多重因素牵制奥运过大关 北京房价未来很尴尬(图)

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中央实施以稳定房价为目的的宏观调控政策以来，北京房价涨幅仍然没能控制在两位数以下。有了去年观望的教训，大部分消费者看来不愿停下或放缓置业的脚步。

那么，未来一段时期内，北京房价究竟会呈现什么样的走势呢？左右楼市的诸种因素又将如何发生作用呢？这应该是官方和民间都十分关心的问题。

　　 拆迁难 土地实际供应不乐观

“地荒论”在北京楼市曾经盛行一时，后来遭到土地管理部门的严厉回击。如今，一些项目预售两年却不能交房甚至连地基都还没打，更有大量获批土地连拆迁都没有完成。事实证明，所谓的“土地供应充足”只是停留在理论层面，难怪地产开发一线人士近日又旧话重提。

8月29日，在搜狐焦点地产网主办的“8·31大限两年祭——扑朔迷离的土地市场”论坛上，SOHO中国董事长潘石屹不客气地指出，2004年8月31日协议出让土地大限之前，不少国内城市已经实行土地招拍挂出让，而北京还在搞协议出让，很多人觉得谁在“8·31”前圈出地来谁就能发一笔大财，于是大家一拥而上，结果圈出了很多问题。

“有些企业根本不搞市场研究，对市政条件配套不配套、房子有没有人买等一概不考虑，出让金是交了，但地上的拆迁现在都没做完，相当一部分项目都是盲目拿下的。”潘说。

出席论坛的北京思源置地董事长李国平则列举了两个重要数据：“8·31”前北京仓促过关的土地可建面积大概是4600多万平方米，目前看来，至少有2000多万平方米的土地是拆不动的。”
　　

李国平承认，在他自己的公司手里，这类受阻的抢关项目就有4、5个，推进不下去的主要原因是拆迁。“我觉得政府没有理由把这类土地收回去，因为是拆迁问题解决不了。”他说，“那些地本来就不符合进入市场的条件，因为无法形成有效供应。”

不久前，北京城南一项目惊爆出预售两年却根本没有开建，遭到购房客户抗议的“丑闻”，据说背后原因也是有关政府部门曾经承诺的拆迁，最后未能完成。京西一经济适用房项目后期迟迟不能推进，同样是受阻于拆迁。

“这两年每年北京真正通过招拍挂出让的土地只有1100多万平方米，与市场每年2000多万平方米的消化量相比，反差是明显的。”李国平说。潘石屹也表示，北京近两年公开出让的土地量非常少，每年土地供应计划完成比率很低，在供地不足而市场对房子需求量很大的情况下，房价自然会涨得比较高。

　　 报批慢 短期可售房源减量

今年5月开始的新一轮宏观调控，对近一段时期北京楼市可售商品住宅供应量的影响也很明显。在一些专业人士看来，这又是房价涨幅依然很高的一个重要原因。

九部委《意见》出台后，审慎的北京市政府迟迟未出台地方执行细则，按照调控政策规定，新的项目(包括已经拿到规划许可证但在6月1日前未拿到施工许可证的项目)都原地待命。几次有关细则的内部讨论会上，政府规划部门和开发商在“90/70政策”上，都因为技术层面问题——如人防、车位、学校等配套设施的配比指标和经济效益等等难以达成共识而不欢而散。

据有关人士估计，在北京，受到这一局面拖累的项目有几百个。即便现在重新报批新规划，到获得规划许可、拿到预售许可证形成实际供应，至少也要两个月时间。毫无疑问，这些项目都会错过“金九银十”的传统销售旺季。

　　 融资苦 地产商开发能力打折扣

　　 制约市场供应量的，还有地产商的开发能力，资金实力尤为关键。

8月30日下午，首创置业总经理唐军率领公司高层现身旗下京西高档住宅项目“缘溪堂”样板间的开放仪式上。对于首创这样在多个城市同时运作若干项目的大型房企，高管如此兴师动众地参与一个项目的小型推广活动，似乎有些小题大做。

但联想到公司董事长刘晓光因协查北京市原副市长刘志华腐败案“离岗”两个多月，几天前刚刚恢复正常工作，而首创置业H股停牌多时后于8月29日复牌等一系列事件，唐军等高调亮相，就有了不寻常的意味。

据接近首创置业的一位金融界人士透露，该公司正积极筹划股票增发。此前，包括缘溪堂、和平里小镇在内的多个首创开发的项目，都是与赫赫有名的新加坡政府产业投资公司(GIC)属下的基金合作。

　　 “所有的房地产企业都缺钱，现在资金门槛更高了，需要开发商有更高的财技。”一家著名房企老总直言不讳地说。

大牌的上市房企如万科、首创置业等可以采取增发的手段再融资，那些没有打通股市融资渠道的企业，则只能寻找合作伙伴、发行信托产品。在政府监管越来越严的形势下，如今无论哪条融资渠道都不那么容易如愿了。所以，近来寻求转让手中项目的中小房企，也越来越多。

　　 过大关 再增变数

2008年8月北京将举办奥运会，基于对市容环境的要求，地产项目开发受影响也在所难免。现在已传出风声，2007年下半年后，一些与奥运比赛和服务项目相关区域的工程施工将受限制。

对此，敏感的潘石屹笑言：“开奥运会的时候民工都会被送回家，我也没地了，就去当奥运会的志愿者。”他甚至不无调侃地动员同行们都去做志愿者，并含蓄表示，项目开发减少了，市场的供求关系变化方向可想而知。

　　 鉴于以上种种因素，北京地产界对未来两年房价普遍看涨，而今年以来圈内专业人士掀起买房投资小高潮，也从侧面印证了这一判断。