政府与开发商贴身肉搏 广州楼市初现见顶迹象(图)

jianrenz

广州楼市自进入十月以来一直阴云密布，虽有开发商打折促销和疯狂广告轰炸，但广州楼价疯狂上涨的步伐已明显止步。然而，广州市政府似乎对现在的楼价并不满意，在经过9月份大规模拍卖土地之后，广州市政府日前再次痛下杀手，与哄抬广州土地价格的开发商展开贴身肉搏。

　　 围攻“地王”

　　日前，广州顺利拍出两块限价地：番禺中心城区南区4-3地块建成后商品房出售限价5500元/平方米；花都107国道D地块建成后商品房出售限价3900元/平方米。

　　值得关注的是，这两幅限价房用地所限的最高房价，竟然比今年卖出的部分花都、番禺地块的地价低。尤其是番禺限价房地4-3地块紧挨着番禺“地王”4-2地块，“地王”6230元/平方米的楼面地价比4-3地块的最高房价高出700多元/平方米。



　　房地产市场的发展周期分为衰退期、萧条期、复苏期和扩张期，周而复始。当价格上涨到透支了未来的增长空间后，房价必然会进入一个调整期。
高鹤涛 摄

　　资料显示，今年9月卖出的番禺“地王”南区4-2地块楼面地价为6230元/平方米，前度“地王”西丽南路地块楼面地价为5784元/平方米，这些地块的地价都高于番禺限价地的最高房价。而今年卖出的其他番禺地块地价低的在3000元/平方米，也有部分在5000元/平方米上下，其总成本也要达到6000-8000元/平方米，也比番禺限价地的房价要高。

　　在花都，今年9月卖出的凤凰路“地王”楼面地价5659元/平方米，前度“地王”建设北路地块楼面地价4598元/平方米，同样要比花都地块3900元/平方米房价要高得多，最高幅度更达到1700多元/平方米。

　　而一年前广州推出的几块限价地，最高房价限价基本都高于当时周边地块的地价。如去年11月金沙洲推出的4幅限价地，其限房价标准在6000-6500元/平方米之间，而当时周围房价只有5000元左右。

　　时过境迁，一年来不断持续暴涨的房价，迫使政府与开发商展开贴身肉搏。把限价房地放在“地王”旁边，显然是广州市政府控制高地价、高房价的又一新举措，而这一举措显然对那些不顾价格疯狂拿地的开发商是致命的打击。

　　 无奈之举

　　此次在“地王”的旁边安插价格低得多的限价房，虽然也惹来诸如不按市场经济规律办事的非议，但仔细想来，这也是政府不得已而为之的无奈之举。

　　今年以来，广州市政府希望通过加大土地供应量，提高商品房供应的方式来平抑房价。但是面对如“恶狼”一样的房地商，土地拍卖不断创出天价，而高昂的地价又不可避免地推高了广州房价。一时间，将广州市政府的调控政策逼入非常尴尬的死角。

　　就在今年9月，广州市土地交易中心进行了广州土地公开拍卖以来规模最大的一次土地集中出让，总共拍出住宅地块13块，总建筑面积达到130万平方米。如此巨量的土地供应并没有显出它应有的威力。富力地产以楼面地价18729元/平方米的天价竞得白云山下一块土地，再次刷新广州新的“地王”纪录。同时夺得土地的开发商还包括保利、金地、雅居乐等大型房地产开发企业，多个地块成交创下楼面地价的新高。

　　而按照计划，在本月6、7日广州又将出让十三宗地块，用地面积共78.7万平方米，如果9月土地拍卖的一幕在本月再次重演，再有“新地王”出现，显然会让政府处于非常不利的位置。政府此次在大规模推地前，先放出两块明显低于市价的限价房，很显然是项庄舞剑，意在沛公。

　　据悉，本月推出的13幅地块中，花都有4幅住宅地与花都限价房地是紧邻的，而番禺推出的2幅住宅用地与限价地同样位于中心城区南区的滨江大道。由此可见，限价房的房价必将对开发商竞投新地块造成一定压力。

　　除了安插限价房外，对于本月的13宗土地出让，广州市国土房管局更新出让合同，其中九宗地块全部地价都必须在12月15日前付清，并以付清地价款之日为起点明确了开工时限，还明确了完工和商品房销售时限。而在此前，广州土地出让合同中一般规定，地价在两亿元以内的土地地价开发商须一次性付清，高于两亿元的可以先付两亿元，剩余部分分期付清。而此次对挂牌底价超过两亿元的也要求一次付清，显然这也是广州市政府限制高地价的又一新举措。

　　 博弈仍将继续

　　除了大规模土地拍卖、安插限价地、土地款一次付清之外，广州市政府还在打击开发商屯地上痛下杀手。日前，广州市国土房管局发出3份动工建设催告函对动工开发建设期限即将到期者发出“最后通牒”并曝光，共涉及84854平方米用地，其中大部分为住宅用地，最长闲置时间达7年多。市国土房管局明确要求，逾期仍未动工的将被依法处置。而今年7月，广州市已决定收回80宗闲置土地，用地面积达1.39平方公里。创下近年来单次收回闲置土地面积最大的记录。

　　与此同时，在国家提高银行按揭比率等宏观调控政策下，广州楼市已初步显示出见顶的迹象。买家观望气氛渐浓，成交量大幅减少，一些楼盘价格明显下跌。但现在就说，广州市政府在与开发商的博弈中已经胜出，显然也为时过早。限价房的供应量目前来看毕竟有限，如不能大规模的推广，可能最终对楼市的影响只是一个心理威慑。对于土地价款一次付清，有专家也表示疑虑，认为这一门槛的提高既有利也有弊，可能会令一些到处疯狂掠地的开发商暂时搁置买地计划，但同时也可能使资金不那么充裕的中小房企失去举牌拿地机会，市场一样会向已上市的大发展商高度集中，形成商品房市场新的垄断价格。

　　此次限价地虽顺利拍卖，即便在下周举行的大规模土地拍卖中，各房地产开发商也如政府预期，在合理范围内乖乖地竞价，同样也不能说明政府最终控制住了房价。毕竟开发商的目的是赚钱，政府现在出面压制土地价格，只是让开发商的成本降低。现在拍卖的这些土地建成商品房出售时开发商要按什么价卖房仍旧会以市场来决定，而并非按现在的成本。或许，现在政府的举动只是会让竞得土地的开发商赚更多的钱罢了。一个最明显的例子是，去年转让的位于广州金沙洲限价地旁边，今年就拍卖出了新“地王”。

　　当然，限价房对广州市民的心理影响作用也不可小觑。就在本月，广州第一个限价房保利西子湾将正式对外发售，这无疑加剧了广州购房者持币待购的心理。据合富辉煌市场研究部的统计数据显示，明年限价房将迎来供应高峰，总量将超过1.5万套，约占商品住宅的1/6左右，这个比例显然也不小。看来在这场博弈中，谁最终将胜出，只有拭目以待了。