中国房价暴涨 北京急议控涨 中央对北京等摸底

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房价飞涨濒临警戒线 北京市建委急议控涨措施

面对一季度17.3%的房价涨幅，北京市建委又一次将目光投向了存量房(二手房)市场。

　　近期，建委下属的城建研究中心已经召集了两次有市场人士参加的内部会议，其核心在于征询扩大存量房市场交易总量的手段，以分流新房市场中的刚性需求，缓释房价进一步快速上涨的压力。

　　实际上，从2005年的宏观调控开始，北京市建委就一直试图通过存量房市场扩容来实现梯度消费，降低刚性需求对房价上涨的压力，并已出台了不少刺激措施，但却收效甚微。这一次，已经有多套“更有力”的刺激性措施等待定夺，但具体的时间表还尚未最终确定。

　　扩容存量房

　　显然，无论是来自市场还是市政府的压力，都迫使建委必须在短时间内拿出有效的手段刺激存量房市场扩容。根据记者掌握的情况，在召集了两次有市场人士参与的内部会议之后，目前已经有几套方案正在等待建委和北京市政府定夺。

　　首当其冲的仍然是税收优惠。一位内部人士向记者透露，有建议提出将普通商品房交易的起点以签订购房合同之日计算，而不再以房产证办理完毕之日计算。这其中的玄机在于规避了7部委《通知》中“普通商品房购买未满两年转让须缴纳5.5%营业税”的规定。

　　“由于目前北京市场商品房以期房为主，开发周期多在1年到1年半之间，一旦以签订购房合同作为计算购买时间的起点，到入住的时候，基本上两年的期限就快满了，交易负担的减轻，应该会刺激不少房源进入存量房市场，从而达到扩容的目的。”这位内部人士告诉记者。

　　实际上，在2005年7部委《通知》出台之后，北京市为了保护存量房市场不受冲击，就已经使用了类似的手段，只不过当时针对的只是已购公房和房改房。显然，这次考虑的重点是将税收优惠覆盖面扩大到普通商品房，其核心目的在于刺激更多的存量房放量。

　　除了“优惠”之外，建委甚至还在考虑通过提高租赁成本，降低租赁收益，以逼出“存量”，这就是房屋租赁强制备案制度。按照现行规定，房屋租赁的收益须缴纳5%的综合税，但由于此前租赁备案制度未能真正落实，多数房屋租赁收入并未有任何的税收负担。

　　据称，建委方面的考虑是，落实强租赁制备案之后，对所有房屋租赁收入征税，使租赁房屋获得的收益降低，从而逼迫房产持有者将房产出售，“租赁征税，卖房免税”，以此达到扩容存量房市场的目的。

　　另外，有接近建委的人士向记者透露，目前还有建议重新启动房屋使用权交易，俗称“小产权”交易的试点，以绕开央产房、大学房产入市交易的技术瓶颈，扩大这类房产的入市量。目前，上述方案尚在静待北京市建委和市政府的定夺。

　　降低刚性需求

　　政府方面之所以如此急于扩容存量房市场，其原因在于冀望存量房分流新房市场中的刚性需求，从而缓释房价快速上涨的巨大压力。按照内部的说法是，“20%的涨幅”是国务院下达给地方政府的“警戒线”，17.3%的涨幅已濒临“撞线”。于是，政府压力骤增。

　　记者了解到，在今年4月北京一季度房价涨幅创纪录地达到17.3%之后，一位北京市的分管副市长曾明确要求建委拿出刺激存量房市场的具体措施，并且要求细化。“不仅要说明措施，还要求注明每一条措施能够带来的实际效果，甚至要落实到数字。”一位内部人士告诉记者。

　　此后，建委历年不过1~2次的由市场人士参加的内部会议，到今年4月就已经召开了两次。会议主题完全相同，找出解决存量房交易量过低的有效手段。

　　长久以来，北京市新房与存量房的交易总量比例处于严重失衡的状态下。记者从北京市建委获得的统计数据表明，2005年全年，北京商品房预售总量为
2152万平方米；同期，北京存量房市场的交易量仅为712.5万平方米，相当于前者33%左右。而当年的预售商品房均价上涨19.2
%。

　　对于价格上涨的原因，建委内部长期有这样一种判断，即新房市场需求过于刚性。“现在的情况是，除了极少数低收入者之外，几乎所有人都集中在新房市场，从而导致新房市场的供需关系失衡，招致价格快速上涨，因此，建立一个分流的渠道十分关键。”一位建委官员说，言外之意，这个分流的渠道便是存量房市场。

　　因此，早在2005年的宏观调控当中，北京市建委副主任苗乐如力主通过扩容存量房市场实现稳定房价的核心的思路就是分流需求。而目前的政策思路与苗乐如彼时的主张一脉相承，只不过目前正在等待定夺方案的力度更大。

　　“存量房市场的见效最快。”一位与会人士向记者分析，“经济适用房、廉租房还有配套商品房，都有建设的周期，最短也要1~2年才能见到效果，而存量房是既有的，几乎可以立刻见效，这也是政府急于扩容存量房市场的另一大原因。”他说。

　　实际效果存疑

　　尽管前述方案尚在等待定夺的过程中，而市场人士对于政府“建立梯级消费市场”的思路也颇为认可。但是，对于如上思路在短期内解决房地产价格快速上涨难度很大。毕竟实现所谓“梯级消费”并不是通过建委的若干政策就可以实现的。

　　“北京目前存量房市场不能扩容的原因很复杂，有的并不在建委职权能够解决的范围内。”一位建委工作人员私下告诉记者。他所指的便是在北京保有量很大的央产房和大学房产，据估计，这两类房屋的总量绝不低于50万套。

　　虽然国务院办公厅早在2003年就发布文件，要求各中直机关为房屋办理独立产权，以打通这些房产上市的技术瓶颈。但这一政策迄今已执行3年，真正上市交易的央产房仍然寥寥。大学房产的情况也大致如此。

　　“央产房、大学房产的产权单位多数都是中央机关，国办的文件推行都有障碍，仅仅靠北京市建委的力量推进显然是不现实的。而要想解决存量房市场扩容的问题，央产房、大学房产是绕不过去的问题。”他私下告诉记者。

　　显然，在目前等待定夺的几套方案当中，并没有从根本上解决上述问题的措施，因此，从这个角度分析，这些方案的实际效果存在疑问。

　　另外，由于地产市场复杂的传导效用，也可能对上述政策的效应产生相反的效果。对于“租赁强制备案”的思路，市场人士就有不少质疑。“虽然按照这个思路，确实会增加租赁获利的成本，逼出一定的存量，但是却可能由于租赁房源的减少而造成租金的上升，导致更多的投资性购房，反而刺激了新房市场的需求。”这位市场人士向记者分析。

在全国房地产价格新一轮上涨的当口儿，中央已经开始对热点城市的房地产基础情况进行摸底，其结果无疑将成为中央政府是否对房地产业展开二次调控的重要依据。

　　截至日前，这项“摸底”工作仍在进行当中。对于此间甚为敏感的“空置率”检查，则已布置到地方建委、房管局系统。显然，中央政府做出是否对房地产行业“施以重拳调控”的决策，尚需时日。

　　“空置率”成楼市健康指标

　　热点城市房地产的空置率是此次“摸底”的核心内容之一。对于根据国家统计局统计结果得出的“中国房地产空置率超过警戒线”的说法，建设部方面私下并不认同，一位前任领导甚至多次在非公开场合向记者质疑国家统计局空置率的统计口径。

　　而业内的怀疑不无道理。前期关于北京市房价首季上涨幅度的统计，北京市建委的统计结果就和国家统计局发布的结果大相径庭，前者为17.3%，而后者只有7.3%。

　　记者了解到，3月31日，建设部布置对热点城市空置率进行调查，其背后便有来自国务院层面的授意。毕竟在全国房地产价格面临新一轮上涨的当口儿，空置率的高低拥有着“判断房地产市场是否总体健康”的关键意义。

　　而这一轮检查究竟在什么时候汇总结果以及结束，建设部有关负责人均“三缄其口”，毕竟这个时间表可能关系到“中央定调房地产调控”的敏感时间。

　　刚刚超过上海成为中国“楼王”(房价上涨之冠)的北京的情况自然受到关注，一位接近北京市建委的人士向记者透露，建委正在试图寻找有效手段，“摸清北京究竟有多少房子没有人住。”他说。

　　“建委正在想能够独立完成这项调查的办法。”这位接近建委的人士告诉记者。按照他的说法，最初建委方面试图通过“单套房屋用电量”的方法，查清有多少房屋长期无人居住，但由于数据需要电力管理部门提供而暂时搁置；目前，建委方面拟通过商品房社区物业管理机构获得相应的情况，而物业机构恰恰是建委职能统辖的范畴。

　　甚为微妙的是，此前建设部系统对于以“长期无人居住”统计空置率的口径不以为然。而对于空置率的统计口径，始终是建设部系统与国家统计局、国家发改委争论的焦点。

　　建设部系统对于空置率之所以如此谨慎，是因为按照业界的标准，如果一个城市的房价快速上涨，而空置率同时上升，则在相当大的程度上反映房产投机、投资情况的比例。而在当下，房产投机、投资的比例恰恰是中央政府判定楼市是否“总体健康”的关键指标之一。

　　“惜售”助推房价上涨

　　就在央行调高贷款基准利率之后一周，北京市建委公布了一组更具冲击力的数字，北京约有65.69%可售房源未出售。北京市建委还特别提醒购房者，可通过北京市房地产交易信息管理网查询全市各区县全部合法项目可售房屋的情况及销售状态。显然，类似情况已经引起了政府层面的高度关注。

　　是否存在商品房“惜售”现象，北京一季度房价高达17.3%的涨幅中，“惜售”究竟有多大的“贡献”？记者了解到的情况是，虽然并未有地产商完全“捂盘”，但控制并且放慢销售速度的地产商并不在少数。

　　位于北京四惠地区的某楼盘发展商的心态十分典型。“现在的市场情况下，我们担心房子卖得太快会吃亏。”该项目的一位高管向记者透露，这个楼盘的销售已近两年，起初的价格不过4000多元/平方米，而如今的均价已经有望突破8000元/平方米。

　　即便如此，他们还是担心，“房子卖得过快可能等不到房价更高的未来”。在他们看来，该项目中的部分房屋达到或突破万元并非没有可能。而将如是思路付诸实施的也大有人在。

　　记者了解到，在2005年1月份，位于西南三环的大盘万年花城就采取了“封盘”策略。但此间万年花城仍接待了大量客户，以培养潜在买家。目前，万年花城三期已销售完毕。而将于5月20日前后开盘的4期，售价虽未确定，但记者从内部获知，其价格已经在7000元/平方米上下。相比之下，该项目三期的售价也只在6000多元/平方米上下。“封盘”带来的价格上涨作用十分明显。类似的情况在不少楼盘中也不同程度存在，已有部分项目不再给销售团队设定销售指标，为的只是“等到房价更高的未来”。无疑，这在相当大的程度上推涨了一季度的房价。

　　对于北京的房价的快速上涨，建设部政策研究中心的一位领导向记者表示：“我相信北京市政府会采取措施的，因为中央很明确要稳定房价，解决中低收入者住房问题。先要看国家的宏观调控政策落实了多少，如果政策落实到位了还没解决，再提出别的措施。”她说。