看跌后市 上海郊区退房潮涌

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陈律师最近又开始忙了，业主诉讼开发商延期交房、擅改规划、物业质量不过关等发生在房地产售后环节的案子接踵而至。“确切地说是调控新政出台后，业主对后市的判断出现变化，进而担忧，而开发商一旦违约，业主的诉讼请求正从赔偿逐步转为退房。”

退房暗潮

2004年9月15日，楼先生与开发商签订《上海市商品房预售合同》，终于购下了位于上海松江区文诚路2159弄29号1层1～2层01室的住房。然而在一年多之后，楼先生又要求解除购房合同，理由是开发商违反合同中的多项约定，已构成购房者解除合同的条件。

合同约定，开发商应于2005年12月31日前交付房屋，逾期交房超过90天(即2006年3月31日止)，或到时不能取得大产证，购房者有权解除合同。而在2006年3月29日，开发商仅取得住宅交付使用许可证及交付物业维修基金的证明，不仅不具备交房条件，且至今也未能交付使用。

除了逾期交房外，楼先生认为有权要求退房的理由还在于开发商当初的虚假广告。

楼先生表示，当初在楼书及售楼处楼盘模型上均明确反映出所购房屋有亲水平台，事实上并没有。

此外，物业设定的抵押至今仍未注销、开发商擅自变更房屋建筑设计、存在诸多质量瑕疵等问题，都成为楼先生要求退房的重要原因。

“房屋的交付必须具备取得住宅交付使用许可证、对该房屋设定的抵押已注销、缴纳了物业维修基金、承诺在2006年3月31日前办理房地产证初始登记手续，取得新建商品房房地产权证(大产证)等四项条件，而至少到目前为止，仅达到了其中两条。”楼先生表示。

对此，他要求解除双方商品房买卖合同、返还购房款975424元及银行同期利息50929.19元共计人民币1026353.19元、赔偿违约金9754.24元。

陈律师透露，楼先生的购房遭遇只是众多类似案例中的极普通一个，目前在他及许多同行律师手上，都会有一些类似的案子。“而近期，这类商品房售后纠纷的案子明显增多。同时，购房者的诉讼请求正逐步由要求赔偿为主向退房并赔偿转变。”

被忽视的环节？

从赔偿到退房，在购房者新的诉讼请求背后，是购房者对后市的看法。

在与委托业主的交流中，陈律师了解到，“更值得关注的是，这种转变似乎伴随着近两年的几轮房地产调控出现并加速，而在此之前，房价处于快涨的时期，一旦出现类似的情况，购房者大多要求赔偿，并不会轻易选择退房。”

来自国家发改委、国家统计局公布的最新调查数据显示，5月份，尽管全国70个大中城市房屋销售价格同比依旧上涨5.8%，其中，新建商品住房销售价格同比上涨6.1%，涨幅比上月低0.3%，而上海却再次成为降价冠军，5月份上海新建商品住房销售价格下降了6.2%，降幅与4月份持平。

更为雪上加霜的是，“国六条”出台的第一周，上海商品房成交量(套数)环比下跌了8.3%，第二周则下跌了11%，而第三周下跌了17.85%。上海新盘成交量的萎缩正呈加速趋势。

而在一些业内人士看来，这种下跌还只是个开始。中国指数研究院(华东)副院长陈晟就指出，这只是本轮调控的一个初步效应，在调控新政还有待消化的情况下，市场各方的博弈还将持续一段时间。

正是在这样的背景下，购房者对后市的判断产生了微妙的变化，直接表现在诉讼请求的转变上。而这种情况在郊区楼盘中表现得更为明显，主要在于在近几轮房地产调控中，上海楼市受冲击最大主要是市中心以外的区域。

在本报记者与一些专家及业内人士的接触中发现，大部分人士认为，以前只把目光放在拿地、售楼等环节上的做法应该得到补充，更加重视售后服务及物业的交付使用环节。而上海市房地局一位人士则毫不避讳地指出，“其实，调控后，暴露的问题除了销售环节外，售后物业纠纷等环节的问题更为突出，现在包括主管部门在内，都已投入巨大的精力解决这些问题，而对大部分开发商来说，需要对这些以往不怎么重视的环节提高警惕。”

等待第一个缺口

尽管遭遇业主要求退房并赔偿的楼盘已不在少数，有些已经开庭审理，但至今还没有一个案子有审判结果。

“从去年底今年初的一波退房潮开始，虽然有的案件已经在法院审理阶段，但至今没有一个真正意义上的集体退房诉讼请求得到最终支持。”作为最早接手上海退房诉讼案子的律师之一，杜跃平略感无奈，“除了个别单体的退房诉讼有判决外，这批退房风波中及此后出现的集体要求退房的案子中，法院至今没有作出判决。”

4月下旬，水岸蓝桥89位业主的退房诉讼，在上海市宝山区人民法院开庭审理。然而，庭审结束已过去近一个半月，6月20日，杜跃平向本报记者透露，尽管根据合同规定及手中证据，水岸蓝桥退房案几乎有十足的把握可以胜诉，但法院的判决尚未出来，至于什么时候出来，“很难说”。

根据上海市的房屋预售合同，购房人只有在以下5种条件下可以单方提出解除合同：一是暂测面积和实测面积不一致；二是开发商在没有征得小区业主的同意下擅自变更房屋建筑设计；三是开发商不按时取得新建商品房房地产权证；四是开发商没有在约定的时间内交付房屋；五是所购房屋主体结构不合格。

去年底开始的集体退房潮司法裁决迟迟没有结果，意味着集体退房的缺口尚未打开。而作为开发商不愿看到的是，一旦退房的第一个缺口打开，集体退房波及的范围将是整体性的。