泡沫将破还是平稳发展 欧美房市投资仍被看好

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　　泡沫将破还是平稳发展？市场表现和多数人的观点还是倾向于后者

　　记者　王长祥

　　全球房市泡沫即将破裂的论调已经嚷嚷了好几年，但一直没有尘埃落定。与此同时，更多的人认为欧美房市好景犹在，且向稳定发展阶段过渡。

　　欧洲：投资火焰不会熄

　　英国皇家特许测量师学会2006年欧洲房地产报告指出，欧洲房地产涨价热卖的浪潮正从南部向北部蔓延。18个国家2005年房地产的调查显示，爱沙尼亚以28%的价格涨幅位居榜首，丹麦则上涨了22%，2004年曾居榜首的西班牙、法国涨幅分别为15%和10%，退居第三、第五位；瑞士以上涨12%居第四位。雷丁大学房地产经济学家鲍尔教授说，在经济增长以及消费者购置第二处房产热潮的推动下，几年来地中海地区房价勐涨。现在得益于抵押贷款条件的放松，北欧的房地产价格也开始追赶上来。在谈到欧洲今年的房地产形势时，鲍尔说，2006年欧洲房地产市场上升趋势将放缓，一些国家的房地产繁荣景象已逐渐消退。不过，法国、西班牙、爱尔兰和瑞典等国的房地产交易仍十分活跃。

　　RICS三月房市调查中指出，伦敦的房价还会再创新高。目前一处上市的住宅会收到33封竞标书，而且全部高出房主表明的卖价，而同类住宅一年前可能只有两个买主投标。三月份49%的伦敦房价要高于二月的价位，这是过去三年半以来最大范围的增长，而目前可出售的住宅比去年同期减少了4%，这对潜在的买家造成了一定的压力。伦敦房价经过每年20%以上的速度上涨，已经将欧洲其它城市的房价远远拋在身后。

　　2004年英国平均房价为15.4万英镑，伦敦更高达27.8万英镑。而在布鲁塞尔，每套

　　房子平均价格约合10万英镑。有专家认为高价豪宅的交易频繁推动了房价不断高涨。伦敦这个富豪聚居的国际性大都市，资产超过10亿英镑的超级巨富有40
多位。自2001年以来，由于普通住宅价格上涨60%以上，百万富翁的人数随之大大增加。现在英国有42.5万名百万富翁，而2001年的数字为23万。

　　法国房价自1998年以来的累计涨幅更是高达71%。巴黎的房地产市场毫无降温迹象，市区的公寓价格较几年前涨了87%，超过全国平均水平。蓬皮杜中心附近的几个街区至少有10个房地产中介店，在这里，公寓的挂牌价为42万欧元。

　　法国央行在去年10月份的一份报告中指出，房价如果按照目前的速度继续上涨，市场将具有风险。为了有效控制房地产的上涨，预防可能的暴跌，去年12月欧洲央行在从2002年欧元区利率四次小调后首次将利率提高到2.25%。分析人士认为，欧洲央行很可能将基准利率提高到2.5%，年底再提高到2.75%
或3%。RICS首席经济学家米兰兰卡垂指出：“向各国蔓延的欧洲住宅投资火焰在2006年是不会熄灭的。我们期待欧洲房地产在2006年进入其第八个发展年，因为这个市场被清晰可见的经济发展与高收入所支撑。欧洲央行利率的增长会限制但不能停止房价的继续增长。目前的利率仍保持在历史的最低水平，任何关于欧洲房地产市场下滑的论调是一种不成熟的表现。”

　　北美：疯涨过去，平衡发展

　　美国由于前几年股市的不景气和低利率，导致众多的消费者贷款买房或卖小房换大房、从一般学区进入好学区。欣欣向荣的房地产交易使房地产价格持续上涨。过去5
年来，房地产市值翻一番在许多地区极为常见。《格林尼治时报》称，自1968年以来，房价的年均涨幅超过了10%。

　　房地产观察媒体《快速信息》报道，湾区房地产价格增长持续缓慢，今年2月房地产成交率是5年来最低点。不过，虽然房屋销售得分欠佳，但是房地产价格还是继续上升。“销售数字并不预示着什么不吉祥，只是房地产的周期性的疯涨阶段过去了。”《快速信息》总裁马歇尔尔普任提斯说。

　　《快速信息》公布的报告发现“市场下滑的可能性是不大的”。虽然去年因资不抵债被

　　拍卖的房屋略有上升，但还是低于标准水平，而且头款的要求数量还是稳定的。洛杉矶加大的经济学教授克利斯朵夫夫瑟尼伯格说：“销售量下降只是‘降温调节’，并不是房地产市场恶化。”

　　美国地产商协会三月报告：二月上市的住宅比一月增长了5.2%，达到691万间，但比去年同期降低了0.3%。而房屋贷款利率则从一月的6.15%调高到6.25%，而去年二月仅为5.63%，预计到今年第四季度30年固定利率会到6.9%，但仍低于13年前的7.5%。

　　低贷款利率对潜在的买家仍有着极大的诱惑力。因为利率调高1%相当于房价上涨8%。NRT副总裁史蒂文指出：个别卖家把自己住宅的价格定得高的离谱，描绘着暴富的美梦，那些房子却只会挂在市场上。同时一些买主坚信房地产泡沫会破裂，等待着价格的下跌，那也是不会发生的。

　　美国人的房屋贷款额一般是家庭收入的三到四倍(因为目前的利率仍为历史的低水平)，房地产的价格也根据贷款能力而涨跌，与经济状况息息相关。美联储调息可能会减缓因房地产的高涨所带动的建筑材料和其他商品价格的上涨。NAR主席汤姆斯说：房地产正在向正常化的市场过渡，每年房价的增长将比通货膨胀率略高。

　　美国已完工房屋的2月份中位价为209000美元，较2005年2月上涨10.6%，但比去年8月创下的220000美元最高纪录下跌5%，也低于1月的
210000美元中位价。美国地产商协会首席经济学家戴维维莱赫说：“这是个非常理想的软着陆讯号。”许多经济师相信，屋价上涨幅度会从两位数下降，今年大概只有5%，销量也会减少5%左右。截至2月底时，市场上有303万间待售房屋，以目前销售速度计算有5.3个月的供应量，跟1月份情况相同，不过1年前同期的供应量只有4个月。而美国劳工部公布的首次申请失业福利者数据显示，失业人数在减少。分析师认为，这証明劳工市场遭受飓风打击后已日渐恢复。

　　加拿大温哥华地区房屋价格三个月内上扬了5.3%，MLS房屋销售三月份比二月份增长了37%，达到4033间。MLS可供销售的房屋为5767间，比去年同期增加了13%，但仍不够满足买方的选择且不能让买方有充裕的时间做决定。去年12月的房屋平均价格是56.7万加元，今年1月的价格是58.4
万，升3%；今年2月的价格是59.9万，升2.3%；尽管2月销售微降3.2%，但价格依然上涨。

　　行家分析，加拿大价格依然上涨的主要原因是：目前的独立住房的楼盘极其短缺，是平常的40%-50%；另外，经济形势喜人，失业下降。“你认为温哥华地产总体趋势在2006年到2010年间会怎样”的问卷调查结果显示：认为还会暴涨的仅占8.94%，平稳增长48.51%，稳定持平12.77%，平和下调
14.47%，暴跌为 15.32%。这显示大部分人仍看好房市的长期走向，认为房价已向平稳发展期过渡。

　　专家认为，房地产作为一个资产类别，比股票和债券更加稳定，目前仍是投资房地产的大好时机。世界主要房地产服务提供商之一Jones
Lang LaSalle Inc. (JJL)的分公司LaSalle Investment
Management高级副总裁马歇尔在多伦多特许财务分析师协会讲话时表示，与股票和债券相比，房地产稳定得多。过去30年的数据显示，房地产比股票和债券的风险相对较小。另外，她还指出，房地产作为一个发展完善的资产类别，给投资者提供了多种选择，包括直接物业投资、合伙及合资、房地产基金、集资基金、按揭基金及按揭债券。还有，房地产是个巨大的资产类别，仅加拿大商业物业就价值7600亿加元左右。相比之下，加股市的总市值也不过18340亿加元，其中房地产股占了454亿。此外，它还是一个日益发展、回报率越来越高的资产类别。

　　马歇尔指出，“不论市道好坏”，房地产的收入回报率一向稳定，过去30年平均为8.2%。但去年，房地产的收入回报率平均高达18.4%，远高过债券回报率的13.2%，但低于証券回报率
(24.1%)。纵观5年的数据，房地产年均回报率为11.4%，而証券为11%，债券为10%。马歇尔表示，如果把私有的房地产看作高股息的証券，与房地产收入基金和S&P/TSX指数相比，房地产的估值也非常诱人。她指出，目前市场仍然旺盛，并将持续相当一段时间。近年来加拿大的房地产供应丰富多彩，流动性越来越高，这几年是房地产市场投资的最好时机。