危机之源：不负责任的借贷者

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美国次贷危机引发席卷全球的金融风暴。在人们指责贷款公司不择手段、华尔街贪得无厌、政府机构监管乏力、以及信用评级机构失职的同时，也有业内人士指出，普通购房者不负责任的借贷行为和不切实际的美国梦也是酿成这场危机的重要原因。我们正在连续播送系列报导，详细探讨目前这场金融危机的来龙去脉。今天谈谈不负责任的借贷者在这场危机中所起的作用。

*诱惑与贪婪*

2004年夏天，一名妇女走进了华府近郊维也纳市PINNACLE房贷公司的办公室。她对贷款人员说，她的男友希望在马里兰州首府安纳波利斯买一座房子。他们希望获得在广告上看到的那种不需要收入、财产和就业证明的贷款。贷款人员说没问题，随后交给这位妇女一些表格拿回去填写。

贷款获得批准后，在过户的这一天，这名妇女只身一人赶来签字。她说，她的男朋友正在出差，没有办法赶到。PINNACLE房贷公司的人员说，这笔交易是以她男友的名义进行的，因此必须由他本人签字。这名妇女最后只好讲了实话。他的男友正在监狱里服刑。

这是华盛顿邮报最近披露的一则消息。2004年前后，美国房地产市场泡沫进入高潮，类似的离奇故事在美国各地反复上演。南加州大学从事城市规划和房地产金融研究的经济学教授加里.潘特(GARY
PAINTER)说，购房者不负责任的投资行为对次贷危机起到了推波助澜的作用。

他说："这些潜在购房者的错误在于，他们明明知道如果房价不持续上涨的话，他们根本无法承受他们打算申请的贷款。但是在贷款商的诱惑下，在贪婪的驱动下，他们丧失了自己的判断能力。"

*不切实际的理财预期*

2006年1月31日，格林斯盘卸下美联储主席职务。在他离任前一个星期，格林斯潘对手中的一份行业报告感到迷惑不解。这份报告显示，美国次级房贷占所有贷款的比例从2004年的不足7%增加到2006年的20%。

美国公寓租赁行业组织全美多单元住宅理事会(NMHC)的副总裁吉姆.阿伯利(JIM
ARBURY)认为，如果不是很多个人投资者不切实际的理财预期，单靠贷款商掠夺式的放贷行为很难把次贷雪球滚这么大。

阿伯利说："这些购房者以为，他们的财产每年可以升值至少15%到20%。他们知道自己除了中彩票以外，没有更快的办法致富。"

在房地产泡沫破裂之前，全美房屋平均中间价格从2004年的18万5千美元激增到2006年的23万美元；从1965年开始基本稳定在64%左右的美国住房拥有率在2004年激增到差不多70%。

*次贷对象非洲裔拉美裔居多*


次级信贷既是此次全球金融危机的诱发因素，也是最近一轮美国房市泡沫破灭和以往信贷危机的一个主要区别。这种贷款的推销对象集中在那些储蓄少、收入低、没有信用史或信用记录不良的购房者。由于这类借贷者风险较高，无法获得利率较低的传统30年定期房贷，次级房贷通常不要求很多首付，购房者在贷款的最初两到三年只需支付很低的固定利率，随后开始支付大幅上调的灵活利率。

外来移民和少数族裔购房者深受影响，是美国次贷危机的一个主要特征。专门跟踪信贷市场行情的经济智库负责任借贷中心(Center for
Responsible
Lending)的统计数字显示，2005年，超过50%的非洲裔美国人购房者和接近40%的拉美裔美国人购房者使用次贷购房。从1995年到2005年的10年时间里，拉美裔的住房拥有率增长了70%，远远超过其他族裔。

*信贷产品过于复杂*


华盛顿智库住房政策中心的执行主任杰夫里.鲁贝尔(JEFF LUBELL)说，
外来移民和少数族裔一方面渴望拥有自己的住房，实现美国梦。但另一方面，越来越复杂的信贷产品使他们根本无法评估自己的偿付能力和金融风险。

鲁贝尔说："30年前，人们贷款买房大约有一两个选择而已。但是在2004年到2006年，市场上不仅有上百个不同的贷款商，而且有更多的信贷产品。毫无疑问，整个系统越来越复杂。而作为一个社会，我们没有确保这些人了解信贷市场如何运作。"

对于贷款经纪人来说，他们发放的贷款越多，拿到的佣金就越多；对于贷款公司来说，发放高风险贷款意味着借贷者必须支付更高的利率；对于从贷款公司手中购买房贷证券产品的各种券商、基金、和投行来说，以高利率支撑、并获得评级公司首肯的债券意味着更快、更高的回报。但对于收入微薄但希望实现美国梦，还有那些希望炒房致富的人来说，次级贷款的轻易获得意味着他们买到的住房大大超出自己的承受能力。

*并非所有的人都适合买房*


全美多单元住宅理事会(NMHC)的副总裁阿伯利说，拥有住房作为美国梦的一部分被人为地夸大，以至于很多人忽视了拥有住房的真实成本。

阿伯利说："简单地说，不是所有的人都适合买房。有一部分人不仅无法支付房贷，同时也负担不起房地产税、水电、取暖、房屋保险等各种拥有住房的相关成本。对于这些人来说，拥有住房的美国梦很容易变成一场恶梦，特别是在经济下行阶段。"

美国购房者正在为此付出代价。美国人口普查局的数字显示，2008年第二季度美国的住房拥有率为68.1%，虽然只比2004年的顶峰时期下降了不到一个百分点，但是这意味着已经有240万美国人在过去的4年里失去了他们的住房。

美国抵押贷款银行协会的数据显示，2006年初，次级房屋贷款已经占到美国房屋贷款总量的20%。然而进入2008年以来，次贷比重已经下降到可以忽略不计的程度。

南加州大学潘特教授预计，随着次贷的接近消失和更加严格的贷款标准，即使新一届美国国会把提高住房拥有率作为主要任务，美国的住房拥有率在短期内也很难突破70%的关口。这跟房市泡沫的破裂固然有关系，但同时也和美国的人口结构变化有关。

*婴儿潮影响房市*

潘特教授说："事实上，美国的住房拥有率在60年代以来的大部分时间里一直稳定，只是从90年代末和2000年后才开始显著上升。这里面除了有次贷和房市泡沫的原因外，也有接近退休年龄的‘婴儿潮'一代进入买房的高峰时期。这个因素和经济周期是没有关系的。"

美国住房规划协会今年年初发表的一份报告指出，美国7千8百万人的"婴儿潮"退休、变老、最后退出市场，这部分消费者的逐渐消失将最早在2010年开始影响到美国房市。美国房市届时可能出现的复苏将因此大打折扣。

南加州大学的潘特教授指出，尽管次贷这个词现在在美国差不多已经成了毒药的同义词，但是次贷最初的宗旨是为了帮助那些经济条件不足以获得传统30年期房贷，但是又有足够的稳定收入可以买房的人。他说，从理论上讲，次贷应该在房屋贷款市场占有一席之地。潘特教授预计，在目前的金融危机过后，次贷将会再次作为一种辅助性的贷款产品出现。