“中国特色”支撑泡沫化的房价（图）

chongqin

　

2008年10月20日，位于上海浦东的新金融中心

以全球标准来衡量，中国房地产市场泡沫化程度严重。过去五个月中，国内部分市场持续升温，个别楼盘单价涨幅高达三成，购买力和租金收益等指标显示价格进一步背离基本面。

但中国的房价上涨背後有其他更重要的因素。铺天盖地的基建工程提高了土地价值，政府史无前例地放宽银行信贷刺激通货膨胀忧虑，城市化进程创造了更多的需求，以及中国人素来看重房产的传统，这些都推动房市从去年的低点大举反弹。

虽然一些聪明人开始大敲警钟，但更多的普通人却迫不及待地追涨。在今年头七个月，之前受到压抑的需求井喷，全国房产成交量攀升逾37%，而在北京更高达120%。

四万亿经济刺激计划中基建专项资金超过1万亿元人民币，造桥修路大幅拉近了原来的城乡结合部和市中心的距离，这些房产的价值自然水涨船高。为迎接上海
2010年世博会，以及广州和深圳将要举办的亚运会和世界学生运动会等，各地方政府也在投入数百亿元资金用于地铁、高速铁路和体育场馆建设，这都提高了土地的价值。

另外，中国的城市化进程至少还要延续十年，每年约有900万农民移居城市，这将使已经十分拥挤的大城市平添更多的住房需求。

去年底和今年初开发商竞相抛售存量房以筹资还债之後，目前中国房市供应仍然显得较为紧张。中国海外发展(0688。HK:
行情)在上半年间的住房成交量超过其全年销售目标，而远洋地产(3377。HK: 行情)同期销售完成了全年计划的88%。

银行在贷款方面可能变得更为谨慎，但现在和去年的紧缩的信贷环境不可同日而语。中国政府仍允许向购买第二套房产的人提供抵押贷款，虽然首付比例已从此前的30%提高到了40%。第一套住房的购买者则仍可享受房贷7折，尽管银行开始悄悄取消对大房型的折扣。

在国内经济复苏基础稳固之前，政府不会主动刺破房市泡沫，部分因为不动产占固定资产投资近四分之一强。房地产行业也在推动其他行业的需求，比如说为劳动密集型的建筑业带来更多工作岗位，提高水泥、钢材及玻璃等建材的销量。好马还需好鞍配，大型平板彩电、家具及窗帘销售跟上，刺激整个社会需求回升，这些变化已经开始发生。

如果房地产开发商提价过快过猛，则可能会使这样的螺旋上升趋势停止。开发商上半年大举打折售楼，负债率降低的同时利润也受到挤压，现在库存减少资金，压力也没有了，地产商开始待价而沽。

不可否认，与居民收入水平相比，目前的房价显得过高。这在北京和上海尤为严重，房贷在统计收入中的平均占比已经高达76%。不过这一数字存在失真，根据中国经济改革研究基金会2007年的估计，官方计算的居民收入被严重低估达42%之多。

若把收入的低估因素考虑在内，房贷在收入中的占比在上海中等收入人群中为较为合理的35%，对于高收入人群而言则只有23%。不可否认的是，上海大约有40%的较低收入人群难以承担现在的房价，但他们本来就不是购房的主流。

当光看本地人的收入也过于片面，因为中国的大城市也变得更像伦敦和纽约，房产的大买家有不少是来自其他地方的富人。另一个中国特色是，年轻一代可能还不能依靠自己的力量购买房产，但也可以从父母甚至亲戚那里得到资金帮助。

和杠杆过度的美国消费者相比，中国整体负债率相当低。中国的储蓄率高达40%，居民存款规模相当于国民生产总值(GDP)的74%，而居民贷款规模仅相当于GDP的19%。而美国人欠的房贷相当于经济总量的好几倍。

只要中国的银行还没有开发出一些"聪明"的金融产品--像日本于上世纪80年代末房市泡沫时期发明的100年期抵押贷款，或像导致美国房市泡沫的次级按揭贷款，住房抵押贷款仍然会被中资银行当成最安全的资产，毕竟目前国内购房首付比例至少为30%。

中国的房租收益率仍然处于1%-2%的极低水平，这可以被解读为缺乏实际的住房需求，但中国人喜欢拥有自己的房子也是部分原因。这也使得房产价格存在一定溢价。

这并不是说溢价会永远存在。在二十年後，当中国人口达到顶峰、城市化进程放缓之後，人口因素的变化也会改变住房的供求格局。但在短期内，通货膨胀的忧虑仍会促使中国人买房保值。。(完)

chongqin

房地产能绑架整体经济，在于中国经济有泡沫特性。高房价能劫持老百姓，在于被劫持者有默契与配合：以为房价连连涨，无异于自己搭上了发财致富的末班特快车。

说涨房价是最癫狂的发财白日梦，是因为一个穷人要想身不动、膀不摇地坐地成为百万富翁，莫过于指望自己脚下的房子涨价涨上天，舍此别无他途，除非去打劫。因而，涨房价像孙悟空拔下汗毛吹口仙气变齐天大圣的神功，也像凡人能化羽成仙，不经修炼就升入人间天堂的天梯。总之，有房的全盼房价升值，没房的也盼着搭上车后猛涨。这不但符合我们的机会主义哲学，也符合我们一向自作聪明的秉性。不这么解释，怎么解释仅少数炒家就能带起大家倾尽积蓄买房？仅忽悠升值就能煽起涨风？怎么解释一向惜金如命的中国人能咬牙跺脚，能横下一条心：不惜欠下有生以来最大一笔债来买房？

但别忘了，你能想到的都是错的，能学到的都是表面的。要论做梦，举世公认中国人想象力不佳，不如西方人能梦想成真。要不，怎么能发明创造出市场法则乃至房地产业的市场运作呢？英美市场那么发达，钻头觅缝的创意产业那么多。西方社会几百年以来，一直盛行经商热，每天涌现百项新开发、千种新服务，全因大家要圆致富梦。问题来了：怎么西方人那么傻？探索了500年，硬是没摸索到涨房价这个坐地生财的捷径？眼下，英国一套连体小别墅才卖10万，美国一座独立大别墅才卖20万。

问题可以转换：为什么市场经济越发达的国家，房价收入比反倒越低？难道西方人不知道房子升值自己能致富？答案只能是：知道。与中国人不同的只是，人家知道的更多。人家知道住宅是必需消费品，价格畸高会害人害己：害人是指害得多数人买不起房，害己是指害的子孙买不起房。试想，你的房子都涨到300万了，多数人已买不起了。你可以觉着不要紧：别人穷如同水落石出，正好显出自己的富。但不对不，你儿女购婚房也得300万，怎么办？你上哪儿打劫去？再说了，你想改善一下自己的住房，把这套80平的换成120平的，行不行？行，你得再掏100万！怎么办？你又上哪儿打劫去？

所以，西方人不是不知道涨房价就是财富升值，而是知道住宅是必需消费品，人每天"三饱、两倒（午睡、夜眠）一澡"的必需消费全在房内。因而，他们知道不能把住宅弄成个奢侈品，到头来自食恶果。什么叫自食恶果？就是"自己拉屎自己吃"：上边举例高房价以害人始，以害己终，就是铁证。西方人早已找到了致富的好办法，就是靠发明创造生产财富。也找到了炫富的好办法，就是发展奢侈品产业，让富人尽情去找人无我有的优越感。但在吃穿住行基本消费的社会保障方面，绝不会荒唐至极地涨价，涨得"自己拉屎自己吃"！

靠涨房价致富，实在是中国人聪明反被聪明误的短视与豪赌。"自己拉屎自己吃"的比喻太恶心，用"吃祖宗饭，断子孙粮"的一锤子买卖比喻更准确：我们别忘了，土地是祖宗留下的，房子要让孩子买的起。也别光顾了做一套房子就是百万富翁的白日梦，忘了还得跟门前菜贩子讨价还价那两毛钱！

hotfigs

近来，国内房地产界真是“城头变幻大王旗”，就像从前房地产火爆时期一样，各地“地王”纷纷亮相，你方唱罢我登场。

仅拿北京来讲，“地王”就在一个月时间内几易其主：

5月21日，经过约45分钟的激烈竞拍，北京市朝阳区广渠门10号地，被富力地产以10.22
亿元拍得。5月25日，北京通州区九棵树大街地，块拍出17.4亿元天价。6月26日，朝阳区奥运村乡地，块拍出了19.6亿元。

4天之后的6月30日经过
97轮竞价，中化方兴地产公司以40.6亿元，拿下广渠路15号地，成了新“地王”。新“地王”连潘师屹都陪着笑脸干瞪眼，可见其王者气派。

不仅北京，其他城市如上海、重庆、武汉等地，地王也一再重出江湖，刷新纪录！在这种情况下兰州这样的三线城市，也拍出1.82亿的天价“地王”，当然不会太感意外。

地王有大小，所反映问题的本质则是统一的，是同一原因形成的结果。那么，地王出现代表什么呢？代表房地产市场的重新繁荣？大众购买力空前加强，还是另有原因？

要知道，地王出现，直接表现为周边房价进一步水涨船高，结果只能是以前消费不起高房价的人们，更没有能力消费。没有消费市场支撑的房地产市场，可能是真正的繁荣？年初房地产市场，就因为没有消费市场的支撑而寒风料峭，这才过了几天，竟然青春勃发完全盛夏气象了。但这种盛夏气象，真是消费市场支撑的结果吗？

以前的房子贵，人们买不起！现在更贵了，人们倒有购买力了？

这其中肯定另有奥秘，这个奥秘其实并不复杂。大家都知道，这是近来有大量金钱涌入房地产市场，给房市带来形成更大泡沫的机会，房地产商不再缺钱不再担心资金连断了，还有机会自买、自卖进一步炒高房价制造繁荣。

这些钱来自哪里？

来自2009年宽松的货币政策，还有救市的4万亿投资。宽松货币政策，本意是为制造业和物流业注入活力，不想在国内市场环境下，股市和楼市再次成为货币政策最大的受益者。

加上许多社会资本找不到投资方向，在巨大的通胀压力之下又纷纷进入房市股市，有些国企业也不甘寂寞要进入房市，就像北京新地王「中化方兴」，似乎房地产市场仍然会维护暴利一样。

这就是说:“地王”，是大量金钱堆砌出来的表像繁荣，代表着地产泡沫的加巨，和房地产市场的更加畸形，而不是别的。当然，“地王”还代表政府的土地财政又大大进账，房地产与百姓改善住房的希望渐行渐远。

潘石屹说:一周之内北京连续诞生了两个地王，意味着“面粉比面包贵”的现象再次产生！

此公评说得有理，新地王们有勇气拿地当然是算过自己的账，但面粉比面包还贵毕竟不合经济规律，这些人为制造的房地产泡沫，最终如何收场还得再看看！