美国房价11年来首次下跌 专家称泡沫已经破灭(图)

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　　美国全国房地产经纪人协会25日宣布，8月份美国旧房销售中间价为每套22.57万美元，比去年同期下降了1.7%。这是美国房价11年来首次同比下跌，也是38年来跌幅第二大的一次。在上升通道中畅行了多年的美国房地产市场已经风光不在。

　　11年美国房价涨了111%

　　美国房地产市场以旧房销售为主，其销售量占住房总销量的85%，因此旧房的价格水平就是美国房市的“晴雨表”。美国房价从1995年至今年夏天已持续上涨了111%，一位从事房地产投资的美国朋友告诉记者，由于房价不断上涨，曾经有一度，银行为购房者提供100%的融资，这场无需“本钱”的投资游戏吸引了各方人马，甚至连墨西哥的水电工也禁不住房价飙升的诱惑，从银行贷款炒房。


　　现在再与这位朋友聊房市，他摇摇头直呼大势已去。“免费赠送液晶电视、豪华不锈钢厨具、家庭装修礼券”，“每天降价1000美元，直到房子售出为止。”这是最近美国西雅图市中心一个高层公寓的促销语，吸引了不少购房者的目光。在过去几年，很多人因为房价过高不得不选择租房。

　　三大因素促使房市降温

　　这次房价下跌的消息实际上并不令人感到意外，经过十多年的上涨，美国人早已对房价的调整做好了心理准备。尤其是最近一年，从政府官员、经济学家到普通老百姓，关于房市何时降温的讨论达到了白热化，一家美国公司的首席执行官甚至开玩笑说：“除了布拉德·皮特和安吉丽娜·茱丽生孩子的消息外，再没有哪个话题比房价炒得更热。”

　　专家认为，促成美国房价下跌的因素主要有三个。首先，从1993年起，美国房地产市场长期供大于求，今年8月市面上共有392万套待销售的住房，按当月的销售速度计算，这些住房要到7个半月后才能卖完。其次，美联储连续17次加息推动了房屋借贷成本的上升。雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特表示，高达10%的房屋抵押贷款申请者的资产负债水平已经成为负数。在这样的情况下，人们在购买房产时不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，房产市场销量锐减是必然的结果。最后，由于持续上涨的石油价格带动了物价的上涨，美国人只能压缩其他方面的开支，尤其是像住房这样的大宗消费支出。

　　房价还会继续降

　　看到房市降温，美国全国房地产经纪人协会首席经济学家大卫·里瑞亚高兴地表示，“经销商们总算开窍了！住房销售量的下降和房价的下跌有效地遏制了当前房地产市场血流成河的惨状。”他还说，“如果住房销售量能稳定下来，美国经济就实现了软着陆。”

　　另一位经济学家菲利浦·努哈特则认为，尽管旧房销售量已下跌了很长一段时间，降价还不能立即阻止销量下跌的势头，要再过一阵子才能显示出效果。经济学家乔
·纳罗夫也指出，“考虑到现在市场上还有大量未售出的住房，房地产市场的状况将变得更糟。”据专家分析，年内房价还会继续下跌，有可能将持续6个月甚至更长时间。“事实证明，房地产泡沫已经破灭。”

　　“美国房市降温是全球经济面临的最大风险”

　　美国房市降温所产生的影响也不容忽视。美国资本经济咨询公司首席经济学家保罗·阿什沃思表示，自2001年美国经济复苏以来，新创造的就业岗位中有30%
(140万)与房地产市场的繁荣有关。照此推理，由于房市降温，未来一年美国企业每个月可能要削减7.3万个工作岗位。摩根斯坦利首席经济学家史蒂芬·罗奇预测，房地产市场降温将使美国明年的GDP减少两个百分点，使美国经济接近衰退的边缘。不仅如此，美国房地产泡沫的破灭还将对世界经济造成冲击，其严重程度甚至会超过几年前网络泡沫破灭给全球经济带来的伤害。国际货币基金组织公布的“全球金融稳定报告”甚至称“美国房市降温是全球经济面临的最大风险”。

　　这一问题的严重性已引起了美国政府的高度重视。联邦储备银行达拉斯分行行长里查德·费舍尔周一在讲话中指出，“我们正对房地产业做出一项严肃的调整。”联邦储备局的决策者们也决定对房市进行进一步的观察，以决定利率未来的走向。