯了。

　　“再不决定就只能等下期了。”4月13日，沿海赛洛城项目售楼工作人员唐晓媛在电话中劝说刘波赶快“下定”，否则“越等越贵”。

　　售楼小姐的“提醒”让刘波“发毛”，3月初，沿海赛洛城向他报价7400元/平方米时，他笑着摇摇头“再等等看”，不到一个月，在4月6日房展之际，已骤升到7800元/平方米。

　　又一周后，仍在犹豫的刘波被告知部分户型已涨至8200元/平方米。

　　“一夜间，北京满城黄土，一月间，我就得多付10万。”他苦笑。

　　刘波是北京一图书公司编辑，月入7000元，过完春节，他动起了买房的念头，但一两个月转下来，他满眼所见的，均是一个“涨”字。

　　4月10日，他赶到西豪逸景进行二期预售前的登记时，拟定的房价已由四天前他去咨询时的8300元涨到了8500元。

　　这让“我想有个家”的刘波觉得房子离自己越来越远。他说，希望有一套自己的房子，“如果非要加个期限，希望别超过今生”。

　　周晓东，一家公司白领，他将其购买房子的区域定在四环左右，交通方便，单价7000元/平方米，总价60万左右，4月9日，在逛完2006年北京春季国贸房展会后，他发现四环左右7000元/平方米的房子几乎绝迹了。

　　这个房展上显现出的一个怪现象是，“房贵”并未影响销量，“销售价格、供应量、销售量”同时上涨。

　　今年春季房展上，90多个楼盘吸引了20多万人参展，意向成交2000套，面积23.132万平米，金额为14.4亿元，相比去年冬展增长了3亿多，增幅近40%。

　　北京市房地产信息网统计数据显示，今年第一季度预售面积372.2万平方米，去年同期为323.16万平方米，增长15.2%.而网上售房数量也大幅增长，进入4月份，每天签约总量均超过500套，4月15日达到803套。

　　一向被认为房价最高的上海，在去年也被北京反超。两市统计局公布的数据显示，北京期房单价已经高出上海27元/平方米。

　　4月13日，《南方周末》报道称，北京已经成为中国楼王。

　　对今年春季的房价猛涨，也有一些官方的数据并不认同。

　　4月12日，北京市城建研究中心(该中心隶属于北京市建委)公布，第一季度全市商品住宅期房预售均价6885元/平方米，比去年同期上涨14.8%(去年同期19.2%)。分析的结论是，“期房预售价格环比平稳，同比增幅明显回落”。

　　4月20日，这一增幅在北京市统计局发布的数据中变为7.6%。

　　一个事实是，这些数据是北京所有城区的平均价格，包括密云、怀柔在内的销售价格在3000元/平方米，甚至更低价的房子，而四环之内房地产项目上涨的价格则要远远超过此数据。

　　多名开发商给出的看法是，更具参考价值的是预买地块周边的房价变动情况。

　　“就算涨幅小了，但是基数已经太大了。”买房者刘波感慨自己仍然买不起。

　　恐慌性消费？

　　王志纲认为，“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。”

　　“我们可以团结起来，先不买房子拖垮他们。”买房者刘涛大声喊道。

　　瞬时间，人们都瞅向他，但很快又涌向开发商身旁，争抢散发的宣传资料。4月9日下午16时，春季房展已撤展过半，但仍有一群群人挤到展会门口。

　　“越涨越买，越买越涨”，刘波说，消费者的拼抢更加促使开发商不断地将价钱抬高。

　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，进入2006年，一个变化是，购房者持币观望后，发现房价依旧上涨，出于“买涨不买跌”的心理，出现集中释放。

　　去年5月，建设部等七部委下发《关于做好稳定住房价格工作意见的通知》，规定自2005年6月1日起，对个人购买住房不足两年转手交易的需征收营业税。

　　与上海楼价迅速下跌相比，北京楼市此后也进入低迷期，但并未降价。

　　“国家宏观调控的药方需要调整。”建设部政策研究中心副主任王珏林认为，去年宏观调控打击的主要是炒房者，而这一人群在北京还很少。

　　撑起北京楼市大蛋糕的，在于另一个庞大的购买群体。

　　4月9日，东四环外的星河湾，北京某国家机关工作人员正带着外省几名官员在看楼。这个1.6万元单价的楼盘并未吓住买房者，3月份热卖近80套、销售额达5亿元。

　　“太多的有钱人和官员想到北京买套房子。”曾经在主语城公寓、凤凰置地等高档楼盘做过销售的一名售楼人员私下介绍，官员多来自近京省份，山西煤老板则是商人购买团的主要组成部分。

　　“还远远不止这些。”万年花城副总经理黄玺庆认为，每年留京的学生、一些外省、国外大公司纷纷迁址或者进驻北京，这些都是刚性的消费群体。

　　在此观念下，更多的购房者接纳的信息是，“你不买，大把的人来买。”

　　但业内人士分析，这些群体实际上组成的是一个“金字塔式”，处于底层的人最多，对房子需求最大的人正是经济上不够宽裕的人。

　　“现在不买，今后的房子还会涨。”记者采访过程中很多市民用“恐慌”来形容自己的感受。

　　万年花城副总经理黄玺庆认为，宏观调控的三个目标是“收紧银根、地根和控制涨幅”，这样做的目的是降低风险和调控开发结构和速度，并同时抑制过快增长的房价，但实际上，当“收紧银根和地根”被用作手段，结果并没有抑制房价，却促使房价的上涨。

　　对此，著名房地产战略咨询顾问王志纲在接受《中国经营报》采访时表达的观点是，“北京市场的火热其实是恐慌性消费、超前消费、投资型购买共同促成的。”

　　失衡的博弈

　　“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”

　　一个问题是，在见涨的房价面前，百姓可以持币和房地产开发商博弈吗？

　　“这是不现实的。”万年花城副总经理黄玺庆分析，与开发商相比，市场上零散的买房者很难达成一致。

　　宏观调控一年，在百姓持币观望的同时，很多开发商也停售观望。

　　“在不到一年的时间内，他们为此每平方米多付出几百元的上涨款。”一位经纪公司负责人解释，假如“持币待购”是购房者和开发商博弈的表现形式，很显然最后的失败者还是购房者。

　　销控，是这场博弈中每个开发商和经纪公司通用的手段。

　　2006年4月9日，广安门外西豪逸景售楼处，一位售楼人员讲授的售房策略是，先登记摸底确定房价，放盘时，若有500套房子最多放盘100套，且户型多不好，待房子“一抢而光”，便迅速提价。

　　而该楼盘还未到放盘日，在登记初期就根据“已远超过楼房总数的登记量”将均价从8300元提高到8500元。

　　“这个博弈不成立，博弈是需要掌握资源。”北京朝阳大地房地产经纪公司总经理段枚焱说，开发商手里有大量的土地资源，且经济实力远远高于普通购房者，购房者无法与开发商抗衡。

　　今年初，在房价同样上涨的广州，市委书记林树森则怒斥开发商联合哄抬房价，其本身就是“抢劫”。

　　这一观点，在北京，被首都经贸大学房地产研究所所长张跃庆教授同样认可。

　　他认为，房屋销售价格的制定完全掌握在开发商手里，因为房地产市场是一个半垄断的市场，往往开发商会结成价格联盟。

　　“虽然没有公开抬价，但完全是合谋力挺房价。”张跃庆说，不管房子的品质如何，周边楼盘的最高销售价总是被新楼盘比对参照，且定期上调房价。

　　某房地产开发商向本报记者介绍，“在北京，不管你的房子盖得多差，物业配套多不好，你总能卖出高价，且一抢而光。”

　　“地荒论”下的利益推手

　　“不好好的规范这些开发商，批再多的地也没有用。”王珏林则认为，政府并没有做好监管。

　　“再不买，多少钱都买不着了。”4月9日，国贸房展会上，东三环外西大望路“小户型”主打楼盘“CBD传奇”一名售楼小姐向访者游说。她的理由是，以后城里面不再批地，就不会再有新楼了。

　　而这个楼盘确实演绎了涨价传奇：去年12月份开盘价8000元左右，日前已涨至8800元左右。

　　在北京房价持续高幅度上涨的同时，“地荒”论则促使这一速度变的更快。

　　实际上，在去年7月份，北京市国土局发布当年的供地指标就公布，二环以内将不再新增住宅商品房建设用地，但同是出于北京国土部门的数据显示，去年实际出让住宅用地585公顷，规划建筑面积679万平方米，仅仅占到计划出让土地的35%左右。

　　另一方面，地价飙升，也直接带来了房价的上扬。

　　4月17日，丰台区“成寿寺路甲1号印铁制罐厂住宅小区用地”经过64轮竞拍，最后拍出3.41亿元的至高价。

　　经核算，每平方米的土地最终出让价格为3376元，得主北京正江地产总经理唐文建给出的说法是，“销售不低于8000元/平方米才有利益”。

　　这一价格将比目前该区域楼盘价格高出不少。去年9月份，开发面积为170万平方米的“中海城”开盘均价为5400元/平方米，目前的销售均价也仅为6500元/平方米。

　　一天后，在北京市土地交易大厅，温泉镇一地块的拍卖价更是直逼周边新盘销售价格。位于五环外缺少配套设施的此地块的楼面价格达到了每平方米4863元人民币，而当地在售楼价每平方米仅五六千元。

　　业内人士给出的估算是，如果按北京业内公认的地价占房价的40%计算，理论上，一年以后，这一地块变成可售楼盘，房价将不低于12000元/平方米。

　　在中原地产华北区域总经理李文杰看来，土地出让价格增长的速度和幅度已经远远高于房价的正常增长。

　　中大恒基不动产营销总经理王述介绍，2004年8月31日后的“土地招拍挂新政”之后，土地价格大幅上涨的同时其出让操作也更加规范，但问题是，在政府获得土地增值收益的同时，房地产开发商的利益空间并未缩减，最后的结果是，购房者成为最后的承担者。

　　“不好好的规范这些开发商，批再多的地也没有用。”建设部政策研究中心副主任王珏林则认为，政府并没有做好监管，应该用行政的手段把市场上的房价拉开层次(价格层次和面积层次)。

　　炒房团暗涌

　　在上海楼市遭到“重创”之后，部分投资、投机客开始“试水”北京，而北京狂飙的房价也将更大的吸引力带给这些炒家。

　　4月22日，宣武区广安门远见名苑，在尾盘开盘当日，已经拥有了附近五套房产的李先生又进行了登记。

　　“这次我想买了再卖。”他说，他的房子因为拆迁获得了90余万元补偿款，他首付买了四套房子，出租后月进账8400元。这一次，他看到了超过10%的房价增长率，想借机“炒炒试试”。

　　远见名苑小区北门口附近的一家中介公司，工作人员向记者介绍，放盘多套授权出售的业主有很多，多为附近的朗琴园、蝶翠华亭、远见名苑等楼盘。

　　从去年6月份对办理房产证后两年上市交易的房产征收营业税，这一点在很多中介公司看来，并没有根本抑制炒房，多名中介公司工作人员介绍，5个点的营业税通常被要求由买房者承担，“如果由卖方承担，他会提高房价，都是一样的结果。”

　　小马厂社区一中介公司向记者介绍，为避免交纳营业税，他们通常让买卖双方达成一致，先公正两年后再过户。

　　很多代理公司给出的说法是，在上海楼市遭到“重创”之后，部分投资、投机客开始“试水”北京，而北京狂飙的房价也将更大的吸引力带给这些炒家。

　　“地产大鳄”潘石屹所开发楼盘中，山西客户数量占外省客户首位，约15%，有媒体称“山西煤老板购房团大把大把现金支付买楼”，正逐渐演化为继温州人之后的第二个全国性购房群体。

　　据介绍，在珠江骏景，六成以上的业主都是温州人，而富力城，温州业主也达到了三成以上，现在的二手房价格已经过万，几乎超过了开盘价一倍。

　　《楼市》市场研究部和搜狐焦点网联合进行的网上调查结果显示，北京住宅产品中以投资为目的的购买人群占到26%，“北京东部楼盘投资比例至少达到40%以上”，一位业内人士这样表达。

　　另一方面，外资的注入也将暗推北京楼市。据4月18日《21世纪经济报道》称，“如弥漫京城的沙尘暴一样，外资正在这个春天迅猛地扑向中国房地产市场。”今年第一季度，中国FDI里大约有180亿美元的资金来历不明，并会在中国持续等待2-3年，“进入房地产市场是最好的方式”。

　　一则消息是，4月20日，在“促进房地产业健康发展”网上座谈会上，国家建设部住宅房地产司副司长侯淅珉、国家财政部综合司副司长苑广睿介绍，遏制短期炒作房价仍将是“十一五”时期主要任务之一。

　　“危险信号”

　　潘石屹说，“其实开发商比老百姓更害怕房子过快涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。”

　　“房价再涨是个危险信号，但愿房价的增幅不要太快了。”开发商的高调代言人华远集团董事长任志强也感觉到了房价上涨的“过火”。

　　此种情况下，“疯涨”的房价会不会让北京楼市“再蹈”去年上海的“覆辙”，接下来如何调控，对每位北京人来说意义重大。

　　“我个人一个悲观的看法是房价可能涨到失控的临界点了。”北京朝阳大地房地产经纪有限公司董事、总经理段枚焱认为，2005年以前房价上涨是正常的，但今年一季度的房价上涨是非常不健康的。

　　他说，北京的房地产开始有问题了。

　　实际上，今年春季北京房价上涨已成为一个“敏感”的话题。

　　今年博鳌论坛上，关于房地产的议题被定为“住房发展与构建和谐社会”不允许谈房价，参会地产商潘石屹说“我感觉今年的房价上涨得有点危险，所以现在说话很小心。”

　　“这样的房价肯定是不合理的，也凸现出市场存在的泡沫。”中国社科院金融研究所研究员易宪容说，2005年国内房地产开发投资、房地产空置率、收入房价比等指标早就超过国际警戒线。

　　同样的担心，也被地产商认识到。潘石屹在接受本报记者采访时感言，“其实开发商比老百姓更害怕房子过快涨价，因为那就像个不知道什么时候爆炸的炸弹一样。”

　　针对北京的房价上涨，北京成业行投资顾问公司总经理邵念强向本报记者作了一个形象的比喻，房价应该是马拉松式的缓慢上涨，2003年和2004年，上海就把马拉松的游戏变成百米冲刺，所以其违规行为受到了市场的惩罚，而现在北京是按照中长跑的速度在跑马拉松，也有问题。

　　他给出的结论是，“违反经济的增长规律必然要受到规律的制约和报复的。”

　　在段枚焱看来，房地产价格上涨太快，对从业者、对老百姓和宏观经济都有损害，也是这个城市金融危机的隐患。

　　行政手段调节

　　“我怀疑开发商在捣鬼。”王珏林说，政府应该进一步规范，要用政策逼他们打开出售房子的大门，不能囤积房子。

　　而在潘石屹看来，目前有两个危险的信号，一是全国的房价都在上涨，二是空置率上涨也很快，前者是供不应求的表现，后者是房子卖不出去的信号，两指标得出的结论恰恰相反。

　　去年11月，北京市统计局公布数字显示，截止到去年9月末，北京商品房空置面积高达1054万平方米，比去年同期增长21.1%.

　　“我怀疑开发商在捣鬼。”4月13日，建设部政策研究中心副主任王珏林说，政府应该进一步规范，不能让开发商挤牙膏，要用政策逼他们打开出售房子的大门，不能囤积房子。

　　对此，国家建设部在本月初继国家发改委点名70城市没有落实“城市廉租住房”保障体系后表示，将对全国空置率问题展开调研。

　　4月4日，《北京市2006年度土地供应计划》出炉，在总供地面积不变的情况下，住宅商品房用地供应量比去年减少了150公顷，经济适用住房用地比去年增加了100公顷。

　　包括万年花城副总经理黄玺庆、SOHO中国总裁潘石屹等人看来，应该大力发展廉租房。

　　实际上，在今年全国两会上，温家宝总理就强调“要着力调整住房供应结构，严格控制高档房地产开发，重点发展普通商品房和经济适用房。”

　　3月29日，国土资源部土地利用司副司长吴海洋对记者表示，国土资源部将出台文件，不排除对目前在北京、上海等城郊大量兴建的低密度花园洋房进行供地限制的可能性。此外，相关部委正在联手制定加大中低价位住宅、中小户型住宅土地供应政策，该文件也将在年内出台。

　　4月8日，建设部住宅产业司司长沈建忠在中国房地产形势报告会上，表示了今年调控的主要思路：当前最重要的任务是稳定市场预期，保持政策的连续性和平稳性。近期主要是继续完善各项措施进行调节，短期内可能采用一些行政调节的手段，对于部分热点城市，还将动用行政手段予以调节。