美成屋销售 上月反弹

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房价下跌稳住购屋市场，美国7月成屋销售从十年谷底反弹，但余屋仍不断增加，房价也持续探底。

美国全国不动产仲介协会（NAR）25日报告，7月成屋销售换算成年率为500万户，比6月修正后的485万户增加3.1%，增加幅度超过预期。6月销售数字原估为486万户。

7月成屋销售价格中位数为21万2,400美元，比2007年7月的22万8,600美元下跌7.1%，也比6月的21万5,100美元下滑。

房价续跌让买家观望，希望等到更低的价格。余屋过多造成价格下滑，房价将需继续下滑才能减少余屋存量。分析师表示，一旦房价出现接近底部的讯号，余屋存量将大幅减少。

尽管7月成屋销售量增，待售成屋仍在7月结束时增加3.9%至创纪录的467万户，依照目前的销售速度等于11.2个月才能消化完毕。

经济学家于恩表示，存屋依旧处于高点，市场仍偏向买方。建商必须继续减少新屋建造。于恩说："我们预期2009
年会出现比较均衡的状况，房价最后会回到正常的长期上涨趋势。"

联邦准备理事会（Fed）本月的调查显示，房贷资金正在干涸。联准会最近一季对美国银行资深房贷主管的调查显示，放款标准仍在紧缩，显示信用紧缩仍未结束。75%受访者说已提高授信标准，高于5月调查的60%。

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美国人是否愿意或有能力在未来几个重回房地产市 场，将决定美国经济仅有温和下滑或是遭遇30年来最严 重衰退。

许多经济学家表示，房价要再跌10%，才会使房租 或收入达到均衡。但可能很轻易－如民间银行进一步紧 缩放款或Fannie Mae(
FNM(US) )和Freddie Mac( FRE(US) ) 崩解，就会使跌幅扩大，也许会超过20%。

如果银行进一步紧缩放款标准，否决对信用良好者 的贷款，将影响美国人购屋的能力。房地产景气若持续
探底，势必重创消费者信心，可能导致严重的经济衰退 。

Credit Suisse分析师估计，S&P Case-Shiller房
价指数必须再下跌14%，才能让一般人有能力购屋。此 指数已较1年前下滑15.8%。

目前美国指标房贷利率约6.32%，Credit Suisse表 示，如果房贷利率降至5.5%，Case-Shiller指数可能只
要再下跌7%即可。但如利率升至7.5%，房价指数恐再重 挫24%。

若房价再跌24%，数百万屋主的房屋净值(home equity)恐会归零，先前许多人都以房屋来融资退休计
画或支付小孩的学费。没有了此资金来源，消费支出将 会下滑，引起消费者导向的经济衰退。

5月的Case-Shiller指数显示，20个大都会区中有7 个房价上扬，而且整体跌幅也小于4月，有些投资人转
趋乐观。虽然与去年同月相较，5月各大城市房价仍下 跌，但波士顿、达拉斯、和波特兰等地已较4月小幅上 扬。

不过，在不景气的震央的地区仍无改善迹象。在洛 杉矶，5月房价较4月下跌1.9%。迈阿密和拉斯维加斯也 滑落。

佛罗里达州有许多房屋遭银行查封。房地产研究公 司McCabe Research & Consulting分析师Jack
McCabe 表示，迈阿密、奥兰多及Tampa等地房价预期会再下跌 15-20%。

他说："秃鹰买家要等房价跌了70%才会出手。"

McCabe表示，在Tampa市区有一栋245户的公寓原先 售价介于每户25-100万美元间，现在未售出的171户整
批拍卖价为170万美元，相当于每户10万美元。

6月的Case-Shiller房价指数将在本周二公布，分 析师预期仍会持续下跌。

Citigroup经济学家Steven Wieting表示："房贷 信用的紧缩可能是销售回稳的最后一大障碍。"