以常识解读海南房地产热

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以常识解读海南房地产热
英国《金融时报》中文网特约撰稿人袁希 2010-02-05

哄抬房价惯用的有三招，首先，是产品稀缺性，包括产品质量、地理位置、自然景观、人文环境等客观因素；其次，是前瞻性利好，包括规划性、发展性等政策性利好和概念性利好。第三，是外地人购房，本地人买不起，中国的隐性富豪比比皆是。
海南本轮房价暴涨，正是通过这三招逐步炒作起来的。海南所有房地产的卖点均与海相关：海景、海湾、海水、海风，最后成就了房产的海鲜价，一天一涨。海南宣布的《海南国际旅游岛建设总体规划》为解读海南的前瞻性利好提供了无限的可能。海口、三亚人人头攒动，嘴里讲着东北话、浙江话和山西话，都为自己发现金矿而兴奋不已。
海还是那片海，天还是那片的天，人还是中国人，但三亚的房价已经超过中国台北。据统计，2009年8月，在经过连续暴涨后台北市中古屋(即二手房)平均每平方米价格已突破13万新台币（4元新台币相当于1元人民币）。台北市的人均GDP为48,400美元，三亚约为3000美元。无论如何，收入与房价比是算不过来的，被增涨的GDP也算不过来了。
当一个人的体温超过37.5，就是在发烧；一个人均工资不到1500元的三线城市房价可以高达每平方米7万元时，海南房价就开始发烧了。但仍然有人为海南房价的暴涨找到合理性，比如：海南将成为中国最大的富人区，海南要建国际旅游岛，将试点金融创新业务，将建国际购物中心，将来更有可能开放博彩业（还不敢说开放色情行业）。其实说来说去还是稀缺性、前瞻性利好和外地人购房这三招的范围。费劲地绕了半天，还不如学迪拜，直接说用银子就可以在沙漠里砸出个奇迹！当然，地球人都知道迪拜已经谢幕，一切奇迹最后都得经过常识的检验。

还是常识来解读炒热海南房价的这三招吧。
海。中国有我国海岸线长度为1.8万公里，居世界第四位。当然有人会说海南的海、三亚的海如何的与众不同；其实，不用和马尔代夫比，就与马来西亚的沙巴比一比，三亚的海仍然有不少的差距。海的亮点不足。
发展。卫留成说“10年后，海南定让世人刮目相看”，千万别一听就昏了头。十年后卫书记已经退休，去哪里找人兑现10年前的承诺？其实只要问自己一句，海南要发展多少年才到达到中国台湾的经济水平？十年？二十年？三十年？
人。海南房价高烧，最大的问题就出在外地人投资购房的问题。海南房产投资购房比例过高，赚快钱的多，用国际上流行的词汇就是热钱。热钱所到之处无不欣欣向荣，热钱过后大多是满目疮痍。难怪连此轮房价上涨的最大受益人——发展商都忧心匆匆：一旦房价猛升至大众无法承受的高度，岛内的人气就无法兴旺，商业配套就难以为继，从而弱化楼盘的功能，最终导致楼盘的居住价值大减，形成恶性循环。现在爆炒房价，无异于透支未来。
此外，广告中“投资自住两相宜”的说法也只是一种虚幻。所谓度假居所是不成立的，海边的房子极易受损，因为太潮、太咸，墙壁、家具、家电极易被腐蚀。如果你是一年来度假一两次的话，住五星级酒店会比你买房便宜很多。当然，发展商会有一个回报不错的反租三年的承诺。但是如果发展商的承诺都能兑现的话，为什么海南省政府已经在研究防止出现烂尾楼呢？至于说买房养老或在海南买房给老人住的问题，以南海目前的基础条件和医疗水平，你敢把家里的老人放在三亚吗？更不用说琼海、博鳌、文昌，这种你平生第一次听说名字的小城市了。

投资不是最终的消费，投资的最终目的是赚钱，这种本地人买不起，外地人不来住的物业，已然成了击鼓传花的游戏。
可以说海南今天的地产热，是房地产商与地方政府联手打造的一个奇迹，但这个奇迹正在失去控制。海南地产热的背景是四万亿货币投放中没有进入实体经济的过度流动性，海南的地产热最好的结局是随着中央正逐步收紧流动性而慢慢降温。如果国家选择海南来给全国疯狂的房地产降温，不批准《海南国际旅游岛建设总体规划》，海房房价立即硬着陆。当然，最大的可能性是海南的房地产热持续高烧，出现更大层面上的失控，再上演一次1993年的泡沫破灭。
有人说海南这次房地产热与上次完全不同，因为1993年的泡沫是大家都在炒地皮，根本不知道买家在哪里。这次是买家拿着真金白银在售楼部排队抢购，怎么能与1993年相提并论呢？说得真好，上次的泡沫是肥皂水吹出来的，这次用的是洗衣粉呢！1993年破产的是房企，亏的是银行；这一次除了房企、银行还会加多一批炒房者。套用马克。吐温的老话：历史不会重复，但会押韵。
一位地产商朋友对我说：海南的地产热不能用常理去看待。生活却告诉我们，用常识去看问题可以少走弯路。