楼市欣欣向荣成往事,危及亚洲银行业和经济增长

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亚洲各国银行在全球信贷危机引发的此次金融海啸中基本得以全身而退,但亚洲依然面临楼市低迷引发银行坏账剧增及经济放缓的威胁,尤其在中国和印度.

日本和东南亚各国银行曾在上世纪90年代的楼市崩盘中受重伤,之後就变得格外谨慎.因此,当美国次按贷款危机将几家银行业巨头拉下马时,房价持续下滑对其亚洲银行业的风险却要小得多.

亚洲银行普遍将购房按揭贷款比例限制在70%,而在西方国家这一数字则在80-100%之间.美国房屋抵押贷款证券化衍生品在在房主违约之後成为不良资产.而亚洲银行一般不将房贷证券化,更别说进行复杂的打包.

但与美国和欧洲相似的是,一度欣欣向荣的亚洲房市,如今也放慢了发展步伐,甚至陷入萧条.里昂证券的数据显示,马来西亚、新加坡、韩国和印度等国都有近一半的财富与房产紧密相关,因此对于各国的银行和经济来说,潜在的冲击范围很广.

"(房产业)会拖累各国经济."香港宏亚按揭公司创始人Leland Sun表示.

9月中旬,亚洲开发银行将2009年亚洲发展中经济体的成长预估由7.8%调低至7.2%.该预估是在雷曼兄弟申请破产之前计算的.而其後全球金融危机持续恶化.

香港和新加坡的住宅价格近年劲扬之後,市场普遍认为明年有15%的回落空间,因裁员浪潮将袭击这两个国际金融中心.

在韩国,位于纪录高位的韩国房价正开始下跌;而结束繁荣期印度部分城市,今年以来楼价已经缩水三分之一,明年仍难改颓势.

在亚洲各国中,房贷违约的最大风险来自于中国.
中国房地产开发商大幅降价促销,以阻止销售大幅滑坡,这也将整个房地产行业拖下水.与美国类似,若房产价值甚至低过按揭欠款时,房产业主可以选择断供.

**深陷泥沼的亚洲房市**

具有讽刺意味的是,中国地产业众多烦恼的根源,来自于该国政府试图给房市降温以避免崩盘的一系列措施,包括收紧地产开发的贷款,并出台一些限制投机行为的规定.

这引发了房产销售的大滑坡,首当其冲的是房市过热的南方城市广州和深圳,继而传染至其他城市.销售滑坡促使地产开发商大副削价出售,并带动众多地产公司的股价缩水.

而在印度,类似的情况也在重演.当地媒体报导称,在今年该国总贷款增长了26%之後,银行决定对地产业收紧贷款.

里昂证券分析师Aaron
Fischer说:"中印两国的地产开发商麻烦都不小,他们大量举债用于囤地,这最终会导致一些公司破产."

中国地产业形势严峻,经济学家期望政府能够迅速扳回局势,以免该行业一蹶不振,因中国地产业占据了该国总投资额的四分之一和国内生产总值(GDP)的近10%.

美林驻香港经济学家陆挺表示,中国政府需支撑公众信心,保证地产价格将不会进一步下跌,此前已回调了30%.

"这对中国经济增长而言是一个严重的风险.一年前,中国需要紧缩政策,以保证银行系统稳健,并抑制通胀,但有谁会预料到发生了如此严重的全球金融危机?"他补充道.

**地产业贷款增长过快构成巨大风险**

但对于亚洲国家来说按揭贷款还是新生事物,在一些国家出现的时间只在十年左右,这使其风险要小于西方国家.

根据里昂证券的数据,住房按揭在亚洲各国GDP中的占比相对较小,日本为19%,中国和印度分别为12%和5%,而在美国这一比例高达105%.

但宏亚按揭公司的Leland Sun形容,中国的住房按揭增长速度就像穿上了溜冰鞋.

中国商业银行发放的贷款总额中,住房按揭和开发商贷款所占比重已从2005年的13.5%窜升至如今的18.3%.

中国银行系统的总坏账率为5.6%,但经济学家表示地产业的贷款违约率正在爬升.

Leland Sun说:"(地产业的)贷款并不保险.既然有房产做为抵押,银行根本不去考虑借款人的还贷能力."