美国楼市病入膏肓 欧洲遭传染 新兴国家免疫

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美国楼市正倒卧在病榻上。《经济学人》数据显示，今年初至10月止，全美房屋销量下跌逾
1/5，独栋房屋的库存量已经达到销售的10.5个月，创下22年新高。即便建商建屋数量持续走低，仍有超过
8个月的新屋库存等待消化。

　　房价是衡量楼市活力最好的一个指标，根据不同的指标，美国楼市看来不是病况严重就是已经病入膏肓。根据美国官方抵押贷款业者Fannie
Mae以及Freddie Mac所属
OFHEO（联邦房屋企业监察局）发布的房价指数，美国第3季房价较去年上涨了1.8%，创近12年来最小增幅。

　　不过美国政府规定的房贷上限为41.7万美元，上述指标并没有将超过此一金额售出的房价列入计算，这一部分才是房价泡沫最严重之所在。至于透过次级房贷成交的房价，报告也未提及，这一部分融资正面临垂死挣扎。

　　S&P/Case-Shiller指数是使用范围更广的一份指标，对于房价周期的掌握，比OFHEOc还要精确。该指数显示美国今年迄第
3季房价下跌了4.5%，创1987年以来最大跌幅。依据该指数更及时的月指数，显示美国大城市的房价跌幅更快。

　　抵押房贷市场萎靡不振，加上房屋库存不断增加，房价可能会进一步走低。比较不确定的，是美国以外地区是否会染上美国房地产的病毒。由《经济学人》每季举办的全球房价圆桌讨论会，显示美国楼市打喷嚏，已经引发其它富裕国家鼻塞，但是新兴国家迄今仍未受到影响。

　　欧洲许多地区的楼市已经通过转折点。法国、西班牙、意大利以及比利时房价通膨的情况开始放缓。自1990年代中旬以来房价不断下跌的德国，过去一年的跌势益发剧烈。爱尔兰历时已久的楼市荣景已经破裂，截至今年
9月的前12个月，当地房价下跌了将近3%；一年前该国房价涨幅超过15%。

　　英国也出现了楼市衰退的恶兆。今年11月该国房价较去年上涨将近7%，不过这份仍旧健康的年度销售成绩，却掩盖了一个更令人担心的近期趋势。英国11月房价较10月下跌了0.8%，改写1995年以来最大单月跌幅。

　　根据英国最大抵押贷款业者 Halifax发布的数据，显示房价在过去
3个月来每个月都下跌，这是近12年来跌势持续最久的纪录。对购屋人发放的抵押贷款自去年达到高峰以来，至今已经大幅减少了 1/3。

　　欧洲楼市走疲的趋势，究竟有多少应当算在信用紧缩的身上并不清楚。遭遇和信用有关亏损的银行不愿意也没有能力去提供新的抵押贷款。不过受到货币政策紧缩的影响，房贷需求早在信用危机爆发之前就已出现衰退。与此同时，一些新兴国家的楼市，似乎完全不受影响。南非仍旧维持
2位数的房价成长，新加坡、香港以及中国等亚洲国家的房地产仍有不错的涨幅。甚至日本看来也没有那么糟。

　　全球房价趋势出现分歧的现象，是脱钩理论最好的支持，此一理论认为美国以外国家的命运，越来越不受美国的影响，不只是新兴国家正在走自己的路而已。在房价仍在大涨的澳洲和瑞典，其央行在
Fed开始降息后，仍旧调高它们的利率。不过在所得较高的国家，其过去10年来的房价经常出现连动。现在既然美国的楼市表现的这么黯淡，其它地方受到感染的恐惧，正像强烈流行性感冒一样在扩散。