美国的房地产市场到底有多糟糕？

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美国的房地产市场到底有多糟糕？广受关注的标准普尔/Case-Shiller房价指数看上去很恐怖。该指数最新数据显示，房价正在加速下滑，今年一季度同比下跌14%，较2006年的峰值下跌逾16%。相比之下，联邦住房企业监督办公室(Office
of Federal Housing Enterprise
Oversight)的数据显示，房价在繁荣时期的涨幅没有那么高，在2007年到达峰值，此后已下跌约4%。全美房地产经纪人协会(National
Association of Realtors)的数据位于两者之间。

　　谁是正确的？简单的答案是，它们都对。它们测量的对象不同。Case-Shiller与住企监督办测量的都是一定时间段内同样的单户型住宅交易。Case-Shiller指数涵盖全美70%的地区，而住企监督办的范围更广。但Case-Shiller指数囊括了更多交易类型，包括牵涉巨额与次级抵押贷款的交易，而住企监督办只统计贷款符合联邦住宅抵押贷款
(Freddie Mac)和联邦国民抵押贷款协会(Fannie
Mae)标准的房屋。房地产经纪人协会衡量的中间价格追踪的不是同处房产的销售，因而可能受到在售房屋组合的影响。

　　可以理解，唱衰市场的人会高度关注暴跌的Case-Shiller指数。事实证明这个指数更不稳定，考虑到它包括了更大户型的房屋并根据所购房屋价值对指数加权，这也就不足为奇了。这可能会让巨额抵押贷款占据很大份额的加州等地区更有影响力。可以说，这也是衡量美国房地产业整体破坏程度的最佳方法。可是，住企监督办的数据可能可以让我们更好地了解普通美国人的状况。这方面的消息看起来没有那么吓人。

　　两个指数体现出的价格跌幅可能并不一致。但有一点两者可以达成共识：痛苦正在向全美范围扩散，而且仍在加深。（Lex专栏是由FT评论家联合撰写的短评，对全球经济与商业进行精辟分析。
译者/李碧波）