对楼价攀升推波助澜 外资大量进入内地楼市

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记者在上海、广州等地采访时发现，今年以来境外资金从收购内地写字楼、商铺进一步扩张至高档住宅。种种迹象表明，外资大量进入内地楼市，对楼价攀升一定程度上产生了推波助澜的作用。

沪京穗：加快收购高档住宅

进入2006年，上海、北京和广州等地楼市，海外机构投资者空前活跃，整体收购案明显增多。

2月，有美国、印尼、香港特区资金背景的基金协和建设收购位于上海市卢湾区的盛捷服务公寓住宅，嘉吉集团也在南汇区买下了24栋别墅。

3月，继美国高盛以7000万美元买下虹桥花苑酒店式公寓之后，来自中东的“神秘”资金，通过美资背景的基汇资本，以6亿元的总价，整体收购了上海卢湾区的高档住宅“翠湖天地御苑”18号楼，共103个单元。

国际性中介代理机构仲量联行的统计显示，一季度，外资在上海房地产投资市场投资放量，成交金额已超过去年总量的一半，海外基金在一定程度上影响了上海一季度的房地产。

4月，先有麦格力物业投资银行收购了卢湾区的城市公寓，后有摩根士丹利在上海房地产市场的异常活跃。摩根士丹利以7亿元代价分两次收购了浦东陆家嘴中央公寓4幢住宅，每平方米1．4万元的高档住宅也已成为其投资对象。

北京楼市同样被外资看好。香港某银行北京一位信贷经理透露，其手头今年批出的贷款基本上全是房地产项目，“由于贷款人基本上是信誉较好的外资机构，不担心这些贷款的收回，而担心这会最终吹大中国房地产市场的泡沫。”

在广州楼市，境外资金进入的步伐同样在加快。广州高力国际物业服务公司有关人士说，摩根士丹利在广州荔湾区已购买了多处物业，由于通过“影子”公司获得，并未留下交易痕迹。

由于地缘关系，越来越多的香港资金进入珠三角楼市。4月下旬，置业国际发布报告称，一季度香港人在内地购楼金额约36.5亿元，同比增长11％。这些资金八成投在了珠三角楼市，另有13％投在了上海。

近年来，海外基金收购一线城市物业日益增多，先是集中于写字楼、商铺，现在高档住宅也成了炒作的题材。这预示着外资对境内各类物业的投资全线铺开。

仲量联行研究部主管何迈可表示，机构投资者对上海房地产市场的关注仍在不断增长，预计年内将有多项收购案达成。国际知名物业代理公司第一太平戴维斯董事李旭说，海外基金对国内楼市的收购、介入会越来越深，甚至会走出上海、北京等一线城市向二线城市蔓延。

双套利：境外资金来者不善？

一部分业内人士认为，外资购买住宅多用于酒店式公寓出租，不会短期出售套现，且投资对象是高档物业，其数量不足以影响国内经济。但越来越多的市场人士提醒，这种掉以轻心的态度非常危险。

“上海楼市·境外人士专刊”发行人蔡为民指出，这些境外资金进入中国，一则看中奥运会、世博会在即，政府希望楼市稳定成长，不会令房价重挫；二则认为人民币及内地楼市升值可能性大，于是购买房地产，既可套取汇价差，又可套取房价差。

曾经历过台湾“楼灾”的不动产专业人士蔡为民说，境外资金炒楼的影响具有“点火”功效，一般说1亿元热钱往往能带动10亿元国内游资的跟进。

东渡国际金融事业部总经理吴荣国认为，境外投资机构大举进入楼市的危害之一就是可能加剧房地产泡沫。

国家外汇管理局资料显示，去年外资机构在内地收购房总额达34亿美元，从境外流入的侨汇达174亿美元。侨汇流入剧增的上海、浙江的房价波动比流入增幅平稳的广东、福建明显要大。

银河证券公司首席经济学家左小蕾认为，外资拉动高端房价，会导致周边房价上涨，最终导致平均房价的升高，大众需求必受其害。

过江龙：境外资金兴风作浪？

左小蕾分析认为，外资大举进入内地楼市缘于对人民币升值预期，一旦认为升值空间已经见顶，就会出现集体撤离，那时会使中国经济面临艰难的调整。

台湾和香港等地的“楼灾”历史显示，“点火－吹泡－吸血－撤退”是外资炒楼的一贯轨迹。蔡为民指出，眼下内地游资已有被海外热钱调动起来的迹象，在一段时间里形成楼市人气的陡涨，比如北京楼市去年以来的状况。

他回忆说，1988年，新台币出现阶段性升值，引发国际热钱大举进入台湾，先炒作股市，后转入楼市，景气热度空前高涨，许多人辞职专心炒股、买楼。当新台币由38元兑换1美元时，国际热钱无利可图纷纷撤退，台湾房价顿失依托，缩水一半乃至三分之二。投资者血本无归，不少人因而自杀。台湾房地产陷入
“黑暗期”。

上海、北京、广州与台北或许有本质差异，但热钱的“长相”一样：有利则万马奔腾而来，卷起千重浪花，无利则呼啸而去，“不留下一片云彩”，到那时收拾残局的只有跟风者。蔡为民告诫说，日本楼市为此低迷了15年，台湾低迷了13年，香港阵痛了6年。在规律面前，不要侥幸以为自己可能例外。

专家建议对外资进入内地楼市应有所管制，通过开征特别物业税制止外资在楼市的炒作行为。