楼市时评：去美国抄楼市的底儿要悠着点

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美国房价下跌，国内不少富豪陆续前往抄底儿，但美国楼市的底儿并不是那么好抄的，日本人抄过，结果赔得很惨。美国楼市价格的起伏周期平均在18年左右，这次的房价下跌才仅仅延续两年左右，它或许还仅仅是一个开始。

　　连投资大鳄罗杰斯都已经把美国的房子卖了移居新加坡了，抄底儿还得悠着点。

　　持续近一年处于“寒冬”的美国楼市，正成为中国投资者的下一个掘金地。据报道，去年底以来，中国投资者频频现身纽约、加利福尼亚等地购房置业。而嗅觉敏锐的美国房地产公司也迅速调整营销策略，低调飞往中国，在北京、上海等地向富人们散发楼书。

　　的确，美国楼市的“寒冬”已持续一年多，美国商务部本周公布的数据显示，去年美国的新房销售量为77.4万套，比上年大降26.4%，创历史最大降幅。其中去年12月，美国新房销售中间价为每套21.92万美元，比前一个月下降10.9%，为过去37年来最大的同比降幅。

　　美国楼市一降价，把中国的房价打出了原形。每套21.92万美元的价格，比北京、上海、深圳的房价要便宜得多了，在这些地方，21.92万美元充其量只能买小户型的限价房。而且，美国的房子一般都是我们所说的别墅，是包含土地价格的，如果考虑到美国的人均收入是中国的30倍左右，美国的房价可以说便宜到家了。也难怪中国的富人磨刀霍霍，要去美国抄一把底了。说不定过不了多久，“温州炒房团”这一在国内威名显赫的专有名词，又会响彻美利坚的天空，成为美国各大媒体追踪报道的焦点。

　　不过，美国楼市的底儿未必好抄。要知道，在美国，针对楼市的著名研究机构和大牌分析师不计其数，美国人即使受次债危机冲击，仍然是“瘦死的骆驼比马大”，人家还不至于到了买不起房的地步。美国人持币观望本身就说明，他们对楼市的下跌空间依然有比较大的预期。这种预期体现在两个方面，一是下跌的时间，二是下跌的幅度。至少出于对这两点的顾虑，才导致了美国楼市的低迷。

　　从时间上来看，楼市的涨跌是有一定周期的。日本的住房市场从20世纪90年代开始衰退，到真正开始筑底，整整下跌了近15年。在美国，房地产市场的涨跌周期可能更令人望而生畏。从1818年至今190年的周期来看，美国楼市价格的起伏周期平均在18年左右。简而言之，楼市在上涨周期中要延续18年左右，在下跌周期中同样要延续18年左右。这一周期性特点是通过对美国最完备的房价走势数据库总结出来的。现在，美国的楼市刚刚调整不到两年，一旦进去被套，就要老老实实地等待十多年——假如房价仍然根据历史周期演绎的话。那么，我们那些擅长炒短线，进去后就恨不得房价连夜上涨百分之几的投资者，有如此的耐性吗？

　　美国的房价与中国房价不同之处在于，无论其处于上涨周期还是下跌周期，其走势都显得比较平稳。在到1979年见顶的美国楼市周期中，整个上涨周期完成，美国房价也不过上涨15%。这一数据可能会令国内的投资者大吃一惊。因为这种涨幅放在我们这里根本不能叫涨，深州市房价去年半年的涨幅就超过了50%，所以，当我跟几位美国研究者谈论起这一话题时，他们都非常惊愕。面对这种蜗牛般的涨幅，不知道中国投资者要修炼到何等耐性才能接受。

　　而且，美国次债危机正在蔓延。美国领导人一个接一个出国寻求救援，以帮助其走出次债危机，当然，美国人这样做绝对不会是低三下四的，因为他们的理由永远非常高尚。美国是世界经济发展的引擎，一旦美国经济衰退，谁家日子也过不好。于是，一些与美国经济联系紧密的国家率先慷慨解囊。

　　但是，美国要从次债危机中平安脱身并非易事。2007年末美国次级债总量约1.5万亿美元左右，其中风险较高的结构性产品接近50%，约7500亿美元。但次级债的损失远不仅此。2007年爆发的次级债风暴只是信用危机的冰山一角，大量潜在的风险可能因次债而扩散：导致金融机构资产状况的进一步恶化，危及美国公司的资本充足率等等。正是出于对次债危机进一步扩大化的恐惧。1月29日，美国众议院以压倒性多数通过了由美国总统布什支持的1460亿美元经济刺激计划，联想到此前美联储罕见的大幅度降息举措，美国决策层对次债危机的深化可能带来的危险性已经有了非常充分的认识。

　　对于楼市来说，虽然它是次债危机爆发的引擎，但它也仅仅是一个开始。没有谁知道未来会怎样，在存在着巨大不确定性和风险的市场，暂时的逃避或许是最好的选择。多次对经济运行周期发出准确预言的国际投资大鳄罗杰斯，已经将其在美国所有的房产都出售一空，移居到了新加坡。他的理由是，今年年底前金融市场会更糟糕，美国经济可能将陷入一段时期以来最糟糕的衰退时期，目前美国房地产市场正在经历美国历史上，甚至是世界历史上最坏的地产泡沫时期。他认为还会有更多问题揭露出来，有更多亏损的事件暴露出来。你可以说罗杰斯先生不是一个爱国者，但你不能不慎重思考他的选择。

　　显然，美国楼市的底儿不是那么好抄的。如果美国楼市的底部形态已经显现出来，美国人还用千里迢迢跑到中国散发楼市广告单？日本过去曾经干过到美国抄底儿的买卖。在日元升值的过程中，他们到美国疯狂购置房产，但最终结果不仅没有赚到钱，反而连本都吐出来给了美国人。因此，这次美国楼市虽然下跌，美国人不断招手让日本人去抄底，日本人举国装着没看见，所谓一朝被蛇咬，十年怕井绳，日本人对教训的吸取之深刻由此可见一斑。有时候，在面临抄底儿诱惑的时候，还真需要点日本人那样的城府和精明。