草根卧底探得真实房屋建设成本

tianshiyihao

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特大喜讯：草根卧底探得真实房屋建设成本，列出降价80%的高招等回应
1、商品房价格有没有泡沫？
以北市为例， 房价这几年翻着跟头的往上涨，从06年的每平米4000—6000元，涨到现在每平米2—4万元，上涨了5倍多。而同期我们平均月工资收入，从2000元左右涨到4000元左右，增长才一倍。原来2—3个月工资可以购买一平方米的商品房，现在要5—10个月的工资才能做到。我们草根不懂什么房价比，我们只知道80平米的房子要百万以上，我们买不起。衣食住行是百姓的基本需求，盖房子不是为了普通百姓居住，是为了给百万富翁、亿万富翁显阔时，我们就认为这就是泡沫。有泡沫就有破灭的那一天，这不是谁乐意不乐意看到的事情。
2、建筑成本到底是多少？
专家算不出来，统计局也算不出来，我们草根心里有本帐。农民自己盖一处砖混结构的小楼（毛皮房），每平米的建筑材料（包括红砖、水泥、钢筋、沙石）才1000元左右，人工费用每平米100元左右，合计成本不超过1200元。在一个有10万人口的中东部地区县城，中心地区框架结构的商品房，每平米售价才2200—2600元，这里面已经包括了地皮钱、各种基础建设配套费和开发商的利润。也就是说，无论什么地区，商品房的纯建筑材料成本和建筑工人费用，每平米不会超过2000元。这些是商品房的硬性成本，没有可下降的空间。那么这些成本和每平米售价2—4万的北市房价相比，只是它的5—10%。
3、房价能降多少？
既然商品房的纯建筑材料和建筑人工费用，才占房屋总售价的5—10%，那么再给开发商10%的利润空间，理论上讲房价仍有80%的可将空间。最起码应当降到当地人均一个月的工资收入，可以买得起一平米的房子为止，这才是真正的价格回归。以北市为例，降到4000—6000元的水平。
4、如何真正的能让房地产降价？
首先，取0消土地储备制0度。土地储备是造成住房用地价格高涨的重要原因之一，土地上的巨大收益，推动了各地方卖地的积极性。而土地储备伤害最大的就是普通的农民，和普通的市民。同样一亩土地，收储时农民得到的失地补偿款少得可怜，而经过招拍挂后，涨价几倍、甚至几十倍的收益被地方财政收取，高价格随即被转移到购房者的身上。同样，城市的强制扒迁，也是由于土地收储造成的，先收储、后排挂，当局当然要组织强制扒迁。

土地收储，在农村造成了失地农民丧失生活来源，在城市造成了市民无处安身，现阶段是形成社会不安定因素的重要原因，社会危害性极大。

放弃土地收储后，当局只负责总体规划和补偿监督，让开发商按市场原则，直接对失地农民和城市动迁住户，进行补偿协商和赔付。国家可以按交易额的一定比例，收取少量的土地交易税。这样，可以使房价至少下降30%。

其次，取0消房屋产权的大小之分。农民的房屋也是用自己的劳动财富盖起来的，为什么就是小产权？农民进城买房，就是大产权？城里人到农村买房，就是小产权？那么，外国人在中国买房是不是应当没有产权才对？国人到他国购买的房子，我们应当获得什么产权？

大小产权之分，只有我国才有。说到底，就是各种利益集团，强加给弱势群体的一种隐没。只要进行有效的管理和规划，应当放弃这种歧视性的做法。国人在自己的国土上，可以自由的迁徙。住在哪里成本最低，能提高自己的生活质量，就应当在哪里置业和生活。有钱的农民，可以在城里高价购买几套房产，为何不允许弱势的市民到农村，购买廉价的住宅？难道非得把人往城里圈，购买了经过招拍挂以后的住房，才能获得大产权房吗？

取0消了房屋的大小产权以后，住房用地可以实现真正的市场运作，缓解城市的居住压力。公民可以根据自己的工作、生活需要选择居住地点，这样，可以大幅度的降低房价。

再次，放开居民住房建设的各种管制。居民可以购买开发商建设的住房，也可以允许各种团体、组织和居民集资建房。后者建设的住房要比开发商卖的房子，在成本更低、在质量上更高。公民自己参与和监督建设的住房，肯定比开发商转包的质量要好。
现在房屋开发的现实情况是，有实力的大型房地产公司，由于各种复杂的社会关系，只有才他可以出面招标购买建设用地、跑设计规划和各种公关手续。看似开放商的建设资质很高，但是，真正每栋楼房的建设，开发商又分包给了不同的建设施工队，这些施工队资质和人员队伍参差不齐。有时，开发商欠施工队的垫付款，施工队就要拖欠建筑工人的工资。各施工队只赚取很少的辛苦钱，楼盘最后的销售权，在开发商手里，开放商无论每平米房子的售价，是2万还是5万，施工队包工、包料每平米只能拿到有数的建筑成本费。目前的行情是，在一线城市，包给施工队的建筑成本费是3000元左右，二、三线城市是2500元左右。如果允许各种团体、组织和居民集资建房，可以省去开发商中间的暴利，房价最少可以再降低30—50%。
最后，要减免一些城市建设配套费。现在各种配套费有：水、电、暖、排污、防空、电话、电视、商业网点和这种附加等等，都是多数都是原城建系统的部门规定，加上去的。而这些收费，都是在开发商申办手续时，需要缴纳的。但是林林总总的这些收费，各地收取标准不一，多的每平米能达到3000元左右，少的1000元左右。如果能统一和减免部分建设配套费，可以，降低房价10%左右。

综合上述，房价下降的空间很大，下降80%不是梦。我们谁也不想做房奴，降低购房贷款的首付比例，看似是为了我们更快的买房，其实，房价大幅度的提升后，这个馅饼成了开发商和银行的给我们的诱饵，这样可以让我们多做几年房奴。
我们的愿望是，首付可以提高到50%，只要房价大幅度的降低，我们既然想买房，我们能凑齐50%的首付。这样既降低了银行的房贷风险，也减少了我们多当几年房奴的痛苦。希望以人为本的人民公仆，能拿出诚意和决心了，针对以上形成高房价的原因，采取切实有效的措施，大幅度降低房价，让我们安居乐业。
2010-8-20 21点40分完稿 于胶囊屋

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