抢滩中国房地产市场 烂尾楼反成了外资的眼中宝

jiasongyun

随着“国六条”等调控手段的日益强化，首先暴露出的短处就是地产商们约定俗成的畸形资金链。面对诸多空手套白狼造成的中国烂尾楼，众多资金雄厚的外资却把“扫尾”工作当成是抢滩中国房地产市场的好时机……

　　本周一，森豪公寓利用不实按揭得到7.5亿元银行贷款一案在北京市第二中级人民法院进行了审理。公诉机关指控，曾先后任江川、嘉惠律师事务所律师的孔卫东和曾任浩天律师事务所律师的战军，在为中国银行北京市分行个人住房贷款业务提供法律服务过程中，没有尽职调查“森豪公寓”房地产项目的个人住房贷款申请人的资信，向银行出示法律意见书，証明贷款申请人具备偿还贷款能力，符合申请贷款的条件。二人共出具161份内容失实的法律意见书，银行先后向虚假贷款申请人发放个人住房贷款共计5亿余元，造成银行损失贷款本金4亿余元。

　　北京市建设委员会最新数据统计显示，截至今年5月底，因开发商资金不足等原因造成的烂尾楼有30项之多，其中25项是老项目，5项是新增项目。但业内人士坦言，北京现存烂尾楼其实并不多，远比广东、海南、长三角一些城市要少。

　　而通观这些烂尾楼，与每年上亿平方米的开复工面积相比，其所占比例也是微乎其微，但这些“断垣残壁”矗立于闹市街头，且一“站”就是好几年，不仅令城市景观大打折扣，且隐藏在每座烂尾楼背后的都是一本天文数字的“烂账”，记载着数以亿计的银行贷款遭受损失。

　　　资金链畸形1：“空手套白狼”

　　开发商要求施工企业埝资1/3几乎已成为一种行业惯例，即便是埝资一半的情况都不鲜见。

　　少量自有资金、施工企业埝资、银行贷款、项目预售款，构成了大多数房地产开发企业的一条资金链。中国企业海外发展中心主任孙飞指出，现在北京开发商开发一个项目得到的利润和投入成本基本相等，也就是自有资金利润的100%。

　　为了开发大的项目，很多房地产企业恨不得用1千万元的启动资金做1个亿的项目，这样太容易产生烂尾楼了。

　　在几年前，崇文门附近有一座写字楼，开发商声明只要有哪个建筑企业愿意埝资8000万元，就和谁签订承包合同。据说即使这样的条件还是有几家建筑企业竞争，这无疑给将来的工程出现问题埋下隐患，果然数年后大厦竣工后就成了烂尾楼，至今仍是门可罗雀。

　　属于同样情况的还有位于北四环路的一处建筑，也是由于施工企业埝资，后来无法承受压力而成为烂尾楼了。

　　　资金链畸形2：“跑马圈地”

　　只有前期的开发资金，后续的资金根本没有，也就是先拿到土地和项目，然后再去融资。

　　北京市朝阳区某国有企业和香港一家公司合作开发的项目即属于“跑马圈地”这一类。“实际情况是北京市朝阳区一个协会出地，拥有一定的股份，所属北京朝阳区的一家国有企业出钱，而香港那家公司根本没有投多少钱进来。”一位知情者透露说。根据记者了解，这一项目在发生烂尾之前的资金投入是17.9亿元，其中包括10.9亿元的自有资金和7亿元银行贷款。朝阳区某国有企业差不多出了8亿元的资金，而香港那家公司只出了1亿元左右，剩余1亿多元的资金来源于其他渠道。

　　作为资方之一，却希望不出多少力就捞上一桶金，这样的资金链是非常脆弱的。而作为掏钱多的一方，前期之所以一直不断注资提供借贷，当然是希望能够推动项目如期进展。但往往面临无奈的结局，越来越清楚地认识到另一方资金实力不够雄厚，必定导致注资方到一定程度就收手。因为，最后资金一旦收不回来，就会上升到法律层面，形成渎职问题。

　　而据业内人士粗略估计，接收这个烂尾项目之后，除了要付出30亿元的转让金外，至少还需要3亿元左右的资金用于项目内部细节方面的装修改造。

　　　　权威声音

　　　　2008年前消灭京城烂尾楼

　　2006年2月，北京市建设委员会、北京规划委员会等4部门联合出台文件指出，2008年前必须消灭北京所有烂尾楼项目，使之建成且投入使用，并划定时间表，2006年是北京烂尾楼集中处理的一年。相关负责人表示，主要是考虑到奥运工期的紧迫性。

　　目前，让业界可喜地发现，在北京建委的协调努力下，北京部分烂尾楼项目正在积极进行复核立项及土地、规划、建设等手续，并筹备复工，其中包括民源大厦、公主坟商业大厦、中宇大厦等6个长期烂尾项目；另外，万利达花卉综合市场和莲花池综合楼2个项目已复工，其余8个项目关系较为复杂，正在履行司法程序。

　　负债与历史遗留问题较多，可谓烂尾楼的劣势；但地段优越，开发周期较短，回报率依然较高，却是烂尾楼的优势。目前，通过政府介入、盘整，解决历史遗留问题，理清产权关系，重新定位，把烂尾楼劣势已降到最低。

　　但是一个不容忽视的问题是，京城的烂尾楼不仅存在严重的负债问题，而且大多数楼盘的产权也存在着严重的问题。

　　　　市场反应

　　　　外资纷纷出手“打理烂尾”

　　开发商看到政府热衷处理烂尾楼，觉得这是一块“肥肉”，便纷纷出手。有案可查的有，凤凰卫视之关联机构联手北京棕榈泉房地产开发有限公司收购北京城区内现存最大一处烂尾楼瑞城中心，涉及总金额超过30亿元；工体北路4号院在北京土地市场以5.1亿元的高价被李泽楷旗下高置投资竞得；“4号院”邻居──工体北路6号，曾有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦1.5万平方米写字楼部分产权被北京城乡以1.2亿元的价格收入囊中，此外业内有传言称，瑞安集团联手摩根大通准备对森豪公寓接手。

　　而6月初，瑞银也曾发布投资报告指出，随着“国六条”地产调控政策的深入，中国内地的中小开发商将面临更大的资金危机，届时将会出现大量的烂尾项目，是海外企业登陆中国内地房地产的绝好时机。

　　外资进入中国房地产的途径主要有海外上市、外资开发商独立从事房地产的开发、外资产业基金以投资公司的身份投资房地产、外商购置已建成物业收取物业租金等形式。

　　“不过，採用最多的方式还是直接接手楼盘，採取一种短平快的方式。”中国企业海外发展中心主任孙飞表示，通过持有型物业的方式直接运作，这样可以周期短，受政策等其他因素影响较小，一般比较安全。

　　科特勒咨询集团中国区总裁曹虎指出，目前中国的内地房地产利润回报率高达30%左右，而海外发达国家的回报率只有7%左右，势必造成海外资金大量流入中国市场，而通过投资烂尾楼进入是一种比较直接快速的方式。

　　　　关键词

　　　　烂尾楼

　　烂尾楼是指已办理用地、规划手续，项目开工后，因开发商无力继续投资建设或陷入债务纠纷，停工1年以上的房地产项目。烂尾楼形成的原因较多，如在建楼盘的开发商破产、缺乏建设资金、项目涉及经济纠纷、开发商违法违规导致工程停工，其中多半是因为资金链条断裂，工程未完，开发商已拿不出钱来，银行也不愿继续贷款，而项目又无法转让给其他投资人。

　　　　法律链接

　　　　“扫尾”法律依据

　　依据国务院颁布的《城市市容和环境卫生管理条例》第9条规定：“对外开放城市、风景旅游城市和有条件的其他城市，可以结合本地具体情况，制定严于国家规定的城市容貌标准。”

　　第37条规定：“凡不符合城市容貌标准、环境卫生标准的建筑物或者设施，由城市人民政府市容卫生行政主管部门会同城市规划行政主管部门，责令有关单位和个人限期改造或者拆除；逾期未改造或者拆除的，经县级以上人民政府批准，由城市人民政府市容环境卫生行政主管部门或者城市规划行政主管部门组织强行拆除，并可以处以罚款”等。

　　　　相关链接

　　　　中国六大复活楼盘

　　一个明星从出名到没落的时间也越来越短暂，稍不留神就被观众“拋弃”，想东山再起就难了。房地产项目也是一样，一旦出现问题停工烂尾，想重现辉煌就要付出巨大代价。但也不是没有“咸鱼翻身”的例子，看看下面这些项目为了转运，又付出了哪些代价。

　　　　飞洲国际广场

　　楼盘地点：上海

　　入选理由：“破烂”销售创纪录

　　眼球指数：★★★★☆

　　因烂尾而着名的飞洲国际广场坐落于上海徐家汇商圈核心地段，总建筑面积约8万平方米，是当时上海面积最大的烂尾楼。2004年上半年，一家温州民营企业出资7亿元收购了该项目，没想到这次大手笔操作在短时间内就取得了始料未及的收获。根据该公司透露的消息，此项目在开盘第一个月内，就销售15000平方米,创下了上海甲级写字楼销售速度的新纪录。

　　　　中宇大厦

　　楼盘地点：北京

　　入选理由：第一烂尾楼起死回生

　　眼球指数：★★★★

　　曾有“北京第一烂尾楼”之称的中宇大厦位于北京市政府规划的中央商务区(CBD)繁华地带，朝阳区工体北路6号。该项目1997年11月开工，在完成主体结构并封顶之后的几年时间里，由于种种原因一直停工，时至今日仍未竣工。2006年2月，北京城乡出资1.2亿元将其拿下，才使中宇大厦得以起死回生。

　　　　明珠花园

　　楼盘地点：广州

　　入选理由：政府牵头挽回败局

　　眼球指数：★★★

　　广州的明珠花园在上世纪90年代由一家合资组建的项目公司开发，当时边建边卖，受到不少港澳业主的追捧。后来由于种种原因，该楼盘被法院查封。由于业主强烈要求，由广东省建委牵头，联合各级法院和广州市房管局对明珠花园採取“活封”的办法，使楼盘得以重新开工修建，从而盘活了这个烂尾楼盘。

　　　　世纪豪庭

　　楼盘地点：南京

　　入选理由：被迫“贱卖”竟热销

　　眼球指数：★★

　　2003年4月，南京市的世纪豪庭刚开盘不久就由于资金链断裂，拖欠合作公司及施工单位数亿元债务，而遭到债权人起诉。法院很快对该楼盘进行了查封，世纪豪庭成了南京首家被查封的住宅楼盘。6个月后，在法院的授权下，世纪豪庭以每平方米降低500元的“贱卖”政策重新开卖，没想到竟然意外热销。

　　汇智大厦

　　楼盘地点：上海

　　入选理由：重金改造受好评

　　眼球指数：★☆

　　汇智大厦原名金南广场，位于上海漕溪北路。但这地处繁华商圈的写字楼，却曾是徐汇区的停建项目之一。据了解，该大楼框架已搭成六七年，还经过几次转手，但随后都无力开发，相继放弃。2005年上半年，大华集团出资约5亿元人民币收购了整个项目，又投入数亿元进行改造包装，于2005年底发售，价位在每平方米2.5万至2.8万元，市场反映良好。

　　　　鸿昌广场

　　楼盘地点：深圳

　　入选理由：困于官司閒置5年

　　眼球指数：★

　　深圳罗湖商业中心区黄金地段的鸿昌广场被称作“中华第一楼”，楼高248米，总建筑面积13万多平方米，建筑主体是C60钢筋混凝土结构，1996年曾获国务院发展研究中心市场经济研究所及广东省人民政府社会经济发展研究中心授予“全国目前已封顶的最高钢筋混凝土结构中华之最”称号。该楼早在1999年就已竣工验收，但因一场行政官司牵累拖成烂尾楼。直到2004年才解决纠纷，得以销售和出租。