美国房地产业仲夏遭遇“寒流”

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“美国如今房屋销量下降在人们的预料之中，房地产降温是大趋势，早晚要来。”在接受《华盛顿观察》周刊吴玟专访时，哈佛大学房屋研究联合中心（Joint Center for Housing Studies）高级研究员朱小棣向《华盛顿观察》周刊一言概括了当前美国房地产业的走势。

    从2006年初开始，销售“寒流”迅速席卷美国的房地产市场，在纽约、华盛顿、洛杉矶等许多美国城市，大量新房已接近完工，但房市却已成明日黄花，卖房人欲哭无泪。市场行情经历这样180度的大拐弯，是否标志美国房地产价格近10年的上涨已经走到尽头，房地产市场是否会像2000年股市崩溃那样，进入一个全面衰退期？
   

    “房产市场不是泡沫，不会说破灭就破灭，也不是股票，不可能输得血本无归，我们希望这次的美国房市下挫是一个‘软着陆’，”朱小棣这样判断。
   
    但也有一些专家在接受本刊采访时认为，目前美国房地产市场有转变成“硬着陆”的可能。尽管学者们意见不一，但一个不争的事实是：美国房地产业正进入一个冰冷的转型期。
   
    利率提高是房市降温的最大杀手
   
    美国房地产商早已感受到这股罕见“寒流”。美国全国房地产商联合会于2006年8月15日发布的一份报告说，7月份发展商信心指数跌至32点，创下了15年来的最低点。同一天，美国全国房地产经纪人协会发表的报告称，今年第二季度美国现有房屋（旧房）销售量为669万套，比去年同期的719万套下降了7%，美国大多数州都有下挫。美国商务部8月16日的一份报告则指出，今年7月份新房开工数量下跌2.5%，为过去6个月中的第五次下跌，也是近两年来的最大降幅。
   
    “地产商们目前正面临一场艰巨的战斗。”美国全国房地产商联合会的首席经济师大卫•桑德斯（David Seiders）如是说。
   
    谈到房市降温，全国房地产经纪人协会的经济学家劳伦斯•云（Lawrence Yun）向《华盛顿周刊》连声叹道：“抵押贷款，抵押贷款，还是抵押贷款。这笔钱的提高是房屋销售整体水平下降的最主要原因"”
   
    另一位房地产专家沃特•莫鲁尼（Walter Monoly）在接受《华盛顿观察》的采访时对此表示认同：房屋贷款的高利率，阻碍了房地产市场的进一步发展。
   
    此前，出于对房市过热的担忧，美联储连续提息17次以遏制通货膨胀，但目前5.25%的高利率显然对房市起到了釜底抽薪的作用。30年期传统固定利率抵押贷款在今年第二季度已抬高到6.6%，让许多购房者望而却步，大感房市要走入“熊市”。
   
    桑德斯就分析指出，鉴于目前房地产市场走向的不确定，“许多潜在购房者都正采取观望态度”。莫鲁尼则说，在房地产热的前几年，美国有大量的新房开工，供过于求的市场状况也促使房地产市场开始调整。
   
    然而，并不是美国每个州的房市都在陷入疲软。美国全国房地产经纪人协会的报告指出，近20个州的房屋销售仍在上涨，比如阿拉斯加，第二季度旧房销售量比去年同期上涨了48.6%，阿肯色州和德克萨斯州的增幅也分别达到了17.9%和11.3%。
   
    “在销售量仍然上涨的州，人们对利率上涨的反应不是特别敏感。”云解释说，“只要反应比较敏感一点的地方，销售都出现了下降。”
   但莫鲁尼则认为，各州房市之间的反差，一个最主要的原因就是工作机会。“房屋销售继续增长的地方，确实利率（对购房者）比较有利，但一个更主要的因素是，那里有更多的工作机会，这一点比利率更重要。”
   
    莫鲁尼并说，过去两年内，美国共增加了380万个新的工作机会。这意味着人们可以建立起信用，达到融资的最基本条件，从而考虑购买房屋。然而，在一些有很多新增就业人口的地方，也有房市降温的状况。莫鲁尼解释说：“有些地方房价过高，比如加州、佛州、弗州等地，这些地方存在一个人们承担力的问题。房价过高，人们负担不起，销售量自然下降。”
   
    房市降温冲击美国经济？
   
    美国的房地产业规模超过２万亿美元，占美国家庭整体净资产的三分之一以上，是美国经济的一个支柱力量。专家们预测房市降温不可避免地要影响到美国经济的整体表现。
   
    “房市降温房价走低，预示着人们的财富在缩水。财富缩水让人们感觉钱变少了，就会去压缩消费。民众的购买力不强，当然经济就会疲软。”云指出。
   
    莫鲁尼也认为，房地产业一直是经济的最大贡献者，而今年出现房地产销售量的下降，无疑会对经济产生一定的负面影响。
   
    “许多和房地产业相关的行业，比如建筑业、装修业，甚至家具行业都会受到冲击。”莫鲁尼说，但他也指出，由于房地产业的基本盘比较大，降温的趋势还相对比较小，它目前仍是经济发展的一个重要动力。
   
    美联储承认，受房地产降温、持续提息效应以及高油价“三大因素”作用，美国经济增长正在明显放缓，今年第二季度的增速只有2.5%，还不到第一季度5.6%增幅的一半。作为应对，美联储已结束了本轮的加息周期。
   
    一直研究房屋问题的朱小棣则认为，房地产和经济的关系，并不是外界想象的那么简单而直接。     
    “从1930年代大萧条到2000年美国股市崩盘之前，房屋市场兴衰确实与美国整体经济表现息息相关。房屋市场复苏，经济就复苏；经济衰退，房屋市场就首当其冲地向下滑。”朱小棣对《华盛顿观察》周刊说，“不过这一关系在2000年股市危机时却有了变化，当时股市崩盘，经济衰退，可是房屋市场不仅没有受到影响，反而强劲上涨，还带动了经济复苏，之后房屋市场更如一匹脱缰野马般飞速发展。房市和大经济的关系愈发让人看不懂了。”
   
    基于此，他认为，如今就断言“房市降温一定影响经济发展”还为时过早。
   
    虽然在一些美国大中城市，房价已开始走下坡路，如在底特律，今年第二季度房价下跌了8%，但也有专家认为，现在房屋销售的下降，不一定会造成美国房价持续下跌。
   
    “只有等到房屋销售量下降到一定程度，房价才会下降。”朱小棣说，房屋市场具有明显的地区性差异。根据他所在的哈佛大学房屋研究联合中心的最新研究，房价跟工作市场（labor market）和过分建屋（overbuilding）关系最为密切。如果该地区失业增多，新房增多，那么房价肯定会出现下降。
   
    “硬着陆”还是“软着陆”？
   
    基于房市的迅速降温及高油价推动的通货膨胀率，8月1日公布的一份对美国中西部企业活动的月度调查中，芝加哥全美采购经理人协会也指出：“通胀上升伴随生产放缓，让人想到了‘滞胀’这个词。”但受访的专家则认为，美国房市乃至整个经济“硬着陆”的可能性不大，房地产市场正通过目前的“软着陆”思考新的发展。
   
    莫鲁尼就对《华盛顿观察》周刊说，人口增长是总的趋势，基于需求的增加，今后的房产市场将趋向于卖方市场，所以他依然看好美国房市。
   
    “除了‘婴儿潮’（baby boomer）一代人开始换房、购买更小的房子，‘婴儿潮’一代的子女－－出生于1982年至1995年的‘回声一代’（Echo Boomers）－－即将进入壮年（peak years），开始考虑购买自己的第一所房子。”莫鲁尼说，“还有移民，为了圆自己的美国梦，也是购买房屋的生力军之一。”
   
    莫鲁尼的这番分析得到了朱小棣的呼应。朱小棣说，从需求上看，美国的房市长期走势应该是好的。就衡量购买房屋的一个指标－－人口户数而言，哈佛大学房屋研究联合中心预测，从2005年至2015年，美国的总户数将增至1460万，而之前的预测表明从1995年至2005年，人口户数仅为1260万。“这200多万增加的户数，对房屋的需求是有实际影响的。”
   
    朱小棣还特别指出，移民对房产业的影响也不可小觑。在过去10年中，外国出生的移民在人口户数的增长中占了三分之一，他们比普通美国人更有购买房屋的动力和热情。

    从这个意义上说，“现在的政治和媒体谈到移民问题时，经常忽略了一个基本问题：移民是美国购买房屋的生力军。”朱小棣对《华盛顿观察》说，“如果美国政府关闭大门，不让移民进入美国，甚至把现有的移民赶走，那美国的房地产业肯定会受到更大损害。” (吴玟，《华盛顿观察》周刊 第31期)