●将房地产作为地方经济支柱产业，使“政绩政府”不思进取，是多年来的决策失误。
●房地产不是不开发，关键是应该怎样开发；中国不是不改革开放，而是要继续改革、扩大开放，关键是如何改革开放！
●房地产泡沫危及中国经济和社会和谐！绝非危言耸听。
……而自上世纪九十年代房地产开发肇始至今，一直是地方政府支持开发商多以“空手道”方式运作，其风险以按揭方式转嫁给国有商业银行，从而开发商赚取暴利，政绩政府赢获出卖土地和房产的双重GDP，前期创收巨额土地款，中后期收缴较高税费。房地产企业为保资金链和与政府官员的利益链不致断裂，倚重政府部门和金融机构，提前占有土地储备，以新的土地存量抵押来填补已开发项目的资金短缺，进入不能自拔的资本履险循环。政府不断拔高地价，房产商不断拔高房价，实施土地存量和价值双重透支，加之国际游资偷袭和炒房团推波助澜，酿成房地产价格虚高的经济泡沫。结果，居者无其屋，广大普通老百姓沦为“房奴”或望房兴叹，望而生畏。 房地产业一旦误为国民经济支柱产业，之于国计民生就是一把双刃剑。过去日本以房地产作为支柱产业，曾一度占居GDP70%左右，其结果是泡沫经济导致全面危机；美国本以工业、农业科技、文化、旅游实体经济等作为支柱产业，其最大的出口产品是文化创意产品，但近年来不再注重制造业实体经济，金融衍生产品虚拟经济占了国民经济主导地位，以“房产多层次贷”等别一种恶性透支形式酿成金融危机、经济萧条，危及全世界；上世纪九十年代中国海南、北海的房地产同样出现过经济泡沫危机；几年前的上海房地产价格暴涨怪圈幸以强制调控勒马悬崖。若因应对危机保增长而再次把房地产推向高危境地，必将铸成大错。前事不忘，历事之师。近年来，全国大多数省市县出售土地的收入高于甚至远高于税收。“土地财政”诱使官员坐享其成，难思进取，急功近利，严重透支资源，且以牺牲环境为代价，而不努力发展关乎国计民生的多元产业，导致地方经济结构失调。一些地方已然竭泽而渔，无地可征。经历全球金融危机的中国房地产业，应当进入良性发展轨道。政府直属的国有房地产开发企业，应当着力开发建设让城市常住与“暂住”居民购买得起的第一套免税平价房和供给无力购房的居民长期居住的公产廉租房。同时，根据市场实际需求，限量适度分阶段开发商品住宅，杜绝居民个人以投资手段抢购商品住宅……
国务院发展研究中心《经济要参》发展对策
2009.1.13
房价为何又升温？
当人们刚刚忘掉灾患的悲痛和危机的威吓，在美食中度日之际，房价又始渐升温。北京尤盛，成都直追。万科今年上半年盈利25.2亿元，同比增长22%。
难道中国大陆房地产泡沫真的已经化为乌有、水分挤干了吗？否！房价升温的背后，有一连串的推手。这种看不见的手也许是危险的。
一是作为房地产市场的主体开发商正在大洗牌。房市“国进民退”，大型国有企业获取大量贷款，进入房地产业新一轮炒作。今年上半年与去年同比，房地产贷款增加2.3倍，多半贷给大型房地产国有开发商。授信不高、实力不够的民企只有让位于国企而逐渐出局。
二是银行和政府团购炒房。开发商捂盘惜售，故意吊购房散户胃口，制造房源紧缺假象，刺激普通购房者神往。一些地方的垄断企业，银行甚至政府部门趁机掀起团购风潮，以大大低于市场行情价格把一些热点楼盘抢购一空。当“温州炒房团”偃旗息鼓之后，“公款炒房团”有暗流汹涌。这些购房团往往积存多套房子，投机炒房，变相抬高房价。
三是“经济适用房”不仅开发太少，而且房价较高，既不仅“经济”也不“适用”。石家庄千套“经适房”遭遇弃购，即是明显一例。石家庄安苑小区和南岭小区，皆是政府规建的经适房楼盘。这3000多套所谓的“经适房”的价格在2680元/平方米～2800元/平方米之间不等，而容积率比“经适房”低、小区生态坏境比“经适房”好、交通比“经适房”便捷的非“经适房”，价格才3000元/平方米，前后两者仅相差200元/平方米，只有傻子才去买并不“经济”的“经适房”。而在河南郑州，“经适房”土地指标用于造别墅，五个行政部门竟管不了一个开发商。
四是房价潜流暗涨的背后仍然是地方政府“卖地求财”于心不甘。房价与地价如同一对孪生兄弟，藕断丝连。地方政府暗推房价，无疑可以抬升地价，投机取巧。中央GDP增长“保8”,地方就“保10”或“保12”，主要依靠房地产抬升来保增长。
五是房市与股市量价齐升。当上半年新增7.37万亿元房地产贷款，刺激股指重拾3000点时，积极宽松的货币政策，不应该用来刺激房产泡沫膨胀，因为房价上涨将可能引发全面通货膨胀，时下8月下旬的CPI上扬已显端倪。也许有人想以房价升温来刺激民间投资，实则内地民间房产投资多靠银行信贷，“国际游资”“境外热钱”在国际金融危机的打击下又一蹶难振，目前偶有“国际游资”来一撞房市即撤，当前房地产投资依然表现为政府携国企孤军突进。
六是制造虚假的“地王”现象以掩人耳目。地方政府以招商引资的名义，让企业先出资搞市政工程配套设施建设，或是吸引大的开发商进驻，政府再拿地给开发商作为回报。政企双方提前签好协议，约定一个土地保底价，假如拍卖的保底价是4000元/平方米，但最后实际拍卖价格是7000元/平方米。如果仍是该开发商拍得土地，政府便将3000元/平方米差价归还给该开发商；若由其他开发商拍得，这3000元/平方米的差价，便按比例分成，多数情况是政府与开发商四六或三七，甚至五五分。“地王”往往是假像。参与前期开发的开发商去拿地，都会提前跟政府协商签好协议。外界看到的成交价并非开发商的实际拿地价。成都沙西线某著名大型国企房产开发商，以44亿元地王天价拍得此宗国有商住建设用地，让其他竞拍者急流勇退，因为按如许高昂地价必然巨亏。该已得手的开发商并非疯傻，鲜为人知早有暗箱操作协议，政府按50%退返地款22亿元回去，开发商实际上既获低地价，又“天经地义”地卖高价房，当然赚欢。政府不仅“多赢”，还以次高价作为标尺，趁机抬高该宗地块周边小块地价。这种故意制造泡沫的方式，直接抬高了房价。
中国城市土地国有。在法理上说，地方政府只是中央政府的代理人，暗中炒地，牟取暴利和私利，未获授权而瓜分国有资产，某一届政府花完应属多届政府支配的土地款，至少是严重的越权行为。中央政府应加大对国有土地及所变售成为货币形式的国有土地资产的监管力度。
中国尚未全然摆脱国际金融危机的影响，尤其居民工资及其他收入并未大幅提高，居民购买力仍处于低谷，目前高昂的房价和房地产业相对的暴利依然远远超出广大普通公民的购买力和承受力，这种地方政府联手国有银行和大型国企开发商人为导演的房市回暖假象，必将抑制城乡居民消费支出，给扩大内需带来负面影响。全面通胀之于普遍低收入的国民，确是不公平和非稳定因素。
国情所致，房地产是通胀的导火索。只有稳定房价，平抑房价，才能阻止房地产市场泡沫化和地方政府炒地皮的短期行为，才能控制易将引发的全面通胀。
——刘斌夫特稿《餐饮、房产、家电：当前经济热点三议》
国务院发展研究中心《经济要参》决策参考
2009.8.11
房价应须再降！
只有降低房价，平抑物价，让老百姓重建对未来的期许和信心，内需才能真正拉动！这是最基本的经济学原理。
中央两年拿出4万亿元人民币应对危机拉动内需，人均只两千多元，并不多，甚至是杯水车薪。各级地方政府也纷纷拿钱出来，广东2.3万亿，四川1.6万亿……
但是，有的官员，拿国家的钱出来，是企图“救房市”——从而再把土地价格再炒起来，这样的决策无异于对中国经济的犯罪！只会造成经济形势更加恶化。他们真正不懂房市吗？不，是只抓“土地财政”。他们不管下一届政府如何生存，更不管子孙后代的长远利益。
——刘斌夫专稿《拉动内需，必须平抑物价降低房价》
四川新闻网《麻辣社区》2008-11-18 21:12
“城里人不准买乡下房”的小产权非法化禁令，同十七大“增加城乡居民财务性收入”精神背道而弛，同《宪法》和《物权法》相左，实则是对改革的倒退。
不久，成都召开高层秘密会议。2008年1月2日，秘密出台成委发[2008]1号文件，成都市委
成都市人民政府《关于加强耕地保护进一步改革完善农村土地和房屋产权制度的意见（试行）》，口头传达到区县常委级；文件印量很少，不公开。
1号文件分为指导思想、基本原则、改革重点、配套措施四个部分。在充分肯定成都近年来改革成果基础上，强调了“促进农用地承包经营权和林地使用权流转”、“深化农村土地和房屋产权制度改革”、“建立集体建设用地使用权出让制度”、“依法促进集体建设用地使用权流转”、“逐步实现城乡房屋同证同权”……等关键问题，重新发出了继续深化农村土地改革、推进城乡统筹试验的信号弹。
制度创新是体制改革的前提。
成都作为省会市、副省级计划单列市和全国改革试验区，理应率先破冰突进。但是地方立法权在省级人大。四川省人大多年来墨守陈规，不能像广东省人大那样，在第一时间对广东省、广州市、深圳市的重大改革动议以地方法规性文件予以呼应、支持和肯定。
成都市委[2008]1号文件，其精神已与广东改革同步，但在不能得到地级人大以地方法规性文件予以支持与肯定的时候，为避“顶风”之嫌，不得不以秘密文件形式在本市内吹风。改革，为啥总让人骑虎难下？！
成都城乡一体化改革试验中所犯的最大错误之一即是：收买北京一些无良专家，在所谓“城市发展论坛”上夸大其辞，吹嘘成都试验是什么“中国城市化道路”，从而掩盖大搞形式主义和形象工程背后的过失，也讳疾忌医改革试验中的诸多问题，使得从中央到地方都难以公允评判成都城乡一体化——新农村建设伟大实践中的功勋与成就，从而未能找到统筹城乡综合配套改革试验试点可资推广的经验和普适性，反而引来猜疑、妒忌和阻力，让改革走向迷惘。
从上小学，老师就天天讲：优点要说够，缺点要说透。夸大成绩，回避问题，别人还敢相信你么？只有正视现实，才能拓进未来。
改革的每一步，都在考量着党政主要负责人的器度、胆识、胸补襟和智商、情商、能力。
……
小产权合法化的根本，是解决几千年不能解决的农民土地权益问题，同时破解当今中国非常普遍、积重难返的“卖地财政”窘局，让农村土地与城市土地同权，从源头上实现农村居民与城市居民同等，从而有效遏制城市住宅房地产价格虚高泡沫，解救房权，提升城乡居民幸福生活指数，推进社会和谐，推进城乡统筹试验和瓣家村建设进程，为现代农林业、乡村休闲度假旅游多元集群产业投资开发商提供新一轮的创业机会，为农民转移就业共同致富走向城市化提供更宽阔的舞台。
……
改革真是如履薄冰！这种争执与较量，远不止在学术层面和政策层面，而已触及到了执政理念与能力层面和集团既得利益割舍层面。
——刘斌夫专稿《成都变局：小产权秘密合法化》
四川新闻网《麻辣社区》2008-4-8 07:41
把房地产当做国民经济首要或重要支柱产业，是改革开发后新时期即近十几年来我们的战略失误。而今这个失误还在继续。 地方政府吵地价，开发商就只能炒房价，投机者推波助澜，广大普通老百姓望房兴叹！这种恶性循环，居然还要在抵御金融危机的今天当成最后的舢板！ 为什么还要靠已经是泡沫经济的房地产来拉动钢材等行业增长，岂不是有病乱投医吗？钢（建）材今年初涨价太高几乎过倍，现在回落实属正常。 中国须要高速铁路，城市须要轻轨，欧亚大陆桥国际高速公路须要大举建设以缩短中国与欧洲之间经济技术文化交流与商贸物流的时空距离。钢材为什么只能修造普通来百姓似乎永远买不起的商品房。 而且，应当大力发展现代农业和旅游产业，解决富民惠民问题，让更多的农民脱贫，或走近城市化。 国家为什么不拿出大笔钱来，建设更多的廉租房？改革开放三十年，功归全国老百姓。国家已经并不穷，能拿出钱来，与其任其白白贬值，何不为民造福祉！ 难道本届政府就要把18亿亩红线外的土地全卖完给开发商吗? 股市却是必须要救的。因为我们的所有上市资产不能跌成负值，保上市资产底线还很重要。这样客观上已经保住了已上市的房地产公司的资产。按理说，房地产公司上市本身就是个错误，因为房地产（严格的说是住宅商品房产）本来往往应是一次性流动资产。中国特色是“房地产”中的“地”依然是国家的所有权。 市场规律决定了房地产绝不会跌至只剩土地的。它只会跌到合理的价格而已。一言以蔽之：救房市，就是违背科学发展规律。 ——刘斌夫专稿《4万亿投资应对危机背后的几大误区》 畅享网《畅想论坛》2008-11-11 23:54:03
酵母效应：城市资源的潜力、活力与张力
城市的资源，第一宝贵的是土地。土地是城市最为紧缺的资源。城市的扩张，“造城运动”引发“圈地运动”。城市土地的储备量越来越少，土地增值越来越大。城市土地资源蕴涵巨大的潜力，合理规划、高效利用城市土地资源，是城市发展中至关重要的问题。城市土地开发使用量最大的板块有二，一是工业园区、各类经济开发园区，二是经营性房地产。其次是城市公益性用地，广场和道路及其他基础建设。城市扩张、土地扩张的目标是郊区。近郊变城区，远郊变近郊，划县为区。除重庆山城这样的特殊地方外，城市扩张所占用的土地资源大多是最优良的耕地。耕地对于农村是最宝贵的资源，一旦变成城市土地就更为宝贵，每亩土地使用权价格从数万元一下子蹿至数十万元、乃至数百万元，通过转手、拍卖竞价，一些城市地块变成了令人瞠目结舌的“地王”。城市经营使土地区位价值发生戏剧性变化，城市规划重心转移使土地区位价值发生转移，现代城市的CBD中央商务区、黄金商圈，“口岸”土地价比黄金。政府是土地价格指向的直接引导者。
“土地有偿使用”、“级差地租”，是东南沿海地区改革开放之初的发明。中国城市土地国有，农村土地集体所有，土地实行公有制。原来工业用地一般是国营国有企业用地，国家采取征用制和划拨制，都是国家的，左口袋拿给右口袋，无须付费。后来沿海开发，以私有民营企业使用土地为发端，土地使用需要新的方式来赋权。浙江温州龙港农民自费建城，城址是在一片荒凉的准非耕地或待垦待耕地盐碱滩。开创这座小城的首任镇党委书记陈定模，从《资本论》中获得启示，首度提出了“土地有偿使用”和“级差地租”的概念。土地公有，企业使用应当有偿，地方政府代表国家收费；土地区位不同，“口岸”不同，升值幅度不一样，土地使用收费就产生了级别差异，土地有偿使用付费买的不是所有权而只是一定时间内的使用权，一般根据土地使用项目、园区不同和使用性质不同，使用期权限在50年至70年不等，使用期满后自动归属国家，所以，实际上使用者付费而获使用权，交的是“地租”，即按面积一次性缴纳特定年限内的土地租用费。所谓“买地”，实则是“租地”。土地有偿使用，打开了土地开发利用的制度瓶颈，使土地资源开发的生产力获得了大解放。城市管理者地方政府的规划布局，是使土地增值的杠杆和催化剂。优秀的城市规划是中长期可持续发展的规划，能富于预见地增值城市土地，使政府从使用经营性土地的企业手中获得最高价值的“地租”，而且最高价值的获得是相互的，由于城市整体发展和经济增长态势，加上富于远见的城市发展规划，让土地经营性使用者也获得最大的增值，否则使用者不肯出大价钱来竞买。优秀的城市规划既能更多地为国家赚钱，也能更好地让商家获利。双方土地效益相辅相成，共同增长。所以，城市规划也是生产力。城市规划杠杆撬动着城市土地资源的巨大潜力。
经济发展越快，城市土地越紧缺。广东改革开放以来连续15年利用外资和固定资产投资全国第一，珠三角的土地也是全国最为紧缺的，长期以来，珠三角土地过度透支。当土地严重透支，城市土地储备量提前大幅度减少，超前占地用地超过极限之后，城市竞争力开始下降。一是土地价格名不符实，房地产虚高，工业用地成本过高而致工业生产经营地利润下降，商业用地价格太高导致服务业成本超过正常值，城市经济发展速度就会因地价泡沫而放缓。城市土地经营价格实际成了城市经济增长的晴雨表。政府对固定资产投资增长“过热”的调控，不仅在于投资项目上，还应该在于城市土地价格合理适度增长的幅度调控上。“市场经济也有计划”。虽然房地产开发对于当地GDP的抬升幅度很高，土地“卖”得“越快越好”，实则是政府管理的失职和城市土地开发的误区。
当珠三角的城市土地异常紧缺的情势成为一大经济增长的难题，长三角的江苏又首度跃居利用外资与固定资产投资全国第一。新一轮的“圈地运动”席卷长江三角洲两省一市。江浙两省沪宁、沪甬及沿江、沿海、沿湖地区都将面临10年后无地可供的困境，不仅是城市，乡镇也如此。大规模发展小城镇使长三角、珠三角地区闹地荒。江浙圈地形成合围之势，上海全境总面积只有6千多平方公里，不得不拿出一个“173”计划，决计划出173平方公里的地区，开辟“低商务成本”的特别园区，所谓低商务成本，就是以低地价甚至“零地价”来吸引投资。
至于房地产，土地越紧，房价越高。青岛出现了房地产泡沫经济。“上海房市感冒，致使全国吃预防药”——房地产泡沫经济已达临界点，遏制房价成为当务之急。杭州房价已飚升至全国之最。西湖畔上万元一个平方米的商住楼、别墅群房地产令人瞠目结舌，这个价格超过了欧美发达国家和地区的最上限很远。这种现象让经济学界争论不休，看法不一。国家发改委一位官员称：今后10年，中国的大城市，无论上海、北京还是南京，房价要涨3倍；大胆地说，10年以后要涨5倍。为什么?土地紧缺，地价高涨，是主要因素。京津唐地区圈地之风有过之而无不及。北京市有房地产公司3000多家，平均每5000个居民就有一家房地产公司。北京的土地开发70%是在炒作过程中完成的，甚至多次转手。北京现有可用储备土地资源仅能满足到2010年用地需求，只有不足6年有土地可征用了。特别是为2008奥运会召开，大规模建设，土地压力更大。
至2003年底，全国土地储备量约为170万亩。现有的可开发用地在哪里?多在房地产开发商手里，据国土资源部土地收购储备机构调查，目前全国房地产商已购置而未完成开发的土地至少有70多万亩。还有些可开发用地在哪里?在各类经济开发园区。甘肃省各类开发园区有94个，去年甘肃各类开发园区实现GDP32517亿元，占全省GDP的25%，税收达3524亿元，占全省财政收入的20%，功不可没；但越权审批开发园区，随意圈占耕地和违法出让、转让国有土地，缺乏统一规划，重复建设造成资源浪费，滥占耕地，开而不发等现象在一些城市比较严重。43个空壳开发园区造成土地闲置，几乎占全部开发园区一半。全省总结经验教训，清理整顿，规范提高，一下子撤销了43个不具备开发条件的开发园区，并将闲置土地收回，还土于国，还地于民。
从经济学角度看，地价是土地使用期内地租租金之总和，政府获得的土地出让金，就是开发商一次性给国家预交的土地未来收益。那么，本届政府是在收、花下几届政府的钱。有人误以为经营城市就只是炒卖土地，一些地方把土地出让权当成“第二财政”，有的地方土地出让金收入已占财政收入的30%～40%，甚至更高。
城市经济总量不能仅靠或者主要靠土地出让来刺激。
重庆的城市新区，究竞应该规划在哪里？
曾经的思路是，打造“北部新城”，实际是在紧邻江北、渝北两区的一角搞一片住宅房地产楼盘，从而引发各区投资商到“北部新城”的“抢地”热潮。
后来发觉这块地的面积太狭小，容量远远不够，于是效仿天津、上海和厦门，为争与直辖市之间的对等地位，把江北区、渝北区、北部新城及北碚一小部份地块，统统囊括起来，拟搞一个面积900平方公里，号称“全国占地面积最大的城市新区”，以满足重庆人凡事争做“老大”的心理。
其实，重庆酝酿创建的这个“两江新区”，虽然拟占地范围，超过上海浦东城市新区和天津滨海城市新区，但实际使用面积，肯定小于浦东和滨海，因为是山地，用地条件限制了实际建设面积和实际使用价值。
……重庆“两江新区”的选址，若依然在老中心城区的范畴内，新区关乎工业、金融、商贸、人居、生态诸功能区如何排布，依然是一个难题。走不出山城的山城情结，拘囿着重庆人的城市拓展思路。
“走出山城”，当是重庆城市新区扩张的重大命题和全新主题。
原属永川地区、后与直辖前的重庆市合并的“江八县”，才是重庆城市新区的最佳选址。“江八县”腹地广阔，地势较为平缓，可在小平原规划生态区和人居区，在丘陵布局工业区，在长江沿岸安排金融区，发展空间和经济潜力巨大，同时，又带动了渝西地区区域中心城市及中小城市共同发展，破解城乡二元结构，并且与新四川、与大成都的距离明显拉近，川渝、成渝合作的地缘要素、功能要素增强，使重庆大都市、成渝城市群对区域的聚合与辐射面骤然增大。
…………
山地间平原上一座罕见的大城，是马可·波罗对成都的第一感觉和第一印象。一句话把过去成都、现状成都和未来成都的规模、态势、大环境都包罗概括。“全域大成都”是“城+原+山”三位一体的大格局。
大成都规划、开发与发展的大功能区，根据资源环境实际情况，应当遵循国家编制颁布的《全国主体功能区规划意见》中关于4类两级主体功能区的主导思想，划分“重点开发”、“优化开发”和“限制开发”、“禁止开发”区域，以遏止粗放式无序开发所带来的生态环境负面影响。
成都的城市东扩、南扩、西扩、北扩战略，应是一个渐进加跃进的跨越式发展过程，充满着激情和理性。成都东扩和南扩，已基本完成。东扩的指向是以东郊龙泉城区为分中心的客家聚居区东山—龙泉山带。东郊龙泉、成华片区各大企业集团相继入住，房地产大盘巨量开发，成华国际生态办公总部经济园区渐已成型。南扩的指向是人民南路南延线天府大道沿途、双流华阳城区、东升城区、航空港开发区、东山南段，及至黄龙溪古镇、新津和黑龙滩。南扩以新会展中心及其周围高层住宅群，使其功能定位出现偏差拐点。西扩和北扩尚有一些空间。西扩指向是扇形伸张的，一是高新西区、郫县直至都江堰市，二是温江、崇州、大邑、邛崃。前者是连续式近距扩张，后者是跳跃式远程拓进。北扩指向有三，一是经新都大丰、新繁向北部远郊卫星城市彭州，二是向新都城区、青白江城区，三是向偏东北的金堂乃至广汉。
成都向东、南、西、北扩张，每一方的尽头都会触及一个敏感话题：环山带。成都远郊是由有几个缺口的整个龙门山系所环抱。大城区+大平原+环山区，实则是“一主城一环山带”。大成都城市开发布局、城市扩张与城乡一体化统筹发展，就是在“一主城多卫星城一环山带”展开。
…………
成都要建成国际化的中国西部商贸中心，须以国际化的中国西部金融中心来匹配。商贸业的再度勃兴，将强力拉动工业、交通物流、文化旅游产业和商住房地产等跨领域的新一轮投资热潮，只有构建与相适应的大金融体系，才能迅猛而长足发展城市新经济。
从三星堆—金沙时期的贝币，到宋代在全球最早出现于成都的纸币“交子”，再到上世纪末的“红庙子效应”百万股民阵容，可见成都的金融神经是最为敏感的。当代成都的金融业，无论起点、规模、服务效率与质量、发展观念和方向，以及外向型、复合型程度，都远远不能适应大成都、新四川、成渝经济圈、大西部经济发展的需要和要求。
根据成都在中国西部首屈一指的地缘经济地位和在大西南位居第一的城市中心性，成都必须开设自己的总部银行，把分支行网点开到全国各大城市及海外，并且拓展“混业经营”业务，壮大资产规模和增强国际化融资信托能力。
…………
作为中国西部成、渝、西三大特大中心城市之一，成都必须尽快规划建设自己的中央商务区，以推动经济国际化，与构建中国西部国际金融与商贸中心进程。
成都CBD的“都心”，应在北起新华大道、南至南河、东至东大桥、西至长顺街并包括沙湾老会展中心在内的区域，“副都心”可规划为城南新会展中心、火车北站—荷花池、龙潭寺工业总部经济区、火车新南站（沙河堡）等诸点位。
成都中央商务区建设硬件基础尚较薄弱。成都必须调整和更改过去一度“把住宅房地产当作城市经济首要支柱产业”的偏离经济运行规律的旧有发展思路，走出房地产迷局，倾力建设国际化的商贸、金融总部经济集中区域——中央商务区，才能夯实经济社会可持续发展基础，充分体现、展现和发挥省会城市、西部特大中心城市的职能功能和作用，进一步提升城市中心性和综合竞争力。
…………
作为中国西部最大的宜居城市、休闲城市、消费城市和文化名城，成都的房地产市场最为火热。房地产一度成为成都的支柱产业之一。2007年，成都西南三环路的武侯区机投镇一带，商住房地产国有建设用地的“招、拍、挂”起拍价高至280万元／亩，而竞拍成交价竞高达780万元／亩，创近郊“地王”之冠。与此同时，东北三环路的成华区龙潭寺工业总部经济开发区一带的国有商住建设用地，竞拍成交桥亦高达580万元／亩。西部大开发近十年来，成都的房地产市场行情，与东部沿海城市北京、上海、杭州、深圳，比较，一直趋于稳步大幅上升势态。成都的房地产价格不是全国最贵的，当属全国较贵的。2002年全2008年，成都二环路外侧附近的多层住宅房价从1200元／米2涨至6000元／米2以上，6年间增长5倍多。总体价格以15%～20%的年增长率趋升。2008年下半年受5·12大地震和世界金融危机冲击，房价稍有回落，2009年第二、三季度又呈回暖趋势。
据统计，成都市的商品住宅房地产，63%为外地客户购买。成都住宅房产业主，来自整个西部，并且还有一部分来自东南沿海。成都市房地产市场长短半径（直线距离）可达1600至2500公里。新疆、西藏、青海、甘肃等西北地区的政府官员、富商，及当年川籍支边而今离退休返居故乡的人员，是成都商品住宅房产的重要买主群体。大西北一些机关事业单位和国有大型企业集团的补贴式半商品化干休所住宅，也多购建于成都市区及其西郊、南郊。东部沿海地区的成都住宅买家，主要是两栖于东西部，游走于东西部之间的投资商和批发商。他们把成都当成第二故乡，有的甚至把全家户籍都迁来成都，长居于他们的淘金地。还有相当多的一部分川内地市州县二、三线城市的政府公职人员、教师和商人，在成都购买了住宅商品房及投资自营或出租的商铺。
……
然而，不宜居的因素，在成都也颇为突出。
一是生态环境污染严重。东城区原三大燃煤火力发电厂（现已有两家迁址金堂丘陵），每年烟囱直排于成都市区大气中的粉尘就有3600吨之多。街道白天扫地的不良积习多年不改。仅靠洒水车临时冲涮街道路面及绿化带，水份蒸发后灰尘依然存在。空气清洁指数低。水体污染成患。流经市区中央的锦江（府南河）水质为劣V类，虽经初步治理，但效果尚不明显，河水四季发臭，冬季流量几近枯竭。成都的市区生活垃圾处理场在双流，其处理能力不及50%。还有更严重的隐患，是房地产楼盘下水道排污管，有相当一部分未接入总排污主管系统，十年之后生活污水地下澎溢潜在风险很大。
二是街道车辆堵塞成灾。高峰期市政交通已成瘫痪状态，白昼平谷期为半瘫痪状态。行进节奏和工作、生活效率倍受消极影响。
三是城市、建设规划不合理，市中心容积率过高。锦江（府南河）沿岸道路和绿化带太窄。高密度高层商住建筑群距锦江岸线太近。沿岸空间狭隘，气场郁塞，密不透风。每一幢高层商住楼就有几百辆私家车或公用轿车出入，使主城区闹市中心路堵车塞状况更为严峻。市区河流被渠化“捆绑”，失去了水土涵养功能和自然生态美学价值。违背了传统城市风水学和现代城市建筑环境地理学原理的城市规划，只为追求“都心”房地产一次性暴利的短期行为，导致“城市病”病入膏肓。
四是房价偏高。成都房价偏高，缘于城市政府对房地产GDP和土地财政的短期功利的片面追逐，加之房地产开发商及异地炒房团的恣意炒作，使房价远远超出中西部地区广大平民百姓的购买力。有时候，城市政府为哄抬地价，共同与暗箱约定的某开发商签订内部协议，再公开拍卖，竞拍者被推向宗地天价峰巅难以承受时，纷纷望而却步，暗约开发商再举新高而最终得手，然后根据事先协约，政府方悄然为其返退高达50%的地款。周边零星地块起拍价格趁势抬高，居高不下。一个城市的商住楼房价直接关涉民生大计。平抑房价，将房地产逐出城市的支柱产业序列，让广大公众居者有其屋，是要靠城市政府努力发展多元优势产业，转变经济增长方式，走出“卖地财政”误区，深化改革的勇气和胆魄。
成都的宜居优势，都是自然天赐，先人传承的。成都的非宜居因素，都是人为造成，必须消解的。后者考量着城市政府的施政理念和执政能力。成都的城市宜居性和宜居度，从正反两方面看，在发展中国家的城市，都具有标本意义。
连年被评为世界宜居城市之首的加拿大名城温哥华，有许多成功经验值得学习和借鉴。城市宜居与否，已成了现代城市文明程度的重要衡定指标之一。
…………
产业是对能够产生增加值或附加值的社会经济领域的总称。产业政策是政府指导调节产业发展的总体决策思路和具体化的法规、规范性文件体系。
平常把产业划分为三类。第一产业是指农、林、牧、副、
渔业。第二产业包括采矿业、制造业、电力和燃料及水的生产与供应业，建筑业等。第三产业即除第一、二产业以外的其他行业，包含服务业、旅游业、娱乐业、商贸、金融、房地产开发和文化产业等。信息产业和房地产业横跨第二、三产业之间，有所交叉。（参见下图）
产业政策指向，主要涉及经济发展规划、产业结构调整、增长方式转变和经济工作重点的引导、转移与政策扶持、倾斜等方面。产业结构调整，首先确立一、二、三产业比值与导向，再划分区域内产业发展类别、确立重点优先发展、鼓励优化发展、限制改造发展和淘汰禁止发展四大类产业项目。资源优化配置和增强自主创新能力，是产业政策所要聚焦的问题。
立意不高，将致裹足不前；措施不动，则将捉襟见肘。只有目标明确，举措得力，方能宏图大展。
加速城市化和工业化进程，加快建设工业配套园区，先行建设以铁路、公路为重点的综合交通物流枢纽体系，创新投融资体制，提高投资强度，依托优势资源，实施“打造一批千亿产业，培育一批百亿企业，开发一批名优产品”的产业经济发展“三个一工程”，不断提升全省产业发展整体水平。
在优化结构、增强效益、降低能耗、保护环境的前提下和基础上，在今后5年，力争生产总值年均增长10%，到2012年GDP达到18600亿元，人均GDP22200元。到十三五期末2020年，实现人均生产总值比2000年翻两番以上，接近或赶上全国人均水平。这应是四川产业经济发展的十年愿景和预期目标。
——刘斌夫最新专著《策划重庆，策划四川》
2009.3-9初稿
**大学出版社 2010.3.出版
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发表于 2010-1-24 03:28:23
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