【谈股论金】澳洲楼市 (二)：银行关水喉

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上周提及澳洲楼市稳步上扬20年的后遗症是引来了很多疯狂借贷投机的买家，在短短几年已令楼市变得“不再稳定”。

银行：借无可借

若要楼市蓬勃，必须有银行这条“大水喉”的借贷配合；否则，一切都是空谈。

澳洲银行在过去数年泛滥的给予按揭，加上按揭经纪(mortgage
broker)的推波助澜，致使借贷总值严重超过了存款总额。借贷与存款比率在数年前还是低于100%，此刻银行依靠的是国际批发融资(wholesale
funding)；它们从市场借来现金，再用来放贷，即“借上借”，赚取息差。



自金融海啸后，批发融资紧缩，息口走高，“借上借”已无生存空间。银行鸣金收兵，严紧审批和减少新造按揭成为眼下大势。

买家：自身难保

购房人士受多方面困扰，不得不勒马收缰，冷静下来。受惠于澳洲央行连环减息，供楼负担略为舒缓，但这也许是惟一的利好因素，而且并不代表楼价能够站稳。

全球包括中国(澳洲的主要出口国之一)对原材料需求锐减，资源商品价格下滑，澳洲经济随即崩溃。结果是企业大举裁员，立时风声鹤唳，当中包括必和必拓(BHP
Billiton)、力拓(Rio
Tinto)、Macarthur煤公司、Ozminer、澳纽银行、麦格理银行和Telstra等。企业为了削减开支，将继续不惜一切裁员，摩通预计到2010年底，澳洲失业率将攀至9%。

企业倒闭情况一发不可收拾，正是前仆后继，陆续有来。不支倒下的公司有ABC Learning、Allco金融、Australian
Discount
Stores和Centro房地产等。员工失业在所难免，而对整体社会无疑构成了压力和惶恐，人们信心自然大不如前。

待续。◇