拯救或放手？中国楼市恐难逃一跌

veoco

拯救或放手？中国楼市恐难逃一跌

香港经济导报

潘颖

受银行信贷持续宽鬆和国务院下调项目资本金比例等积极因素影响，中国房地产市场显出丝丝暖意，一些城市甚至呈现出一派量价齐升的大好格局。

然而业界对楼市回暖的可持续性与成交真实度的质疑声也同时高涨，上周更有研究机构出具报告称，中国一线城市的房价短期内或将下跌20%，某些二线城市的跌幅也许还更大。

房价调整不可避免

经济周期下行对房地产价格的压力或将显现出来。西班牙对外银行(BBVA)经济研究院和中信银行规划发展部上周联合发佈《中国房地产观察》报告，指出过去两年房地产业的投资过高，许多项目将在今明两年竣工并进入市场，预计经济下滑背景下的中国房价下调将不可避免。报告认为，中国经济周期和房产价格之间的联繫一向紧密，经济活动会引起房地产价格变动，房价大约滞后经济活动一到两个季度就会显现出来。

回顾中国房地产市场所经历过的起起伏伏就会发现，房产价格波动的背后一直存在经济周期的影子。早在1998~2003年，宏观经济刚从亚洲金融危机的阴影中恢复出来，通胀率较低甚至为负，全国房地产价格只出现了适度上涨。到了2003年，宏观经济开始经历短暂的过热阶段，重工业投资大幅增加，由此推动住房价格展开了第一段真正的飙升行情，达到前所未有的7.4%的年增长率，直到2005年宏观紧缩的拳头开始发威，才将房价猛烈上攻的势头遏止。

然而到了2007年，受资本流入及人民币升值刺激，全国房价开始二度飙升，一直持续到去年中期。报告指出，近十年来的发展令房产价值成为中国居民资产配置中的一个重要组成部份，估计全国房地产资产总值约达60万亿，超过银行储蓄和股市市值，是GDP的两倍还多。

过度投资令现今的房地产市场供过于求，特别是商品房市场供需失衡的局面更为严重。根据完工面积及相关销售量数据，报告推算市场需要花费三至四年的时间才能将现有房屋存量消化完毕，这样短期供给过剩的负面因素将给现在的中国住房价格施加下行压力。

五城市房价虚高约两成

根据中国主要城市房地产供需状况评估，研究团队的专家们认为，去年北京、上海及深圳的楼价平均分别高出当地合理均衡价格约16%、18%及20%。此外，一些二线城市，如重庆及天津，其溢价已高出20~25%。只有广州的住宅定价至今仍处在合理水平，原因是该市居民实际收入增长迅速，人口数目和住宅存量的增长相对稳定，令近十年广州房价的高估程度很低，按照测算，截至去年，其实际房价水平不仅未高于代表合理水平的均衡价格，甚至还较合理价格有0.8%的微幅折让。

如果考虑全国的房价水平，报告认为并没有溢价很多，预期全国水平上的价格调整幅度约在5~10%之间，但也不排除一些城市房价有过度调整的可能性。西班牙对外银行中国区首席经济学家刘利刚表示，短期内，中国主要城市的房价仍有一定回调压力。

中国社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海更不看好楼市前景，他认为高房价令购房家庭的债务负担很重，在当前就业不稳，实际收入下降的危机时期，高房价更是难以承受之重。他断言，目前反映房地产交投活跃的利多数据中，有一半是不可信的，银行中的两成购房贷款也是假的。他还针对北京地区的租赁市场分析说，出租房的家具和装修费用不低，且折旧期只有五年，佔总成本的比重最大，再加上物业管理等费用支出，测算北京的住宅租金回报率应该不超过3%，低于购房贷款利率，亏本的买卖导致房价上涨注定是不可持续的。

硬著陆可能性小

面对中国房地产市场在经济衰退中将面临的调整，国家发改委宏观经济研究院投资研究所研究员杨萍上周在清华—布鲁金斯公共政策研究中心举行的研讨会上表示，目前需要观察中国房地产市场将会如何调整，留意中国是否也要经历发达国家经历过的平均四年的调整周期。

在房地产业调整拖累整体经济方面，日本、美国和香港都曾留下可堪回味的前车之鉴。其中美国的房地产业自五年前泡沫破灭后，房价像自由落体般直线回落，给实际GDP造成了沉重压力。日本则因地产价格泡沫破碎而失落十年，银行业深受其害，严重影响了实体经济的回复。

对此，刘利刚表示，中国房地产出现硬著陆的机会甚低。原因是中国城市居民储蓄率高，经济增长前景良好，人口结构合理，城市化趋势可望持续，以及低利率环境和政府经济政策支持等诸多利多因素的存在，令中国城市的楼宇需求仍然稳固。研究报告认为，中国房地产市场是开放的，其价格能灵活地顺应经济情况调节，各城市对住宅的需求最终会显现出来。前期全国楼价下滑，而楼宇成交回升的事实，就是这种需求的反映。

机构唱多：製造需求挺一把

上述长期结构性因素令西班牙对外银行的研究团队长期看多中国的住宅和物业市场，不过就短期而言，他们仍建议中共政府继续从改善需求方面入手来提振市场景气度，这样短期的过量供应就能够被供应及需求政策的创新很快消化掉。

报告表示，地方政府可以考虑改革户籍制度以增加当地常驻人口数量，这将有助于刺激房地产需求。事实上，一直饱受争议的“买房落户”政策已经在上海等一些南方城市有所行动。报告认为这种方式可以加速中国的城镇化进程，而且帮助缓解短期城镇地区住房供过于求的状况。报告还提议，政府可通过拆迁项目来刺激需求以消化现有的存量商品住房。而这一点已在重庆、天津、青岛等二线城市有所体现，它们均已为未来几年制定了大规模的旧城改造计划。

众所周知，中国房地产业的兴衰对各地政府的财政收入有极大影响，最近几年来由房地产业而徵收到的各种收入一般佔地方政府总收入的20%左右。因此，仅从地方政府的角度讲，出台一些短期政策提振房地产是其所乐见的。

学者唱空：不如一跌

但是一贯叫板高房价的曹建海认为，中国的房价已经太高，只有经历必要的调整才能将城市居民的消费能力释放出来，从而带动宏观经济走出低谷，而不是靠延缓房价下跌来苦撑经济。

唱多楼市者经常援引城镇化进程来表明越来越多的城市人口对住房的刚性需求，然而曹建海表示，这是一个虚假的设想。因为中国的城镇化是2亿农民工进城的过程，这些城市增量人口并不参与城市住宅市场的交易，他们既不买房也不租房，商品房面向的消费群体只是有限的4亿城市人口。

而这部份具有一定消费能力的人群如果一直为高房价所困，将很难有力启动居民消费。曹建海旗帜鲜明地表示，靠高房价来支撑经济的办法实在很坏，人为延缓房地产市场的调整会令中国经济错失转型发展的时机，“中国经济的真正复甦现在还看不到任何希望”。

针对通过拆迁引致新生住房需求的建议，曹建海更抨击说，拆迁造成的GDP是血的GDP，这是在以社会安定为代价来换取经济增长，然而即便这样取得增长，也是极不划算的。原因是目前中国的房屋折旧周期太短，人们应当做的是加强维护，而不是拆除重建。“中国经济不能建立在旧城改造的基础上”，“对房屋加速折旧的观点我们应该极度慎重”，曹建海说。