暴涨暴跌各国头疼 从世界揣摩中国房市“拐点”

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临近年底，火暴的中国房地产市场上不断出现降温的信号，北京、深圳、广州、上海等大城市房价下跌，最能反映未来房产走势的地产股暴跌，房地产市场的重量级人物王石目前也承认，珠三角区“楼市拐点确实已经出现了”。中国的房地产市场是否已经出现整体转折，抑或是局部现象?在全世界范围内，房价一直被看作是重要的经济“晴雨表”之一，也是令世界很多国家头疼的问题。究竟是什么因素促使房价的涨跌，中国又有哪些自身的特点?

　　中国房地产市场冬天已到?

　　引发房价拐点大讨论的是近日国内媒体对中国几大城市房价的相关报道：北京的新楼盘预售信息显示，11月份新开楼盘45个，均价14966元／平方米，比10月份新楼盘开盘均价15324元／平方米下降358元；在上海，10月以后每周销售面积相比高峰时期有所下降，基本维持在日均800套的平均水平，成交均价从最高时期的每平方米1万多元下降到近期的8000多元；深圳二手房交易量10月份下降36：78％。二手房价格9月比8月下降47．09％；广州最近一些新楼盘降价促销……

　　这一系列数据让中国楼市“拐点”若隐若现，中国社科院城市发展与环境研究中心教授李景国在接受《环球时报》记者采访时表示，要判断中国房市是否到了拐点，必须有足够的数据支撑。拿北京来说，新房均价的下降并不能说明房价下跌，因为均价不等于实际价格。导致价格下降的原因有可能是11月开盘的项目多为五环外的远郊项目，拉动整个均价下降，而10月的新房以市中心为主。这种价格上的下降属于结构性降价并不是真的降价，不能就此断定房价下跌。首都经济贸易大学城市经济系主任丁芸认为，房价出现下降有可能是国家关于推出廉租房、限价房，提高首付，紧缩“银根”等宏观调控政策取得了一定成效。也可能是一些地区盲目开发高档住宅，出现有价无市的局面，导致房价下降。

　　北京市华远集团总裁任志强在接受《环球时报》记者采访时表示，他不认为中国房地产市场出现了拐点，“近期一系列宏观调控政策出台后，市场与政策之间会有一个博弈的过程，会有人对市场持观望态度”。他认为中国人对房子的需求不会变。李景国表示我国房价居高不下的主要原因还是供求关系决定的。我国人均耕地少，土地供应紧张。而且近几年，城市化进程加快，越来越多的农村人口转移到城市，但农村建设用地却没有以相应的速度转移到城市，造成土地供应紧张。SOHO中国有限公司董事长潘石屹对记者说，过去10个月中最过热的应该是土地价格。许多房地产公司特别是上市公司，为了迎合资本市场，疯狂囤地，一些地方的土地价格甚至超过了周边建成房子的房价，就是所谓“面粉比面包还贵”。这些被囤积的土地不能马上变成市场上房子的供应量，使得市场上房子供应不足。

　　我国的住房市场化是从1998年开始的，到现在还不到10年时间。在市场化早期，广西北海、海南一些地方出现过房价下跌的情况，这主要是由于地区的局部原因造成的。此后房价一直没有下跌过。从1998年到2004年房价相对平稳，房价真正猛涨是从2005年到现在的几年时间。在房价平稳时期，投机的利润很少，房价上涨越快投机越多，更加推动了价格上涨。

　　在中国，还存在一些特殊问题，如福利分房实际上属于住房保障的范畴，应该是低收入者享有的。福利分房对供求关系带来了两种影响，一方面拥有福利分房的人不买商品房，不进入市场，减少了房地产市场的需求。但另一方面，福利分房占用了土地，减少了土地供应。

　　房价暴涨暴跌也是世界难题

　　其实类似中国这样，让人摸不着拐点的房市，在世界上并不乏例子，加拿大房地产市场1980年驶入快车道，1980-1989年，在多伦多等大城市，标准房(33x122英尺独立屋)价格平均上涨300％，人们争先恐后地投身房地产和房地产经济行业。但好景不长．随着加拿大制造业的萎缩和经济不景气。加拿大楼市步入所谓“悲惨七年”，全国平均价格缩水1／3。但自1996年起，楼市重新振作，至今年5月，全国均价已突破30万加元，创历史新高，大温哥华地区同期甚至创出71
1245加元的标准房天价。而一些城市由于有特殊因素，更是涨得一发不可收拾，如温哥华因华裔移民大规模涌入和筹办冬奥会提高房屋建造成本，石油城卡尔加里由于油价上涨导致就业机会大增，源源涌入的外地居民迅速抬高了楼市。如今那些预言拐点的舆论和学者纷纷改口，加拿大帝国商业银行《世界市场预测》甚至预测，未来20年内加拿大房价还将翻番，大城市甚至涨得更多，也就是说，拐点根本遥遥无期。

　　回溯近20年，英国房市遭遇到了两次重大“拐点”，它们不仅让英国房价出现大跌，还牵动到相关经济产业。第一次震荡发生在1992年，记者的一位朋友，恰好这一年来英国定居。他曾经这样回忆当年圣诞节的情景：英国房屋中介商们像圣诞老人一样，逐家逐户地敲门，不厌其烦地向人们推销价格已经一降再降的房屋。另一方面，大量之前通过按揭贷款购买整栋房产的中产阶级家庭开始节衣缩食来偿还每月数千英镑的贷款，不少家庭因为经济不堪重负甚至解体，很多英国人至今回忆起1992年的冬天，还不寒而栗。但是当时保守党政府仍然坚持央行基本利率维持在10％的高位不变，这不仅让更多的房屋按揭者无力承担每月的房屋还款，也让按揭机构无法向新的购房者推销房产，越来越多的房屋空置无法售出，这样的僵局到了1992年末终于造成全国性房价大跌。据统计，英国的平均房价在1992年末已经缩水超过1／3。

　　时隔15年后，2007年的全球信贷危机酿成了英国房市近20年来的第二次危机。记者日前曾走访英国最大房屋中介公司福克斯通在英国高级公寓数量最高的切尔西区的分支机构。该机构销售经理彼得斯通抱怨说，除了部分顶级高级公寓还维持在300万英镑的售价水平外，多数高级公寓已经不得不以八五折的价格促销，即便如此青睐者还是寥寥无几。此前很多购房者不惜用借贷还款购买的房屋再次抵押给银行，用获得的贷款继续投资房屋市场。对于这种“寅吃卯粮”连环借贷带来的潜在经济危机，英国政府其实在2006年就已经有所意识。英国央行自2006年8月起先后五次提高基准利率，用持续增加的借贷成本不断打击人们的投资热情，希望能够促使英国的房地产市场逐渐降温，但房价在2007年7月前一直保持强劲增长，直到美国出现次贷危机，参与资本运作频繁的英国投资机构受牵连出现严重亏空，英国这个世纪的第一场房市危机才终于爆发。

　　记者在日本生活深刻体会到，日本人把拥有自己的房子当成一生中最大的梦

　　想。有了几百万日元的储蓄后，就开始打算购置房产，买房子对大多数日本人来说是一生一次的选择，比对待婚姻还慎重。

　　从1960年至1990年的30年里，日本六大都市区的地价上涨了56.1倍，年平均上涨14％以上，并带动房价和其他房地产价格相应高涨。然而在20世纪90年代初．房地产市场泡沫经济的崩溃导致了严重的银行危机，通过金融渠道把整个国民经济拖进低谷。中国人民银行副行长刘士余日前表示，
“应吸取美国次贷危机等教训，防止房地产信贷增长过快催生房地产泡沫”。专家表示，如果国家宏观调控能起到作用，使得房价回复到正常水平，就可以规避这样的风险。房价大幅下降或大幅增长都不好。

　　如何让房地产市场“软着陆”

　　中国社会科学院近日发布的2008年《经济蓝皮书》指出，2008年我国房价上涨趋势不可避免。央行货币政策委员会委员樊纲认为，中国房价会稳定在合理区间内，“国家对房产市场调控的结果，在于使房价的增长速度放慢，使房价实现平稳增长，即便出现小幅波动，也不会招致泡沫一下子破裂，整个房市的价格不会出现急剧下滑，或者活生生地一下子实现‘硬着陆’”。在国际上，所谓解决住房问题，指的是解决低收入者买不起房的问题。专家表示，政府一方面需要投资建廉租房对低收入者给予保障，一方面需要对房价进行控制。如果廉租房的数量太少，对于房价不会有明显影响。只有达到一定规模才会对市场产生影响。

　　同为人口大国的印度，住房实行双轨制，即商品房和公房，两套体系相辅相成。随着印度经济的迅速发展，印度的商品房价格最近几年一路上涨，涨幅甚至超过中国。如孟买稍微像样点的高档公寓楼平均卖到4000美元／平方米。就这样还供不应求。新德里开发局官员拉维尼对《环双时报》记者说，印度政府为了让每一个人都尽量有房住采取了许多措施，如在行政单位和事业单位工作的人员可以住单位的公房。很多人在工作第一年就可以住进单位提供的40多平方米的房子里。对于低收入者，政府提供廉价住房出售。此外。印度的大家庭生活方式也缓冲了住房的压力。记者的一位朋友阿吉特亚在德里一家跨国公司工作，他的月收入在3万卢比(1美元约合39卢比)。他听说中国的年轻人多为房子所累时，很惊讶地记者说：“怎么会这样呢?我们印度人很少为房子发愁。”记者后来到阿吉特亚家实地“考察”了一下，发现在他父母不到80平方米的房子里竟然住着3个家庭7口人。在印度，大多数家庭都和阿吉特亚一样。是三世同堂或者四世、五世同堂。“印度的商品房是有钱人的选择，或用于居住，或用于投资，其价格之所以一路走高，主要是因为供不应求，而不是炒房所致。印度房地产市场是印度经济发展的真实反映，里面的泡沫不多。”新德里一家房屋中介的经理穆克什对《环球时报》记者说。