房地产税（物业税）开征要慎行

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原作首发

房地产税（物业税）开征要慎行

雄鹰

今天从各大网站看到一则消息，称“新房产税开征在即 将覆盖到个人非营业性房产”。报道说上海正紧锣密鼓讨论制订上海楼市调控细则，其中包括房产税征收办法。最终选定的方案是应用现有的房产税概念，初步草案将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，如果符合征税条件，需按年支付相当于房产价值8‰的房产税，计税基础为评估价而非房产成交价。
是否开征房产税，已争论多时，一旦开征，是否有利于调控房价促进经济发展，尚待观察，但至少有一点可以肯定，那就是民众负担又增加了。
有官员称“目前由于物业税开征涉及到的利益方比较多，首先绕不开立法程序，要出台物业税，肯定要先通过人大立法变成法律，虽然从长远看是一个好税种，但是远水不解近渴，开征房产税更为现实。”
首先，从法律的角度讲，征税权在立法机关，开征任何一种税都需要人大立法通过，不能因为形势的需要，就以各种名义绕开人大，这是一种违反程序的非法治思路。
如果说现在拟对住房开征的房产税，就可以1986年已经推出的房产税为依据，企图以新旧税名称相同绕过立法机关批准，那么将来开征其他税种，也可以如法炮制。这将开一个恶劣的先河。
现在开征的房产税与1986年开征的房产税无论概念范围都不同，当时的房产税针对的是营业性房产，并没有包括个人住房在内，开征的范围不同，显然是不同的税种，不能因为税名相同，就绕开立法机关。这显然与立法法等法律不相符，是行政权的越界。试问，未经立法机关批准，行政机关能够任意扩大已有税收的征税范围吗？光一个增值税，只要把它的范围无限扩大，就能解决未来所有新增税收问题，只要政府想征税，都可以某某物品增值为名开征增值税。如今，是不是也可以不经立法机关批准对房屋增值部分征税11-17%？
再说，此一时彼一时，上世纪八十年代立法法等相关法律还没有出台，那个时候征税并未明确规定要经立法机关立法通过，后来为了防止行政权滥用，才出台一系列法律，这也是构建法治社会的需要，如今法律都已经出来了，怎么还不遵守，还是老思路，为了图省事，方便行政，动不动就想绕过立法机关，岂不与构建法治社会背道而驰？
其次，即便真要开征房产税，也要注重公平，尤其在具体操作上，如将家庭人均面积作为是否征收房产税的重要依据，这个人均面积到底应该以什么为标准，是含公摊的住房建筑面积，还是套内建筑面积，亦或是住房使用面积？这里也有很大争议。本来，在一般人的概念中，住房面积应该是住房使用面积，在美国等许多国家，出售房屋、房产证等上面标明的面积都是住房使用面积，唯独中国例外，居然有住房建筑面积（含公摊）、套内建筑面积、套内使用面积等多种说法，更重要的是现在许多住房公摊面积太大，少则10—20%，多的甚至达到30—50%，而以前的住房，公摊面积大都在5%左右，对此，有关部门也没有一个统一标准。前些日子报道某地一个电梯公寓，公摊面积居然高达52%，购房户买的房子，房产证上标的是100多平方米，实际居住面积才四五十平方米，这样的住房，如果计算人均面积征税，你是按建筑面积还是使用面积？如按建筑面积计算，显然很不公平。
最好，还是以使用面积为征税依据，房地产商卖房时也应标明套内使用面积，并以之为基准计算房价，合理的公摊建筑费用可以摊在使用面积中，完全没必要搞得那么复杂，引起争议。
实际上，现在过高的公摊面积，既有开发商牟利驱动，重复计算，人为增大每套房的公摊面积比重，也有地方政府推卸责任，把原本应由政府出资兴建的公共设施建设费用摊到了房主个人身上。政府既然已经向民众收了那么多税，就有义务提供公共设施和服务，这是政府存在的基本条件。




附文：

中国人民什么时候能够直接选举自己的国家和地方各级领导人？
今天，悬念丛生的英国大选终于尘埃落定，年仅44岁的保守党领袖卡梅伦和自由民主党领袖克莱格脱颖而出，分别出任新一届政府正副首相。纵观世界，美国现任总统奥巴马、俄罗斯总统梅德韦杰夫，以及以前的肯尼迪、克林顿、布莱尔、普金等，他们当选时都是四十多岁，有的甚至不到四十岁，虽然选前也有人攻击他们太年轻，从政经验不足，但事实证明，他们一个个年轻有为，当选后都是敢作敢为，励精图治，把自己的国家治理的井井有条、人民生活不断改善，并不比那些“从政经验丰富” 的60-70岁领导人差。这说明什么？说明人民的眼睛是雪亮的，年龄不是决定国家领导人优秀与否的决定因素，知识、政见、能力、道德才是根本。
只要人民能够通过一人一票直接选举自己的领导人，并且选举制度公平公正，不单独受某个党派团体掌控，是可以从诸多竞选人中选出比较优秀的领导人的。选举中，候选人通过面对公众演讲、政策推介与答辩等一系列活动检验，其能力如何、政见受不受欢迎，选民心中自有一杆秤。
反观我们国家，人民至今不能直接选举国家领导人，别说国家领导人，就是省长、市长、县长甚至乡镇长都不能直选产生。邓小平在上世纪八十年代初曾经说过，再过30-50年中国人就能直接选举国家主席、总理等国家领导人，如今三十年就快到了，共产党能兑现他的诺言吗，不会再让我们等30-50年吧？最关键的是，中国人民还有这个耐心等吗？
雄鹰2010年5月12日