沈晓杰：中国“房改”反思录

向往自由 · 发表于 2007-8-25 22:40:31

中国“房改”反思录（序）
            利益集团操控，中国房改走向失败之路
 
      当利益集团操纵中国的住房政策和房地产市场，房改的失败和“变味”为压迫公众民生的“新三座大山”，就成为一种必然
 
      经过多年的“挺进”和利益搏杀，中国的各项改革，越来越明细的呈现出它的“导向性”及“价值取向”。但这些众多改革的“方向”,是不是代表了最广大人民群众的利益，有没有被形形色色的特殊利益集团所左右，却是“立场不同，说法不一”。
     “实践是检验真理的唯一标准”。我们评价一项改革的成功与否，对其进行考量打分，看它是否“合格”，唯一的“评分标准”是人民利益，最大的“考官”，也只能是人民群众。
     在中国城镇居民“关心度最高”房改上，普通公众和社会舆论早就有了极为一致的明确的公论，这就是：九年“房改”，使中国的房地产市场和住房负担，成为压迫民生最沉重的“新三座大山”。
     人民群众对“房改”的如此评价，究竟是“情绪之言”，还是“由衷之感言”，关键还是要看它是不是建立在科学分析的基础之上。
     一般来说，要对中国“房改”的成败下结论，最基本和必须做的一件事，就是要算清九年“房改成果”的“大帐”。看看经过这九年的“房改”，究竟给人民和国家带来了什么：
     首先，中国城市居民（因为房改只在城市进行）的住房水平、主要是市民人均住房面积，究竟通过“房改的市场”增加了多少（注：非“房改”范围内的一些机关和垄断单位的特权房和准福利房不包括在内）？
     其次，在“房改”中得益和“牺牲”的究竟是哪些人？大多数普通百姓究竟是九年“房改”的得益者还是“牺牲品”？房改究竟是促进了“共同富裕”和“全面小康”，还是成了制造贫富差距、拉大两极分化“财富分配器”？是使社会更加和谐安康，还是成了城市社会最大的不和谐因素制造者？
     第三，“房改”的结果，是使中国的住房业与时俱进的适应了城市化和全面小康的要求，还是抑制了房地产市场的正常健康的发展？是按照时代的要求促进了社会生产力的发展和综合国力的提高，还是大大消弱了房地产业对国民经济应有的贡献率。
     只有厘清了这些基本的“大帐”，我们才可以说，房改究竟是成功了，还是失败了。那么，经历了九年的时间，中国的“房改”究竟给我们带来了什么样的结果？让我们还是以基本的事实来说话
 
中国“房改”反思录(之一）
 
“房改”九年的“实践检验”：
 
     发展成果未被分享  市民住房不升反降 
 
     人均面积仅有17多平米不及全面小康标准一半
 
      一个国家的经济增长和住房水平提高之间，始终存在着密切的有机关系和相互关联的发展规律。一般来说，成长中的国家，经济越是增长，国民的住房水平就越是提高。
     根据对世界各国住房发展的规律和经验的总结，国际上通常认为有两个住房发展的高峰期。首先，在一个国家的人均住房建筑面积达到35平方米（约为户均100平方米）之前，国民将对住房保持旺盛的需求，该国的房地产及住房产业将会有一个持续的高速发展；第二，当一个国家的人均收入达到了1000－3000美元的区间时，该国也会爆发出普通居民纷纷改善住房、住房发展进入突飞猛进的高峰期。
     从1998年中“房改”开始至今，中国的发展正好处在这两个住房发展高峰期的双重作用的共同区间。这九年的时间，本身也是中国经济发展最快的时期之一。按照经济增长和住房发展的规律，这九年理应成为中国住房发展最快的时期。
     根据国家统计局的统计，1998年全国的全年国内生产总值（GDP）为79553亿元，全国3.7942亿城镇居民人均可支配收入5425元；而到了2006年，全年一年的国内生产总值已高达209407亿元，比1998年增长了近两倍，全国5.7706亿城镇居民的人均可支配收入也达到11759元，，也比98年增长了一倍多。另外，据建设部“部长讲话”的官方文章和人民日报公布的数字，1998年，全国城镇人均住房建筑面积“不到19平方米”（根据国家统计局的资料，1998年全国城市人均住宅建筑面积为18.7平方米）。这几组数据都表明，按照世界各国住房发展的规律，中国在这九年的城镇居民的住房发展应该处在高速发展的腾飞时期，但实际的结果又是怎样呢？
     衡量住房发展的一个最重要的指标，就是人均住房面积。那么，通过这九年的“房改”，中国城镇居民的住房人均面积究竟又增加了多少呢？
     曾经有一段时间，对住房发展直接负有政府责任的建设部等部门宣传，到2006年底，全国城市的人均住房面积已达到了26平方米还多，似乎离住房的初步小康只有了咫尺之遥。情况真的如此吗？
     在建设部的官方网站上，人们可以看到的最早的全国“城镇房屋概况统计公报”是2002年的。根据这份公报，“2002年底，全国城镇房屋建筑面积131.78亿平方米，其中住宅建筑面积81.85亿平方米”。而根据国家统计局的统计年鉴，从2003年到2005年（2006年统计还未公布），全国“城镇新建住宅面积”三年分别为5.5亿、5.69亿和6.61亿平方米，我们把2006 的新建面积估算为7个亿。这样这4年全国城镇新建的住宅面积共计为24.8亿平方米。不过，这里应该特别强调的是，通过“房改”的房地产市场销售的商品住房，三年分别只有3亿、3.4亿和4.9亿平方米，2006年估算为5.5亿平方米。全国城镇近4年通过“房改”取得的新建住房面积16.8亿平方米。
     除此之外，计算全国城镇住房的“新增面积”，还有两道“加减题”。首先是在全国每年新增的1800-2000万的城镇人口中，约有不到500万的农村人口是由于处在城乡结合部，因城市规划的扩充而使“农民变市民”的。按照农村人均住房面积30平方米计算，他们每年“带到”城市的新增住房面积最多也就1.5亿平方米，4年估计6亿平方米。其次，在城市大规模的“现代化改造”中，全国城镇每年拆迁的住房面积至少占到住房面积总数的3%（这还是较为保守的估计。因为仅房屋使用寿命原因，每年住房的淘汰率就为2%。因此有人认为全国每年城镇的房屋的拆迁率高到4-5%）。相当于全国城镇每年因为拆迁而减少的面积在3亿平方米左右。4年下来，全国城镇因为拆迁而减少的住房面积约为12亿平方米。这两项相抵，全国城镇每年“新增的住房面积”还要减少6亿平方米。
     这些数据表明，到2006年底，全国城镇实际共有住房面积100.65亿平方米。如果是只计算“房改成果”的“功劳”的话，全国城镇的住房面积就只增加了6.8亿平方米（不计算“农民变市民”带来的6亿平方米住房，已有城镇住房4年总的拆迁面积减少为10亿平方米），城镇总的住房面积就仅有88.65亿平方米。
     根据国家统计局的统计年报，到2006年底，全国共有城镇人口5.77亿。有了这两方面的基本数据，我们就可以算出：到2006年底，全国城镇人均住房建筑面积为17.44平方米（城镇实际共有住房面积100.65亿平方米/城镇人口5.77亿），比九年前“房改”开始时，人均住房面积减少了1.26个平方米；按照建设部自己制定的到2020年城镇居民人均35平方米的全面小康住房标准，连一半的面积也没达到。而如果只计算“房改”的成果话（既不算上各种非“房改”和非商品化的新建住房，也不算上这4年2000万“农民转市民”的城市新增人口和住房），那么全国城镇的人均住房建筑面积就只有16.82平方米。比九八房改刚开始时减少的就更多，减少值高达1.88平方米。
     正是由于国家统计局的数据计算出来的全国城镇居民的人均住房面积，和建设部公布的数字有如此大的差异（两者之间相差竟然高达9个平方米左右），所以，在统计年鉴中，虽然“城市人均住宅建筑面积”一栏还是被迫采用建设部的数字（2006年城市人均住房建筑面积高达26.1平方米），但在表格下的备注中，国家统计局也极有“中国官场特色”的标上了“城市人均住宅建筑面积由建设部提供”的醒目字样。可谓是“一注顶万语”。
     在一个按照国际惯例住房水平和房地产市场本应高速发展年代，中国城镇居民的住房水平反而出现了惊人的倒退。而这一切，竟然还是出现在“房改”开始后的这九年的时间里。这样的结果，不能不使人对当今“房改”的方向产生极大的怀疑。
     这里还有两组统计数据，很值得人们进行对比和“回味”。
     第一，根据国家的统计年鉴和建设部自己的有关数据表格，在1998年“房改”前的20年时间里（从1978年到1998年），全国“城市人均住宅建筑面积”6.7平方米提高到18.7平方米，相当于每年的人均住房建筑面积增加了0.6个平方米。而这一切还都是在当时中国的经济发展和人民生活水平较低的情况下取得的。根据国家统计局资料，从1978年到1988年这十年的时间里，全国“城镇居民家庭人均可支配收入”是从343.4元，提高到1002.2元。只是从1988年开始，城镇居民家庭可支配收入才从4位数的起点（1181.4元）提高到1998年的5425.1元（同样的数据在2006年为11759元）。这就是说，在城镇居民的收入水平只有现在几分之一、甚至是几十分之一的情况下，“房改”前中国市民的住房水平反而有了很大的提高。倒是在“房改”后，尽管收入水平有了成倍的增长，但城镇居民的住房水平反而下降了；
     第二，同样是在“房改”的这九年时间里，没有进行所谓“房改”的中国农村村民的住房水平发生了很大的变化，取得了长足的进展。据国家统计局的资料，1998年，我国“农村人均住房面积”为23.3平方米，到了2005年，已经快速提高到29.7平方米。八年增长了6.4平方米，相当于每年提高0.8平方米。
     这里就引发出一个“耐人寻味”的问题：为什么在理应高速发展时期，中国城镇居民住房水平反而下降了？为什么在“房改”的九年里，城镇居民的人均住房面积出现了总体的下降，而在“房改”前的20年居民在住房水平反而是年年提高？为什么同是在中国经济和人民生活高速发展的时期，进行“房改”的城镇居民的住房水平在倒退，而没有所谓“房改”的农村居民的住房面积却出现了大幅增长？我们现有的所谓“房改”，究竟是促进还是阻碍了人民群众住房水平的提高和住房小康的发展！
 
中国“房改”反思录（之二）
 
  开发商成了房地产市场的主宰者
 
       七成以上居民买不起房，四亿多市民最大消费被压制
         “房改”“绊”了住房产业和中国经济的发展
 
       看一项政策和措施是否有利于社会的生产力和行业的发展，主要还不是把它和过去的基础做“纵向比较”，关键还是要看它是否能与时俱进，适应和满足国家的发展和人民生活提高的需要。
     众所周知，在今天的中国“房改”中，开发商不仅是市场供应的主体，而且也成为房地产和住房产业真正的垄断者和操控者。那么，中国这种以开发商住房供应模式为主体的“房改”，究竟是否“与时俱进”的满足了城镇居民提高住房水平和全面小康发展的需要、促进了住房产业及房地产市场的发展、从而真正成为支撑中国经济发展、增强综合国力的生力军和健康力量吗？
     这里首先应该算清的一笔“大帐”，就是要不折不扣的实现作为全面小康伟大历史任务中最重要一环的住房全面小康，中国的房地产市场每年应该为城镇居民供应并实现“有效销售”（为普通百姓买得起，而不是空置房）的商品住房究竟应该有多少。
     根据国家的《人口发展“十一五”和2020年规划》预测，“2010年和2020年的人口总量将分别达13.6亿人和14.5亿人”。在学界一个比较普遍认可的我国城市化率发展是，在2010年将达到50%，到2020年达到60%（基本上是一年提高一个百分点，据国家统计局的人口普查资料，“十五”期间的５年里，“我国城镇化率年均提高１.３个百分点左右”）。这就是说，到2010年和2020年，我国的城镇人口将分别达到6.8亿和8.7亿。
     如此众多的城镇人口，要达到建设部自己制定的住房小康标准（在2010年城镇居民人均住房建筑面积达到30平方米，2020年提高到35平方米，同时最低收入家庭人均住房建筑面积不得低于20平方米），届时全国城镇存有的总的住房面积，就必须分别达到204亿平方米（2010年）和304.5亿平方米（2020年）。
     我们已经知道，到2006年底全国城镇存有的居民住房总面积为100.65亿平方米，那么要实现中国城镇居民住房小康的两步走的目标，必须使全国城镇居民住房的总面积在2010年和2020年分别净增103.35亿平方米和203.85亿平方米。
     由于现有的住房政策和“房改”的导向的失误以及建设部这几年来始终以错误的数据来掩饰其行政作为的不力，积累造成的“黑洞”，使我们到2010年实现城镇人均住房30平方米建筑面积的小康第一步目标就成为完全不可能实现的“历史任务”。因为要在2010年后达到人均30平方米的第一步住房小康目标，今后4年每年平均需建造并销售25亿平方米以上的住房，而这对开发商来说无论如何是不可能做到的。因为它相当于一年就要完成“房改”这九年开发商一共销售出去（实现的有效供应，不算上空置房）的商品住房。
     所以，为了“坚定不移”地完成住房上的“全面小康”的目标，在2010年的目标“踏空”的情况下，我们只能把到2020年中国城镇的《全面建设小康社会居住目标》，由“两步走”并为“一步走”。即把到2020年城镇住房净增203.85亿平方米、实现人均住房建筑面积35平方米住房小康“终极目标”，分解到今后14年的住房建设和供应中。
     而要实现城镇居民住房净增203.85亿平方米的目标，还要除去每年在城市大规模改造中所拆迁的住房。考虑到今后的城市改造和拆迁规模应该比过去几年要小，所以这里把每年城市的住房改造拆迁率定为2%（相当于住房的平均寿命为50年）。2006年底和2020年全国城镇居民住房的总面积分别为100亿和300亿平方米，14年住房总存有量的中位数就是200亿平方米。2%的拆迁率就相当于每年要拆迁住房4亿平方米。当然，除了这“损耗”的部分以外，城镇居民住房还有其他增加的部分，这就是由于城乡规划的发展及城区的扩大而由农民转变为市民的“农改非”。据估算，这些每年“带房进城”的“新市民”，不超过500万人。在今后14年里，以他们人均“带房”40平方米来计算（这是国家《全面建设小康社会居住目标》到2020年完成的农村人均住房目标），每年这500万“带房新市民”会给城市新增加住房面积2个亿。由于有很多划入新城区的农民住房立即就会遇到拆迁改造（初步估算为四分之一），所以实际这500万人实际“带入”新城区的住房为1.5亿。全国城镇每年因拆迁改造“损耗”的4亿平方米，减去这增加的1.5亿平方米，每年“非新建住房因素”而实际增减的住房，就应该为为负的2.5亿平方平米。14年就供减少35亿平方米。只有加上这35亿平方米，到2020年全国城镇的住房才能实现净增203.85亿平方米的目标。
     所以，在未来的14年中，中国城镇只有总共增加238.85亿建筑平方米的居民住房面积（相当于平均每年需新建17.06亿平方米的居民住房，约为17亿），才可以说，实现人民利益最大方面的全面住房小康（平均占据了每个城镇家庭总财富的四分之三左右），方能谈得上“不折不扣的完成”。
     但要叫现今主导和操控中国房地产市场的开发商，每年提供并销售出去如此海量的新建城镇居民住房，那么，中国“全面小康”中“含金量最大”的住房全面小康，就肯定要成为一项“完不成的历史任务”。
     根据国家统计局的统计年鉴，在过去5年里（2002-2006年，其中2006年商品住房销售推算为5.5亿平方米），中国房地产市场每年销售的商品住房分别为2.37、2.98、3.38、4.96和5.5（估算）亿平方米建筑面积。这和住房小康建设所必须的每年17亿平方米的任务相比，完成最好的也达到32%，少的连15%的“达标率”都不到（只完成13.9%）。从全国来说，这并不是因为开发商供应不够，而是老百姓买不起，开发商卖不掉。每年数次的从国家发改委和统计局传出来的统计数据都表明，全国商品房的空置面积都在上亿平方米以上。
     这就充分说明，在开发商操控的房地产市场下，住房问题的主要矛盾不是出在供应上，因为开发商在仅仅提供社会正常需求三分之一还不到的情况下，就出现了大量的新建商品房的空置。中国住房问题的矛盾的主要方面，恰恰出在中国“房改”和房地产市场的实际“主宰着”开发商特殊利益集团及开发商模式的自身上。
     对房地产市场关心的人，都不会忘记开发商的代言人——所谓的“地产总理”说过的一句“利益集团名言”，这就是“开发商只给富人盖房”。实际上，开发商不仅是这样说的，而且早就是这样做的。在城市社会中，“富人阶层”究竟占了市民的多大比例呢？一般认为是在10—15%左右。除此以外，加上一些“特权官员”和垄断暴利行业的人员，以及拆迁户中的“富裕者”。所有这些“买得起开发商暴利高价房”的人群加起来，也就占了城镇总人口的20-30%。所以，开发商最多只要供应城镇需要购买和改善住房正常需求量的三分之一，就会出现很大的“过剩”和“空置”。
     这些都表明，在开发商主导和操控下的中国“房改”及房地产市场，不仅极大抑制了普通百姓正常的住房需求，只是满足连了三分之一城镇人口都不到的少数富人和官员阶层的需要，而且也使中国的房地产和住房产业的发展，比应有的规模萎缩了三分之二。不仅未能带动相关产业的高速发展，而且也使住房产业对国民经济和社会生产力发展的支撑作用，受到了极大的消弱，打了一个大大的折扣。
 中国“房改”反思录（之三）
 基本民生演绎成“奢侈品”和“新三座大山”          高房价，已成为中国城市社会和谐的最大破坏者
       在中国现今的“房改”推动下，“高价”、“暴利”、“垄断”和“腐败”，已成了房地产和开发商的代名词。“中国特色”的房地产业，已无可争议的成为城市中社会中压迫民生、窒息经济、引发社会矛盾和阶层冲突、制造社会动荡的最大“不和谐因素”。实际上，这样的“经济基础”，已经对国家的“上层建筑”产生了极大的影响。它的阻碍经济发展、异化社会文明制度的“政治功能”也越发显现。
 
           一、高房价，使中国城镇居民背负了最沉重的生活负担
     作为普通人一生最大的消费和投入，公民在买房和居住上的支出和负担，和他们收入之间，有一定的比例关系。不管是私有制的资本主义国家，还是公有制的社会主义国家，都是如此。
     按照国际惯例，一般是用一个国家居民的平均家庭年收入和他们住房价格之间的比差，来表示这样的比例关系。通常这种房价收入比为3—6，即用一个家庭3—6年的全部收入，即可买到一套房。如果房价收入比超过7，就会被世界上公认为“国际房价最难承受地区”。此外，居民所买的住房，因为各国生活水平的不同而标准不同。如在美国等发达国家，一般家庭的住房为200多平方米的独立屋；在日本等人多地少的国家，虽然平均每户的面积也在80-100平方米，但他们计量单位是“使用面积”，比我们的“建筑面积”要多30%左右，很多房屋还带有新型家用电器。而且国外的这些房屋基本上都是精装修房，有的带着皮包就可以入住。
     而在我国的众多的大中城市，居民们要想买上一套初步小康标准（人均30、户均90平方米）的住房，通常要花上十几年以上的家庭全部收入，有的需要花上20多年甚至更多的家庭全部收入。可以说，在开发商操控的房地产市场的高房价暴利的压榨下，中国市民不是成了给开发商“终身打工”的“房奴”，就是成为买不起房“无房户”或“半无房户”。
     在中国的大中城市里，生活水平及家庭收入在平均线以下的普通百姓，占到了城市总人口的六成以上。对他们来说，很多人一辈子的收入，还买不起一套基本的小康住房。所以很多市民都发出令人值得深思的感叹：辛辛苦苦忙一年，市区买不起厕所间。这也难怪“房奴”成为当今社会的“最流行词”。试问，世界上究竟有哪些国家，要她的子民必须用要毕生收入的一半以上甚至更多的巨大的生存成本，才能换得一个基本的、初步小康的居住条件？这样违背社会公理和国际惯例的“高房价现象”，早已成为“不公正、不公平、非科学”的社会收入分配体系中最突出的一环。
     “房改”下的中国的房地产市场是如此的畸形、开发商横征暴敛下的房价是如此之高，以至于有的被开发商所“豢养”的所谓“经济学家”，甚至“习以为常”的把住房消费当作仅仅是“富有家庭”特有的“消费对象”，是“奢侈品”而不是基本的民生必须。似乎不是“富有家庭”的普通百姓，就不应该有什么居住权利，也不需要有住房生存，天生就应该露宿街头。
     当作为人类最基本的生存权之一的居住权，被开发商特殊利益集团剥夺和压榨到如此地步的时候，当公民与生具有的居住福利，被所谓的“房改”导向成“新三座大山”，房地产作为中国城市社会最大的“不和谐因素”和社会稳定的最大破坏者，就成为了一种必然。
 
                    二、“高房价现象”
        践踏了国家宪法和人权公约，更背离了社会主义的国家属性
     根据中华人民共和国宪法第十条，城市的土地属于国家所有。这就是说，城市的国有土地本来就为全民所有，至少该市的市民具有合法、合理享有的基本权利，它是每个公民体现基本居住权利的“生存之地”。从这点来说，“居者有其屋”是宪法赋予公民的一项基本人权。
     其实，保障公民的基本居住权利，不仅非社会主义国家所独有，而且也是全世界共有的法则。《世界人权宣言》第二十五条就规定：“人人有权享受为维持其本人和家属的健康及福利所需的生活水准，包括食物、衣着、住房、医疗和必要的社会服务”。联合国经济、社会和文化权利委员会在其《关于获得适当住房权的第四号一般性意见》中的第一条就规定：“适足的住房之人权由来于相当的生活水准之权利，对享有所有经济、社会和文化权利是至关重要的。”
     从理论上来说，土地属于全民国有的社会主义国家，在保障公民的基本居住权利上，应该比土地私有的资本主义国家要做的更好，至少在市民的住房负担上要比私有制国家低得多。但正是由于我们在政治文明建设上的滞后，尤其是在社会收入分配体系上“欠缺”的积累，导致的荒唐的结果，就是中国市民在在社会主义制度下，用全民所有的国有土地“租地买房”所承担的负担，竟然比在私有制下的发达资本主义国家“买地买房”还要高得多。这不仅从根本上颠倒了社会主义公有制和资本主义私有制的制度优劣，破坏了社会主义制度的基础，而且已经异化成对社会主义制度优越性的最大的践踏。
 
         三、房地产，制造社会分配不公和两极分化最大的“土壤”
     有人会问，中国是社会主义国家，土地是国民共有，但为什么“房价收入比”比资本主义土地私有制下买房还要高？老百姓在买房的“超额支出部分”，究竟被谁违法占有，究竟流到谁的荷包？
     实际上，这个问题“地球人都知道”。
     在当今的中国，有一个谁也否认不了的事实，这就是房地产已成为中国富豪们最大的“暴富制造器”，这点从“中国首富”排行榜的“迷雾一般的闪变”中就可见一斑。不久前就有消息说：身价160亿元世茂集团许荣茂在地产首富的位置上还没有坐够半年，到 4月底就被广东碧桂园的“杨家二丫头”以600亿元大幅超越，并一举成为中国的首富。但杨家“二丫头”刚登顶的“中国首富”位置还没坐稳，又传出重庆的吴氏女地王身价700亿的秘密。这几年来，在每年各种“首富排行榜”排出的中国十大首富中，一半以上的都是和房地产有关。
     有个材料具体很能说明这些地产商的暴富程度。在“2006胡润百富榜”上，登上前十名“中国首富”中有6人全是靠房地产而一举暴富。这六人的“身价”财富，都在100亿以上，最高的达到了160亿。虽然开发商在中国成百上千万的“资本家”中只占了极少的一部分，但他们在2006年“百富榜”中所占的比例，却远远高居第一，占到了“百富榜”富豪的四分之一以上（高达25.5%）。所以把房地产称之为中国的“暴富制造器”，没有半点的夸张和“冤枉”。据报道，上了房地产富豪榜的50位房地产富豪，一共拥有的财富总值高达2010亿元；平均每个房地产商的财富为40.2亿元。而能够登上房地产富豪子榜的，房地产商的个人财富起码要达到15亿元，行业的门槛之高，远远“盖过”了其他所有的子榜。当然，他们要和广东和重庆的新的地产首富相比，那就是“小巫见大巫”了。
     据国家统计局的普查资料推算，这样的“小巫”（指开发商个人及大股东）在全国大约有20万个左右（全国有房地产开发企业5万多个）。他们一年从买房人手中攫取的超额利润，就高达4000多亿，几年下来的违法暴利所得就高达上万亿元以上（详见笔者的“中国房地产十大批判”），相当于全国每个开发商个人或股东三四年“开发”下来，平均每人获取暴利500万元以上。正是在开发商模式的垄断下，一个城市几百万上千万的市民，要为几百上千个开发商的“房地产暴利”多“打工卖命”十年甚至几十年；在一些大城市，每户每家只要你购买商品住房，就都要为开发商的暴利交纳十几万、甚至几十万的“暴利费”。全国几亿的城市人口，实际上是在为几万、几十万的开发商的暴富，“供奉”出自己的大半生的辛苦所得。
     与开发商利益集团的快速暴富成鲜明对比的是，数以千万刚刚小康的家庭为了一套体面的住房，成了房地产商的“长工”和“房奴”。平均每户就开发商的暴利多掏出的十几万、甚至几十万元的血汗钱，使他们很多人一生中的最大付出，不是奉献给自己的父母孩子，也不是贡献给国家人民，而是被盘剥给了开发商利益集团。众多的“白领”和“中产”，买房买成了“负翁”。
     政府经济社会学有一条帕累托原则，就是政策的变化在导致一部分人处境变好的同时，不能使另外一部分人的处境变坏。而中国的“房改”政策，在让20多万的开发商在靠“巧取豪夺”社会大众利益基础上先富和暴富起来的同时，却使数以亿计的中国市民变得更加赤贫，从而大大拉大了社会的贫富差距和两极分化。所以，中国的房地产市场演绎的是一幅活脱脱的“富者越富、穷者越穷”的马太效应，是一个地地道道为少数人服务、和社会制度导向背离、制造和激化贫富不均的“官商富市场”。
 
         四、高价房，民意民情中和谐社会制造不安的最大破坏者
     说房地产和高房价是当今中国城市社会最大的不和谐因素，并不是那个人的“危言耸听”，而是民意民情的集中体现。
     2006年10月，在全国的各大媒体都公布的条《中国城市生活质量报告No.1》显示，在中国城市居民中，最头疼的问题就是房价和就业。其中不同规模城市的具体排列为：“大中城市居民最不满意的是房价、治安、就业问题，而中小城市居民则不满意房价、就业和文化休闲”。也就是说，不管是大中城市还是中小城市，房价都已成为居民“最头疼”的第一大难题。
     据介绍，这项关于中国城市生活质量的公众调查，是由新华网和中国政务信息网联合通过网络进行的，全国各地有287个城市773325人次积极参与。北京的国际城市发展研究院组织联合了数十家研究机构和上百位专家，历时两年调查和研究才完成了这份《中国城市生活质量报告》。报告具有相当的权威性和严谨性。
 其实，高房价及住房问题“高居”城市社会不和谐之首，已有时日。
     在2006年全国和各地的“两会”前，一些全国性的调查机构结合当时社会的热点，曾进行一些有针对性的“民意热点调查”。据新华社在2006年2月下旬报道，“根据中国社会调查所从2005年１２月开始对全国１６个城市２０００位公众的调查显示，老百姓最关注的是住房与物业问题，关注度高达７５．３％”。该报道还特别指出，“房价的不断上涨使最基本的需求‘住’成为人们生活的巨大压力。”另外，在全国各地的两会前的民意调查中，大多数地方、尤其是一些大中城市，住房问题同样高居百姓关注的热点 “榜首”，是民众“最关注的焦点问题”。尽管在当时一些“正统的”官方文件和调查中，住房问题的严峻性还被某些“官方背景”的人以各种各样的“理由”刻意的回避。
     但住房问题并不是因为某些人想“躲”就可以躲掉的。相反随着“有关部门”及地方官员和房地产寡头合力操控下的房价不断的高速攀升，住房引发的社会动荡和“不和谐”因素也随之不断加剧。据报道，在2006年下半年公布的北京市“居民热点关注指数调查”中，住房问题连续数月位都位居“北京市民热点领域关注榜的榜首”。而平时被某些官方“调查”排在民生问题前三的就业教育和医疗问题，则分别只排列其中第十位和第三位。住房问题的严峻性和突出性由此可见一斑。不仅公众的“感觉”如此，就连以各级党政官员为主要读者对象的新华社“半月谈”，在其所进行的“八省市百姓关注的和谐社会十大热点” 问卷调查中，收到5000份有效答卷中就有4251份把买房贵（与看病贵上学贵一起）列为老百姓关注的社会十大热点的前两名（另一大热点为收入差距扩大），是当前社会最突出的“不和谐之音”之一。综上所述，各种各样的民调都毫不疑问的证明，高房价已经成为中国城市社会最大的不和谐因素。
     高房价对社会稳定产生破坏的另外一个突出的方面，就是它使社会中众多的“中等收入者”，由于买房而成了地地道道的“负翁”。近几年来，中国高层多次强调要扩大社会中间阶层及中等收入者的比重。这是因为，中产阶层历来是一个社会发展和安宁的“稳定之基”。扩大这个“稳定之基”，有利于社会的和谐稳定的发展，有利于早日实现全面小康。但高房价打击的恰恰是这部分的社会“稳定力量”。所以不管是从建立公平公正的社会财富分配体系的角度，还是为了社会的稳定发展及长治久安，高房价都应该成为首先要“清理”的目标。
 
          五、高房价，已成为中国全面建设小康社会的最大障碍
     实际上，高价房不仅在中产阶层中制造“负翁”，而且还使亿万收入在社会平均线以下的普通大众，对拥有基本的小康住房或改善现有住房的希望，变得越来越可望而不可及。众所周知，中国城市中占了总人口七八成买不起房的普通市民，已经被开发商垄断暴利的高房价赶出了中国的房市。现在房地产市场虽然每年只提供了中国城镇居民住房小康所要求的供房总量的三成都不到，但依然在这“可怜”的供应量中出现了大量的“空置房”。高房价已经成为普通百姓正常住房消费的最大障碍。
     在中国几十年小康社会建设中，人们也许还记得有一条重要的“至理名言”，这就是“小康不小康，关键看住房”。但“九年房改”下来，现在全国城镇的人均住房面积，不仅没有离住房小康的目标越来越近，反而拉大的两者之间的距离。九年前，中国城镇的人均住房面积还是18.7平方米，到了去年底，反而降到了17.44平方米。中国的房地产市场如果还是按照现在的开发商模式继续发展下去，不仅到2010年城镇居民初步的住房小康目标（人均30平方米）“踏空”毫无悬念，而且就是到2020年能否实现人均35平方米的全面小康的住房目标，也被打上一个“大大的问号”。可以说，在现有的“房改”政策导向下，中国城镇居民要实现住房的全面小康，已经成为越来越不可能完成的“历史任务”。
     而如果城镇居民在住房上实现不了小康，那么至少在中国的一半人口中，能否按照既定的目标“坚定不移”地实现全面小康，就会成为一个大大的问题。过去人们普遍认为，中国要实现全面小康，主要的难点在农村和西部。但现在看来，如果国家的“房改”政策和导向没有发生实质性的转变的话，至少还要加上一项：中国城镇居民的住房。如果说前两者还是由于自然和历史方面的“天灾”所至的话，那么后者则完全是由于错误的政策导向和市场无法无天的“人祸”所造成。现在的问题是，有谁来化解中国房地产市场“人祸”给亿万中国市民所造成的劫难呢！
     应该说明的是，中国房改的设计，并不是从一开始就有“方向错误”的。“房改”发生“方向性的转变”，是在2003年由建设部起草、开发商“参与制定”的18号文（“关于促进房地产市场持续健康发展的通知”）后。正是这个“房改”新政，取消了普通百姓的购买经济适用房权利，使开发商成为垄断房地产市场的主宰；也正是由于实施了这个“新政”，使中国的房价出现了前所未有的暴涨，尽管政府年年“调控”，房价还是越调越高，到最后开发商成以“实践证明”，只有他们，才是中国房地产市场的真正主宰着；也正是由于这个“新政”，房地产才成为中国城市社会最大的不和谐因素，成为公认的民生“新三座大山”。
     在“满足人民新期待”的今天，中国已到了推翻这些“新三座大山”的历史时刻！
 
    早在中国的经济改革改革开始的时候，当初中国改革的“总设计师”邓小平就曾经的说过：“我们评价一个国家的政治体制、政治结构和政策是否正确，关键看三条：第一是看国家的政局是否稳定；第二是看能否增进人民的团结，改善人民的生活；第三是看生产力能否得到持续发展。”面对中国今天的住房问题和房地产市场的实际情况，没有任何人敢说，现在的房改，就是当初“设计者”们所“期待”的结果；也没任何人敢说，现在中国的“房改”是成功的。但是，也似乎很少听见有人说，当今中国的“房改方向”，已经走到了“死胡同”，被开发商利益集团所操控的“中国房改”，已经完全失败。
     现在，已到了必须有人说真话、必须有人敢捅破“房改失败”这张纸的时候了。毕竟中国的政治，已经走入“以民为本”的新世纪。只有这样，我们才可以说，执政者已经真正的“勇敢担负起”全面建设小康社会的“历史任务。”
 
中国“房改”反思录  评论：
 
           人民利益，评判中国改革成败的唯一标准
             
      中国当今的众多经济改革，经过多年的政府部门主导和各方的利益博弈，已经越来越突出的被打上的“时代的特征”。政治文明系统的滞后，使得资本和权力在中国的改革中，“份量”越来越重，影响力也越来越大，甚至决定了一些改革的“走向”。有一些强势利益集团，甚至成为一些所谓“改革”的掌控力量。
     也因为如此，在中国的百姓中，有关民生“新三座大山”的“改革民谚”被越来越多的人所流传和感叹：“房改要把你腰包掏空，教改要把你二老逼疯，医改要提前给你送终”。这些发人深省的“惊世民谚”，深深敲响了对当今一些“改革”“方向问题”反思的警钟。
     实际上，人们对改革的议论，早在当年“八九风波”之时就已经跳出了“要不要改革”的“路线”之争。按照邓小平的话说，“不论工人也好，农民也好，知识分子也好，学生也好，还是希望改革的。这次什么口号都出来了，但是没有打倒改革的口号”。同样，人民也在这几十年的“改革经历”中学会从自己真真切切的生活感受中来评价“改革”。他们更多关心的是，在公民的政治博弈力量低弱、国家的政治文明体系和社会建设系统发展滞后的情况下，一些牵涉到多方利益博弈的“改革”，会不会被“特殊利益集团”所操控？一些事关民生的“改革”的方向，会不会离公众的利益越来越远？人民群众最关心的问题，是中国特色的部门主导“改革”，究竟“为谁所谋”、“往何处去”。一句话，改革的“方向”和“价值取向”，已经成为人们对改革反思的焦点。
     记得作为当初“中国改革的总设计师”，邓小平早在1985年就说过：“在改革中坚持社会主义方向，这是一个很重要的问题。”他说：“我们的改革，坚持公有制为主体，又注意不导致两极分化，…这就是坚持社会主义。”邓特别强调：“如果导致两极分化，改革就算失败了。” 他说“社会主义的目的就是要全国人民共同富裕，不是两极分化。如果我们的政策导致两极分化，我们就失败了；如果产生了什么新的资产阶级，那我们就真是走了邪路了。”用这样的观点来给我们今天的一些“改革”打分，答案就再明显不过了。
     这也就难怪，在今天的中国出现了一股令人深思的“反潮流”：  一些强势的特殊利益集团，成了其操控的所谓“改革”最大的得益者和拥护者，而人民群众则被有的人视为“改革的最大阻碍”。甚至有的人还借“改革”之名横征暴敛，蚕食国有资产，盘剥公众利益。“改革”在这里成为利益集团制造贫富差距、拉大两极分化、攫取公众财富的“利器”。这些“所谓的改革”，不仅比邓小平当年说的“资本主义化”和“自由化”的“改革”更恶劣，而且有的更像是几个世纪前原始资本主义“张着血盆大口”“羊吃人”的“圈地运动”的现代翻版。
     但当今中国的最高执政者，早已不是特殊利益集团的“代表”。实际上，对改革发展方向的反思，在胡锦涛主席为核心的这一代中央高层掌舵起“中华巨舟”就已开始。被称之为“新一代赶考”标志地的西柏坡，胡锦涛主席在对执政党员特别是领导干部提出的四点希望中就大声疾呼：“牢记全心全意为人民服务的宗旨，始终不渝地为最广大人民谋利益。”他说：“坚持艰苦奋斗，根本目的就是要为最广大人民的根本利益而不懈努力，不断把人民群众的利益维护好、实现好、发展好。”这位执政党的新一代领导核心还旗帜鲜明的创新提出：“权为民所用，情为民所系，利为民所谋”，并由此拉开了“以民为本”执政理念的大幕，国家发展的大方向发生了重大的、可喜的修正，又一次转向了“人民利益”的航道上来。
     正是在这样新的亲民的执政理念下，“人民满意”重新成了衡量执政党“先进性”的第一标准和检验其政绩的基本标尺。胡锦涛在作为总书记的第一次“七一讲话”中鲜明的提出：党的理论、路线、方针、政策和工作必须以符合最广大人民的根本利益为最高衡量标准。其后他又进一步重申，要“把人民拥护不拥护、人民赞成不赞成、人民高兴不高兴、人民答应不答应作为制定方针政策和作出决断的出发点和归宿”。他还从执政党的生死存亡的角度出发发出“警示”：“民心向背，是检验一个政党是否具有先进性的试金石。”
     当执政者再一次把人民的利益、而不是经济增长的GDP数字，作为其“赶考”和执政的唯一评判标准，当民生的“硬道理”压倒了“片面的发展观”，中国的发展就站到了一个新的起点，发展的方向也发生了重大的变化。对中国现有的一些改革、尤其是被民众公认为“损害了最广大人民群众根本利益”的一些所谓“改革”，就到了进行彻底的反思和清理的时候。

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