美国楼市恶化零售低迷 暴风中心或就在前方

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穆迪公司Economy网站近几个月来所预测的全美房价平均跌幅，数据一次比一次恶化，使消费者支出受抑制，美国全国零售联盟（NRF）因此预测年终销售假期（11月加12月）零售增长率将创下五年来新低。知名经济学家席勒更警告称，如果房价继续下滑，新的经济冲击将袭击美国。

　　房价跌幅两位数时代来临

　　穆迪Economy.com网站的调查及分析显示，全美最大的379个城市都会区中，有86个的房价跌幅将超过10%，有290个的房价将下跌1%或以上。

　　以全美而论，穆迪的最新预测是房价平均将下跌7.7%，高于该公司6月时所预测的6.6%，更是该公司去年10月时所预测之3.6%跌幅的两倍多，显示下跌之势日益加重。

　　穆迪试图找出每个城市房价的高点与低点，发现其中有些从2005年第三季开始自顶点滑落。所有房价，都是指独栋房屋的中介价格。

　　穆迪合作经济学家史利塞斯表示，跌势最重的城市，许多都位在美国南部十五州组成的太阳地带（Sun
Belt），都在这次不动产泡沫中享受过超规模的房价上涨。它们当中有许多，因为新屋滞销及查封剧增，加重本已庞大的库存压力，因此房价修正将严重。

　　穆迪预测加州Stockton都会区的房价，将下跌25%，在调查涵盖的以人口数论前一百大城市中，幅度排名第一。另外，佛州的棕榈湾和色拉索塔等两个城市房价修正幅度亦接近25%。

　　全美前十大城市中，有六个的房价将下跌10%或以上，其中最重的是凤凰城的17.8%。圣地亚哥、洛杉矶、纽约、圣荷西、费城等，跌幅依序为10.9%、10.6%、5.3%、4.4%及3.1%。

　　美国的建筑许可申请件数已滑落至十二年低点；房屋开工年率下滑2.6%至133.1万户，为1995年6月以来的最低水平；而且营建活动的减缓看来正向东北部蔓延。这些数据都是美国楼市低迷加剧的警讯。

　　年终销售增长率跌落谷底

　　由于楼市疲软及信用紧缩抑制消费者支出，NRF预测美国今年年终假期的零售总额将为4745亿美元，较去年增长4%，低于去年较前年的增长4.6%，也创下2002年以来新低，更落在4.8%的十年期平均增长率之下。

　　这些预测，并不包括汽车销售及加油站与餐馆的销售在内，而且是在本周二美联储（Fed）决议减息0.5厘之前完成的。不过NRF首席经济学家韦尔斯表示，并不打算修正预测值，因为任何透过减轻房贷负担或是增加家庭相关用品的购买花费，所嘉惠于消费者支出的效应，都要到明年才可能感受得到。

　　韦尔斯指出，面对楼市疲软及当前的信用紧缩，消费者对于年终假期的支出，将被迫更加谨慎。按NRF统计，年终假期业绩占零售商年度总营收的比重，在20%到25%之间，重要性不言而喻。

　　顾问公司TNS Retain
Forward在本周稍早预测，美国今年第四季的零售额，较去年同期将仅增长3.3%。这与NRF预测数据的低迷程度不相上下。

　　零售商本身也释出一些偏空讯息。人力资源顾问公司Hay集团最近对全美前二十大连锁零售商所做的民调中，有26%表示今年假期期间聘用的员工数将比去年少，只有15%表示将比去年多。

　　不过NRF表示，Nordstorm、Saks等诉求金字塔顶层客群的零售商，可能自外于这股趋势。走奢华路线的零售商，似乎将继续发光，因为其顾客将不受经济逆风影响，继续消费。

　　“暴风中心就在前方不远”

　　设计出受人敬重的凯斯─席勒房价指数（Case-Shiller house price
index）、并在其畅销著作中准确预测出网络泡沫破灭的美国知名经济学家席勒发出警告，如果美国房价继续下滑，新的经济冲击将袭击美国，其严重性将更甚于目前的信用紧缩。

　　耶鲁大学经济学家席勒在美国参议院联合经济委员会指出，他担忧“房价崩跌之激烈可能会是自经济大萧条以来之最”。他说，房价下跌将造成未来的混乱，引发像是大家才刚见识到的信用危机等问题。

　　席勒发出的警告，再次凸显一个愈来愈普遍的看法，那就是金融市场动荡与信用紧缩情况是美国楼市走软的早期结果。
席勒说，“我认为房价下跌是现今我们所看到危机的主要根本原因。”

　　美联储前主席格林斯潘本周曾表示，房价自其顶点下跌两位数百分点并不令人意外。房价跌得如此之重可能是美国史上前所未见的，而且可能造成的经济损失是引发当前金融危机的次级房贷风暴之数倍。

　　负责任贷款中心预估，次级房贷风暴将导致房屋价值累计损失1640亿美元。投资银行业者已表示，金融机构的损失可能超过3000亿美元。

　　席勒说，美联储将勿庸置疑地采取积极行动来阻止楼市更加恶化，但若房价通缩持续或加剧，该央行官员可能会发现美国经济的致命伤是信心蒸发。经济预测研究机构Global
Insight的经济学家纽波特说，“暴风中心就在前方不远。”