中国楼市泡沫能吹多大？业内预测或突然崩溃

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中国楼市泡沫能吹多大？业内预测或突然崩溃

【来源:北京电视台】



全球经济复苏聚焦在中国，中国经济聚焦在股市和楼市，刚性需求会带给北京房价什么？答案是复苏泡沫。复苏泡沫已经来临，这个泡沫是如何吹起的？泡沫会吹多大？泡沫的结局是什么？



　　北京电视台财经频道《财经5连发》主持人长盛邀请国金证券首席经济学家金岩石、《楼市》杂志董事长蔡鸿岩、链家地产副总经理祁世钊详细分析。


　　复苏泡沫来临


　　金岩石认为，现在每一个人都在恐惧中积极地参与，每一个人都在臭骂当中成为泡沫的鼓吹者。7月9日国金证券的中期报告会上，金岩石和他的团队达成了一个基本的共识，那就是复苏泡沫难以避免。换句话讲，泡沫是在复苏的路上必须要见到的一种景象。


　　对于当前的复苏泡沫，金岩石把中国和60年代的日本做了一个横向比较。现在全球经济复苏把聚焦点聚焦到中国，同时中国经济又显示了一个健康的政策支持，这类似于60年代的日本。


　　当60年代全球经济寻找下一个增长点的时候，它吹起了日本经济的泡沫，两大超级泡沫在日本被吹起，一个是股市泡沫、一个是楼市泡沫。日本股市从50年代、60年代、70年代一直到80年代末，持续上涨最终总市值超过了美国、英国、德国之和。楼市方面，东京的房价导致一个东京可以买两个美国。那么后来日本经济发生了什么呢？泡沫惨烈地破灭。


　　在这个泡沫吹起的过程中，我们能看到两种刚性需求，一个是投资的刚性需求、一个是需求的刚性需求。投资的刚性需求必然推动泡沫，但是当这个刚性需求瞬间消失的时候，消费的刚性需求才能在一片狼藉当中寻找新的平衡点。


　　那么这两种刚性需求的哪一个在影响我们现在的楼市呢？金岩石指出，我们现在的问题是消费者在无意识地把自己的消费需求变成了投资需求，也就是说，每一个人在接受一个房价的时候，他并没有真正把房子当成消费品，而是把盈利预期放进来了。金岩石说，当一个国家的一个城市的主要房子是毛坯房的时候，它就不是消费品，因为作为消费品的房是要戴着白手套验房的，而投资品的房是戴着白口罩验房的。所以当中国大多数投资人，拿着钥匙，戴着白口罩验房的时候，他就不是消费者，而是一个投资者。


　　泡沫是如何被吹起的？


　　金岩石认为货币投放和信贷投放产生了两大预期：复苏预期和通胀预期，这两个预期开始推动超级泡沫。他分析说，我们的货币政策很明显在比较短的时间当中不可能出现一个逆转，这也就意味着这个泡沫在酝酿当中被步步推高。


　　那么事实情况是不是这样呢？祁世钊给出了实例分析。4月份以前楼市基本上还是以刚性需求为主，这个刚性需求怎么判断出来的呢？在二手房交易中特别典型的就是说它有明确的诉求，比如孩子上学或者说结婚用房等等。但是5月份以后，改善性需求的比例逐渐增大，5月份的时候大概占了30%，到6月份的时候已经到了50%。


　　祁世钊表示这个比例的变化虽然不能确定投资性需求在上涨，但是他们跟很多客户面对面交流的时候发现，从6月份开始很多客户在买房时都表达出对未来货币贬值的恐惧，所以可以确定的是，购买固定资产来抵御通胀的需求是上涨了。


　　蔡鸿岩总结经济泡沫的一个最主要的因素是“股地拉车”，所谓“股地”就是指股市和楼市，股拉地、地拉股，二者互相抬高，加上我们资本市场跟房地产现在关联性已经非常强了，很多以前做其它实业的现在全都改做房地产了。


　　蔡鸿岩表示他最担心的是这样一个过快上涨以及泡沫的滋生之后会引发很多更深刻的社会问题和社会矛盾，他认为这个泡沫吹大了之后，我们整个社会的贫富分化会进一步加大，这个潮流过去之后，有钱的会更有钱，没钱的就更没钱。


　　超级泡沫刚刚开始？


　　人口数量直接关乎房地产的刚性需求，但3到4亿的人口预期是否过于夸张？对此，金岩石运用类比分析佐证了自己的预期：整个日本1.4亿人口，大东京占比28%，也就是说一个大东京几乎占到了一个国家人口的30%。所有的亚洲国家几乎都出现了同样的现象，就是一个或两个超级都市的人口能够占到一个国家总人口的1/3。金岩石认为，按照这个人口分布规律，在未来十年当中，中国的两大超级都市北京和上海将有6 亿人，占总人口比例的1/3，3到4亿人在大北京，2到3亿人在大上海。


　　金岩石进一步指出，现在为了抵抗金融危机，我们加大了铁路公路基建的建设，铁路公路基建的建设一定是以现有的交通网络延伸的，这本身就是在制造城市，而不是在分流城市，所以超级城市一定会出现。如果把工业化和城市化划分两个阶段的话，今天城市化刚刚开始。这意味着未来世界都市模式现在刚刚起步，我们今天的超级泡沫才刚刚开始。


　　祁世钊并不同意金岩石的说法，他认为在日本大东京的确占据了整个日本百分之三十的人口，但日本的房价并不像我们想象的那么高。


　　他认为，未来10年北京无论是变成一个5000万的大都市、还是人口3到4亿的大北京，房地产作为一个固定资产，跟一个国家的GDP增长、人均收入水平的增长，存在着必然的内在联系，日本正是因为在那个特定的历史时期，不断地吹出超级泡沫，才会有连续数年的房地产下跌。


　　金岩石同意祁世钊的表述，但他指出，超级泡沫恰恰是在人口涌入的阶段形成的。一旦人口涌入完毕、城市化结束，甚至是在城市化超过60%的时候，这个超级泡沫就突然间崩溃，房地产市场趋于平衡，但这个平衡的前提是人口流动的平衡。而且这个平衡有两种模式：一种模式是吹高了、破灭了然后回归理性，还有一种是小步慢慢走、一步一步地走到平衡点。


　　对此蔡鸿岩表示中国13亿人口基数的现实，使得中国跟日本乃至全世界任何国家都无法类比。

neutron

"地王"是一个魔咒，但并不神秘，因为，这个魔咒的结果总在意料之中。

每当"地王"出现，就会带动周边地带的房价强劲上涨。"面粉比面包贵"的现象，给公众带来了一个明确的预期：未来的房价会再上一层楼。当这种预期成为群体性共识，就会激发起购买力--且不论这种购买力是透支性的，还是在可承受限度内的。

媒体的报道印证了这一点。广州珠江新城地板价1.5元万/平方米的新地王诞生之后，房价上涨超过10%，一早布局珠江新城的广州城建原来的地产项目也随之升值;"(北京)后现代城一套60多平方米的小户型，房主原来挂到88万元，15号地拍出来后，把价格提到了98万元，但到现在都没什么人看，90万元成交还有可能，98万元有点儿高了。"

"地王"催生高房价，这是一个魔咒，但紧随这个魔咒的，是另外一个魔咒--成交量在锐减，消费者在用脚投票。这种用脚投票并非情绪性的抵触，而是房价远远超出民众购买力的必然结局。仅有的成交量，绝大部分成为投机者的狂欢。他们买下房子，像是架设了一个捕鸟的笼子，等待有意或无意走进笼子的人任其掠夺和宰割。高房价成为满足既得利益集团的盛宴，成为加剧中国贫富差距拉大的推手。

2009年的新"地王"与2007年的"地王"有着非常大的区别。2009年的"地王"绝大部分是国企，尤其央企，而2007年的"地王"则多是民企。国企唱响"地王"主旋律，证明了一个结果：只有财大气粗的国企(尤其央企)才能真正获得"地王"桂冠。

这说明了什么？说明，除了国企之外的企业，对当下的土地价格是望而却步的。高地价已经成为房地产开发企业不可承受之重。当"面粉比面包贵"时，能买得起面粉的人变得更为稀少。

相关数据证明了这一点：2009年上半年，全国土地购置面积1.36亿平方米，同比下降26.6%。即使在"地王"迭出的6月，单月土地购置面积也仅为0.37亿平方米，仍下降22.0%。高高在上的"地价"与高高在上的房价一样，在令市场无奈退却。

无论鼓吹高房价者编织出多么美丽的谎言，他们都无法掩饰这样一个事实：价格从上游向下游的传导过程总是滞后的，且并不总是顺利的，其间会有损耗。说得再明确一点，获得"地王"头衔，并不一定意味着，能获得与王冠地位相吻合的房价。也即是说，"地王"所面对的亏损风险可能更大。

相关调查显示，在2007年全国主要城市排名前10位的地王中，仅有2家完成开发，有3家已经开工，1家退地，有4家至今土地还处于闲置状态，但却没有一家被有关部门无偿收回--闲置土地而不被惩罚，作为制度保护掠夺者的重大缺口而存在。

另据中国之声《央广新闻》报道，2007
年是北京楼市极端红火的一年，无论市区还是郊区，北京楼面价格都是一路飙升，涨得十分厉害。但是，北京2007年高价拍出的12块"地王"至今仍处于闲置状态。开发商们高价取得土地后，为何迟迟不开工？原来，开发商当初拿地时价格太高，这些项目与周边的楼盘相比没有明显优势，因此不得不推迟入市的时间。开发商为了逃避土地闲置超过两年无偿收回的惩罚，往往通过象征性开工，来躲避政策追究，达到继续闲置的目的。

考虑到建筑成本、开发商的暴利因素，只有当房价在目前基础上，再上涨接近一倍，这些"地王"才能全面获取丰厚的土地增值收益。问题是，这种可能性有多大？尤其是在伤民而非富民的环境之下，当民众为了住房这一基本的民生问题变得一无所有，它留给民众的，不仅仅是痛苦和忧虑，还有日益滋长的愤怒。

这成为"地王"一个难以解开的魔咒。通过举牌这种简单的运动，即可获得"地王"的桂冠，但要想真正获利，何其难也！因此，"地王"面对的，不仅仅是商业风险，更有政策风险和法律风险--虽然在官商勾结的大环境下，这种环境仍然可以被淡化和忽略。

如果说"地王"是畸形的房地产催生出来的一个怪胎，那么，魔咒则是将房地产彻底引向歧途的一个魔棒。在获得"地王"称呼之后，开发商只能静等房价疯涨所带来的机遇，而另一方面，公众又在以一种近乎忍耐底线的态度，等待另外一个结局。或许，在目前的情况下，人们尚难判定最终谁将是魔咒的受害者，但我们可以肯定的是，"地王"一定难以走出魔咒，而挑衅公众忍耐底线的高房价和保障性住房严重滞后的双重因素作用下，也同样可能引发另一个危险的魔咒。

PangMM

房价大涨激发民愤 网易上的留言相当不和谐



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swiper

来源：香港《大公报》

仅仅半年时间，楼市就发生惊天大逆转，从低迷、寂寥和败落，转变到火热、高潮和激昂。如此疯狂的楼市，正在折腾经济，透支中国经济未来。
   
    仅仅半年时间，楼市就发生惊天大逆转，从低迷、寂寥和败落，转变到火热、高潮和激昂。成交量呈井喷式爆发，买楼就像捡白菜，几千人连夜排队争抢几百套房源；楼价如同搭上了火箭，腾腾直窜，几乎每个小时都在上涨。北京房价眼看就要突破3万关口。如此疯狂的楼市，正在折腾国家经济，正在透支中国经济未来。
    失去理性的“赌场”
    毫无疑问，楼市已经成为一个失去理性的“赌场”，开发商在赌，银行在赌，实体经济也在赌。开发商动辄掷出几十个亿买地，连眼睛眨都不眨；银行大肆放贷，上半年流入房地产的信贷资金少说也有8000亿；苦于振兴无门的实体经济，把有限的流动资金注入股市和楼市，以期“东方不亮西方亮”、“堤内损失堤外补”。赌盘在越做越大，赌注在越下越多，多方合力营造一个虚幻的泡沫，并着力推动这个泡沫的发酵和膨胀。在这个泡沫最终破灭前，人人都是赢家。
   
    因为看好楼市无限升值潜力，一些颇具眼光的海归人士、私企老板、银行高管、公务人员、高知人群和成功人士开始大举购买房产，少则三五套，多则几十套。中原地产对上海6月份市场成交客户结构分析发现，与3月份相比，首创置业的纯刚性需求客户已缩减至 40%，改善性兼短期投资性的客户约占40%，长线投资客约占20%。他们把楼市当成了股市，把房产当成了绩优股、潜力股和升值股，期待在房价的不断上涨中赚得盘满钵满。
   
    事实上，房价在多种因素推动下，一路高歌猛进。照这样下去，无论是投资还是投机，都能得到高额回报。问题是，在高价位上吃进，再在更高价位上出手，并不是一件容易的事情。中低收入人群反正已经被彻底拒绝在购买商品房者之外，他们索性去依赖保障性住房解决住房问题。失去需求的“供应”，必然是没有下家的“击鼓传花”，等到资金链条断裂的那一天，就是“退房风潮”兴起的那一天。从这个层面上来看，当前楼市已经成为“绞肉机”，正张开血盆大口，吞噬着越来越多的投资者和投机分子，把他们绞成肉泥。
   
    绝非经济的福音
   
    由于房价的节节攀升和青云直上，不可避免地加速了整个社会的“通胀预期”；为了规避风险和保值增值，更多的人群无可奈何选择“恐慌性入市”，这又加剧了房价的上涨，形成了恶性循环。因房价大幅上扬带来的客观上货币贬值，必然会冲击资源性和基础性产品的价位，全社会产品价格攀升必将不可遏止，最终导致通货膨胀。
   
    日前，国家统计局有关专家在国家统计局官方网站发表署名文章，指出“通胀预期抬头”为影响中国经济平稳回升的第三个障碍，不可不引起高层警觉。此外，今年上半年，中国新增信贷总额达到了7.37万亿元，比去年同期增长了28%，达到历年最高涨幅。国务院发展研究中心银行室副主任吴庆表示，国际上超过20%的信贷增幅将产生通货膨胀，而中国的信贷增幅可能会产生严重的通货膨胀。
   
    “地王”的频现，楼市的疯狂，房价的高涨，绝非中国经济的福音，更不是经济复苏的象征。相反，任何市场经济都不能够违背经济规律，竭泽而渔或瞒天过海的办法都是“短命”效应。任何市场都不能够背离消费者的收入比例，任何市场都不应该把大多数消费者拒之门外。

rain09

唉，老百姓的血汗钱啊！！！