深度分析：限制外资炒楼，中国一石二鸟

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据香港文汇报报道，传闻已久的内地限制外资炒楼政策今日终于浮出水面。中国建设部、商务部等六部委联合发布了《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》，对境外机构，个人购买商品房的资质「设限」，本港居民可在境内限购一定面积的自住商品房。此间专家认为，此次对外资的调控措施较温和，比较适度，可谓「一石二鸟」，既有利于精确打击在华炒楼游资，同时可在一定程度上缓解人民币升值压力。另一方面，香港股票市场中与内地地产相关股票在《意见》出台后应声略为下跌。惟大部分地产商均表示限制外资炒楼政策不会影响他们的业务，但希望各地方配合细则应尽快出台，以利业务发展。

　这是2002年中国取消外销房、内销房的区别后，内地首次对外资投资房地产重设门槛。专家认为，该政策是与国际接轨的举措，有利于规范内地的房地产秩序，营造健康的发展环境，所以从长远讲，有利于香港房地产企业在内地的发展。

给炒作外资「严重警示」

　此间政府部门专家表示，此次措施主要是对那些旨在炒楼的游资给予「精确打击」，并给有意炒作的外资以「严重警示」，可在一定程度上平抑房价，特别是北京、上海、广州等重点城市。

　不过这位专家指出，由于此次出台的规定着重规范外资「进入」这个环节，而对于「交易」以及「持有」房产的环节并没有相应的打击，所以此次对于外资的限制措施比较温和，比较适度。

　这位专家还认为，近年来外资在中国大举购房造成两大影响，第一是刺激了房地产价格上涨，第二是增加了中国外汇储备，增添了人民币升值的压力，而该政策的实施，可在一定程度上减轻人民币升值的压力。

政策主要针对境外游资

　仲量联行中国区董事张红亦认为，今日出台的限制政策比较适度，不仅可以打击外资炒作内地楼市，同时降低人民币的升值预期，缓解人民币的升值压力。

　谈及对港商的影响，张红认为，这个政策主要针对的是境外游资，对港商影响不大。港商进入内地房地产市场已有十余年，都是非常正规的企业，而且很多都采取与内地企业合资的形式，而且这个政策有利于规范内地的房地产秩序，营造健康的发展环境，所以从长远讲，是有利于香港房地产企业的发展的。

沪业界：政策影响不大

阳（中国）控股研发处副经理胡欣认为，此次出台的政策主要是鼓励自住，限制投机，所以只要符合这个条件，《细则》不大可能限制境外人士在内地不同省市购买第二套住房。他认为，未来《细则》可能会采取以收税进行调节，即根据境外人士购买住房的面积大小，来徵收不同税率，买房面积越大需要缴的税率越高。

　美联物业上海区总经理冯泓睿向本报表示，预计在政策出台前已经在内地购买住房的境外人士，应不会在限制范围之列。

　专门向境外房产商推介内地楼盘的中介人士樊小姐向本报介绍，很多在内地购房的境外人士，虽然手持境外护照，但基本上都是中国人。这些人在内地都有亲戚朋友，加上政策中的「自住」是一个模糊的概念，所以「灰色地带」很大，基本上对业务不会有什么影响。

港澳台居民买房宜谨慎

在今日出台的《意见》中特别提出，港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。此间专家认为，这是在限制外资的大环境下，中国政府给予港澳台居民以及华侨的优惠政策，是区别于其他外籍人士的，这表明了对港澳台居民及华侨现行购房政策的延续性。

　那么「一定面积」究竟是多大？建设部官员对于记者这个问题没有回应。不过政府部门专家对本报表示，没有量化这个指标，就表明对港澳台居民及华侨现行政策的延续性。那些已经购买房产的港澳台居民及华侨当然也不会受到影响。

　另一位业界专家则预计，今后港澳台居民和华侨至少可在常驻城市购买一套商品房，但面积可多大，则因每个城市的环境不同，不能统一量化。专家还提醒说，今日政策表明了中国政府打击外资炒楼的决心，相信未来还会有系列措施出台。因此，已在内地购买房产的港澳台居民及华侨应对手中物业持谨慎态度，一旦不需要，还应及时出手。

中原：度假楼盘危机大

中央出台限制外资进入的意见，广州业界对此多数反应为「目前政策解释不清晰，心理作用大于实际」，但担心不利措施陆续有来，对整个房产市场造成更严重打击。

　广东中原地产代理有限公司董事总经理黄轩明表示，该政策波及港资机构及港人，但前者受影响预计较小，后者虽有一定豁免条件，但北上购房用途多元化并未被政策完全认可，如购房若用于度假如何处置，令人担忧作为卖方的珠三角度假型楼盘将面临极大政策风险，奉劝港人短期北上购房应审慎。他不建议港人为走「捷径」而用内地人名义购房，事关日后涉及产权纠纷复杂。据称，中原广州近期已减少组织港人购房团北上。

或借用他人名义购房

深圳中原地产总经理李耀智表示，「以前一个人名下购买几套房都不予追究，但政策出台后就不可能。」他分析，以前港人在深圳购房习惯买一套自用，一套出租作为长线投资。若该措施出台，不排除港人以妻儿、父母等亲友的名义在内地购房。据了解，深圳每年有1万套商品房被港人购买，其中不少人以出租和自用为主。在同一个楼盘同时买几套不同户型房产者不在少数。

外资800亿去年涌内地楼市

外资近年来热衷投资内地房地产，综合多方资料显示，仅于2005年，外资投向中国房地产业的资金就达110亿美元(港币858亿)，而今年一季度外资在中国购买物业的资金已达45亿美元，相当于内地官方公布的2005年房地产实际利用外资额的83%。

　同时，截止今年6月底止，新设外商投资房地产企业按年大增25.4%，实际使用外资亦增27.9%；境外机构和个人购买商品房第一季度结汇，更按年大涨2倍以上。

　国际物业顾问戴德梁行指出，外资目前在内地投资房地产的分布，其中约50%投在北京，约43%投在上海；外资来源44%来自美国，约有36%来自新加坡，20%来自澳洲；外资投在办公楼的占58%，商铺占30%，住宅占7%。

　据悉，外资大行摩根士丹利截至去年底，在内地房地产市场的投资总额已达30亿美元。