最大房地产泡沫正在破灭 直接拖累美国经济

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　　美国经济学家发出警告说，美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场

　　国际先驱导报驻纽约记者 卢怀谦 报道 最近，费城的房价成了王太太的一块心病。

　　不少纽约华人近年组织炒房团，开赴与纽约只有两个小时车程的费城买房投资，王太太也是其中一员。近来房地产市场急转直下，王太太已经通知房产经纪商降了两次价，却还是少人问津。

　　“现在只求少赔钱，拿回现款。”言谈之间，王太太一脸忧色。

　　最大的地产泡沫正在破灭

　　美国全国房地产经纪人协会9月25日发表的报告显示，8月份美国旧房销售中间价比去年同期下跌1.7%。这是美国房地产市场11年来首次出现的年度房价对比下跌，而中介获利已是十年来最低水平。

　　此外，未售出房屋库存量增长至392万幢，按8月销售速度计算，这些“待字闺中”的房屋需要7个半月才能售完，这个比率是1993年4月以来的最大值。

　　美国商务部上周公布的报告显示，美国8月份的新房开工量勐降6%，是2003年4月以来的最低水平。这是美国新房开工量连续第三个月下降。与去年同期相比，当月新房开工量下降了19.8%。

　　美国全国房地产经纪人协会经济学家戴维维雷莱亚说，房价下跌在意料之中，因为鉴于销售疲软、库存增加，房地产商必然要降价促销。雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特最近也向公司客户发出警告，美国历史上最大的房地产泡沫正在破灭，其影响将不仅限于房地产市场和股票市场。

　　　涨也利率，落也利率

　　美国全国房地产经纪人协会经济学家劳伦斯认为，抵押贷款利率走高是此次房屋销售整体水平下降的最主要原因。

　　业界认为，近几年来美国房地产市场繁荣的根本原因在于2001底开始的低利率环境。2001年恐怖袭击之后，为刺激经济复苏，格林斯潘开始急速减息──
短短一年间由6.5%减至1.75%。美国的短期利率降至40年来最低水平，用于购房的30年期抵押贷款利率也随之下降。为吸引购房者，美国经营房贷的一些银行还推出了各种各样的新模式，让购房者可以几乎不付首期，或者在一定年限只付利息不付本金。借贷成本的降低使很多人开始买得起房子，买者增多，房价自然上涨。

　　美国的利率政策催生了房地产市场大牛市，也导致了日后的降温：最近两年，为控制节节走高的通货膨胀，美联储又连续17次调升短期利率。水涨船高，美国的30年期房屋抵押贷款利率今年8月上升到6.6%，比去年同期高出3个百分点。

　　房屋抵押贷款利率的攀升加重了房地产购买者的负担，因为在美国，90%以上的人在购买房产时都使用房屋抵押贷款。

　　雷蒙德金融公司首席经济学家苏尔特说，高达10%的房屋抵押贷款申请者的资产负债水平已经成为负数。在这样的情况下，人们在购买房产时不得不对高不可攀的贷款利率斟酌再三，房产市场销量锐减是必然的结果。

　　　　美联储密切观望

　　专家预测，房市降温不可避免地要影响到美国经济的整体表现。财富效应表明，房价走低，预示着一部分人的财富缩水。财富缩水让他们感觉钱变少了，就会压缩消费，导致经济疲软。不少卖家认为，今年出现房地产销售量的下降，无疑会对经济产生一定的负面影响。

　　据统计，美国的房地产业规模超过2万亿美元，占美国家庭整体净资产的三分之一以上，是美国经济的一个重要支柱。正因如此，美国房地产市场的潮涨潮落对美国经济的影响举足轻重。

　　《安全金钱报告》副主编拉尔森认为，虽然美国房地产市场降温不会拖垮美国经济，但也足以使其遭受重创，特别是股票市场。受房地产市场拖累，标准普尔500种指数可能下降5%，房地产相关板块将是重灾区。

　　美联储也承认，受房地产降温等因素影响，美国经济增长正在明显放缓，今年第二季度的增速只有2.5%，还不到第一季度5.6%增幅的一半。为防止“矫枉过正”，美联储已结束了本轮的加息周期。

　　马里兰大学商学院教授莫里奇认为，经济放缓的程度可能超过美联储的预期。爱德华兹父子公司首席经济学家塞勒说，新房销售大幅衰退，显示经济趋于冷却；美联储将继续观察，以决定未来利率走向。

　　在市场人士忧心忡忡之时，美国旧金山联邦储备银行行长珍妮特特叶伦站出来给大家打气。这位女行长说，美国目前出现的房地产市场降温基本还在美联储的预料之中。在她看来，可能引发房地产市场意外深度衰退的主要原因是社会就业岗位大幅减少。而从全美范围看，这种情况发生的可能性不大。