上海人眼中的北京楼市：在疯狂与理性的边缘？

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据《中国经济时报》报道，“今天的北京房地产市场，光看现象，已是一个危险信号。”五一前夕，连敏在接受采访时做出这样的判断。作为一名房地产从业人士，连敏供职于上海张江一家房地产公司。连敏坦言，受去年房地产调控的影响，该公司旗下楼盘“森活”一年来价格下跌了10%左右。

　　“虽然现在断言上海楼市已步入健康发展轨道还为时尚早，但上海在房地产调控方面基本上可以算是成功的。到目前为止，没有产生太多的负面影响。”和沪市许多房地产从业人士一样，连敏除了对眼下敏感的本地市场任何风吹草动都特别留心之外，对北京楼市的发展也非常关注。

　　北京楼市＝前两年上海楼市

　　“北京房地产市场过去的发展态势总体来说比上海要好，但是近期上涨房价明显比较快。”虽然与北京有着千里之隔，上海富华投资公司投资部经理程传东先生还是嗅出了北京楼市的异样。

　　在北京，与房地产有关且曾经被广受关注的一连串数字：一是有关部门公布的数据显示，2005年北京商品住宅均价为6725元／平方米，三年来首次超过上海；二是今年前两个月期房价格同比上涨了17.3%；三是今年一季度住宅平均销售价格继续攀升至7168元／平方米，涨幅同比高达15%左右。紧随这些数字出现的房价“报复性上涨”说甚嚣尘上。

　　前不久，北京市建委以其下属单位北京城建研究中心的名义，向媒体发布了一份书面材料，对北京房价高增长做出回应，试图以正视听。

　　该书面材料称，今年一季度北京商品住宅价格增幅明显回落，商品住宅同质楼盘价格涨幅低于城市居民人均可支配收入增幅。该材料同时还披露，今年
1-3月，全市商品住宅期房预售均价涨幅比2005年降低了4.4个百分点，商品住宅单月价格继续保持去年6月份以来的平稳波动态势。

　　一边是官方的统计数据，一边是周围楼盘的一片“涨声”。到底那一个更加真实？

　　就在北京市建委回应北京房价高增长之后不久，也就是在4月下旬，即有业内人士对去年以来的房地产调控成效提出了质疑，调控失效的说法被有关媒体首次公之于世。

　　“透过北京这一阵房地产热，冷静下来思考不难发现，眼下北京楼市有点像前两年上海的趋势。”谈到北京楼市现状，连敏不无担心地表示。

　　另有数据显示，今年一季度，北京市商品住宅期房预售均价为6885元／平方米，同比仍然保持14.8%的高增长水平。北京房地产信息网公布的统计结果也表明，全市3月期房售出16641套，日均卖房达到500套以上，进入4月，楼市依然保持在这个水平。

　　与央行等部门公布的一季度全国城镇居民消费意愿跌至历史新低，70%城镇人口没有新房购买力以及商品房空置率远远超过国际公认警戒线这些现象形成鲜明对比的是，房价越涨，北京购房者越“疯狂”。

　　曾经在上海出现过的“排队抢购”现象，似乎也在一夜之间潜入北京。这样的故事不仅发生在苹果派、明天第一城等每平方米5000至7000多元的中低价位楼盘首日销售现场。凤凰置地公寓、AZ-Town、合生国际花园等单价超过每平方米1万元的房子同样亦不乏排队大军，这些楼盘未开盘就已经有数倍于放量的客户在排队。

　　一样的调控，不一样的结局

　　“3月份上海楼市出现了回暖迹象。这是前一阵购房者恐惧、观望，购房需求积聚下来得到重新释放的结果。经过一年来的调控，在操作不规范、投机取巧等方面，开发商收敛了很多，有的已经被淘汰出局。”连敏说。

　　“上海房价原来疯涨，去年七部委政策出台后，上海楼市曾有一段时间处于胶着状态，最近一段时间这种状态打破了。”上海中华企业股份有限公司企业文化部经理王凯红证实了连敏的说法。

　　上海汉宇地产研究部分析师邵明浩则告诉记者，今年3-4月上海楼市，无论是一手房还是二手房市场成交量都有明显的增加，3月比前一个月成交量差不多翻了一番。

　　邵明浩表示，综观上海3-4月以来的楼市，市场表现出3月下旬快速上升，4月上旬出现回调，4月中旬再次稳定上涨的趋势。市场有涨有跌，邵明浩认为，这是市场理性发展的标志。

　　从一年来的调控效果和上海楼市目前的现状来看，是否已经达到调控的目的？对于记者提出的问题，邵明浩表示，调控的目的是否达到，首先要了解调控的目的是什么。“宏观调控最大目的应是打击投机，我认为从这个意义上来说，此次调控的目的已经达到。”在上海，现在投机基本已经看不到，市场发生了重要的变化。

　　他说，楼市从过去整体都看好变成了分区域分板块分楼盘，购房群体也由原来投资投机为主转变为自住占绝大多数，在定价策略、客户选择方面，开发商都非常理性，即使楼盘前期好销，后期也是非常稳健，慎言涨价。

　　“一年来上海全市房价整体上都有一定的下跌。”连敏说，具体因楼盘而异，“位于市中心，地理位置和品质比较高的楼盘，基本上只是略降，约为5%左右。偏远的地方，降价幅度多的达到20%左右。”

　　“上海不会出现北京那样的房价大幅上涨。在前一阵房价上涨中，上海楼市伤了元气，现在重要的是慢慢恢复市场信心。”对于以北京、广州等部分热点城市为代表的新一轮房价上涨会不会再次波及上海的问题，连敏的回答非常肯定。“最保守的估计，至少今明两年，上海房价不会出现较大幅度的上涨。”连敏说。

　　但是，同样服用七部委开出的“药方”，北京楼市却逆市而动，房价节节高升，今年一季度住宅平均销售价格增长幅度达15%。

　　市场亟待告别短期行为

　　与上海地产圈一些人士所持观点相反，经济学家王小广认为，“尽管上海现在的房价有所下降，但还是偏高，上海房价应降50%的说法其实有一定的合理性。调控还需要继续。”

　　“北京人均GDP达到1700美元，和上海比较，人均财富并不低，因此有人认为北京房价被低估了。北京参照上海，上海参照香港、纽约和东京，整个参照系都是错误的。”王小广表示，新一轮房价上涨除了游资参与炒作和银根松动两大因素之外，地方政府消极对待调控，视房地产为摇钱树也是一个原因。

　　“现在应肯定房地产调控的效果，我们没有理由相信调控失效的说法。房地产调控的目标远还没有达到，没三年调整不出来。”王小广指出，调控一旦松动，加上人为的煽动，房价就可能重新大幅上涨。

　　尽管受访的上海房地产界人士对楼市的看法同王小广有很大的出入，但是在打击投机和炒作方面，他们的观点完全一致。

　　程传东说，房价出现疯狂的非理性的上涨，就是投机性需求在兴风作浪。如何控制投机？主要还是要依赖市场规则，只有建立科学合理的市场规则，市场才能规范起来，一个好的市场规则应将购买第一套房和第二套房区分开来对待，不能搞一刀切。程同时透露，上海有关部门目前正在酝酿这方面的政策。

　　“对于自住需求，不需要打击，而是需要扶持。”邵明浩说，今年上海楼市呈现的区域性回暖，绝大部分市场需求属于自住需求支撑的结果。楼市调控就是要打击短期急功近利的投机或投资行为，遏制房价过高和过快增长。

　　连敏表示，短期来看，房价快速上涨，也许对开发商或地方政府有好处，但是从长期来看有百害而无一利。在程传东看来，告别短期行为，对北京乃至全国房地产市场而言，都是应该吸取的教训。