透视新地王 地产大鳄与央企搏弈产物(图)

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南京三个月诞生十地王，四成为“央企制造”

10月20日对南京土地市场来说是不寻常的一天：奥体、仙林、江北三区域的地价新高都在同日产生。而从7月17日天正在河西出手至今，南京在3个月的时间已接连诞生了10幅高价住宅用地。为什么会集中出现这么多地王？一次次的拍卖过程或许已给出答案。

综合近三个月的土地出让会看来，不同于往年的特点是「央企军团」大兵压境。从河西的7553元/平方米，到仙林的6956元/平方米，保利地产直接推动了南京两大重点区域的地价上涨！而中冶在九龙湖的出手，不仅影响了小板块，也拉升了整个江宁的价格。

在新诞生的10幅“地王”中，保利地产、华润置地、中冶置业3家央企共竞得4幅，总成交金额高达59.44亿元，占到了10幅地块成交总金额的62%。央企在南京的拿地力度，前所未有的大！

在这样的境况下，本土企业想拿到一幅综合条件不错的地块，难之又难！今年9月8日，奥体金沙江东街以南地块出让，包括保利、融侨、万科、金基、朗诗在内的8家企业均报名竞买。

在第97轮后，保利地产出手，随后拍卖会便成了保利与金基的对决。双方你来我往，鏖战到150轮时，金基放弃。

　9月25日，所街7号地块拍卖，吸引了华润、保利、苏建、融侨、雅居乐、中海、乾阳、万科、金基等9家企业。这一次，华润胜出。值得注意的是:融侨、金基这两家公司都参与了这两幅地块的竞拍，均未成功。

10月20日，经历了两次失败的金基通产卷土重来，最终从中冶、苏建、保利、乾阳、新城(新城博客,新城新闻,新城说吧)、红太阳、朗诗中“突出重围”，以8212元/平方米竞得苍山路以西,月安街以北地块，从而创造了河西的新地王。同日，融侨以13.7亿元竞得花卉大道地块。

对此，金基通产营销部经理陈捷坦言，多次拿地未果，只能一步步提高了对地价的心理预期。而江苏融侨置业公司副总经理张晓锋则表示，融侨首个项目在河西，也一直看好这个区域，但在河西的拿地成本已经太高。“不值得了，所以放弃。”

另一点值得关注的是也曾多次报名买地的朗诗地产，在当日的土地出让会上另辟蹊径选择了关注度较低的板桥地块，才得以获得其在南京的最新土地储备。否则，朗诗国际街区销售完毕后，该公司将再无项目可售。

“本土企业为了生存，不得不硬着头皮上。”金马郦城销售部经理阚霖指出:保利、华润等央企扎堆进军南京，而本土企业普遍缺地。一方是资金充裕阔绰出手，一方是硬着头皮虎口夺地，从而不断推高了南京地价。

如果央企持续目前的拿地态势，今年南京可能还会出现更多地王。


涨价？地王不是那么好傍

的确，地王一出周边房价往往跟着蹿，也就不乏想要傍地王的项目。事实上，地王似乎也不是那么好傍的。

保利地产在河西创造了7553元/平方米的楼面价后，据称，第二天与其地块相邻的一楼盘开盘价要从原来的11000元/平方米上调至12000元/平方米。而事实上，该项目日前开盘，销售均价为10600元/平方米，并没有涨上去。

同样傍地王未果的还有江宁九龙湖某楼盘。

该楼盘此前一直计划在10月推出一批新房源，均价7500元/平方米。而中冶九龙湖地王诞生后，售楼处传出的价格信息就涨到了8000元/平方米。而据最新消息，由于大部分意向客户对8000的单价不买账，这家已推迟至下月开盘的楼盘打算将均价调回至7500元/平方米。

业内人士指出，如今的市场竞争激烈，开发商应该更关注于产品本身，这才是能够卖得好甚至卖出高价的根本。盲目跟风地王涨价，买房人未必买账。

过度透支 地王赌的是时间

高地价必然带来高成本，那么为什么这么多企业敢于拿地王？“这些企业都是在赌未来。” 金马郦城销售部经理阚林道出关键。

隐情：江北两地王可“捂”一年

在20日的土地出让中，江北地块之热让人多少有些吃惊：底价2.6亿元的花卉大道01地块被南京市东方置地房地产实业有限公司以8.1
亿元竞得，楼面价4231元/平方米，创下江北最高单价。

同时，底价4.6亿元的花卉大道02地块被融侨地产以13.7亿元竞得，总价几乎达到底价的3 倍。

紧靠规划中的花卉大道，直接连通未来纬七路过江通道江北出口迎宾大道，无疑是这两幅地块走俏的原因。透过如此高的地价，似乎已经可以预见这两个项目上市后价格要冲八，甚至破万。“按照这个地价，卖7500元/平方米我们肯定亏本。”张晓锋如是说。

但在知情人士看来，这两幅地块能达到如此高的价格却还有其他原因。“按照出让合同约定，这两幅地块都是明年9月才把地交付给开发商，之后才能开工，上市销售最早也要2011年。”一家也参与了竞买的开发商向记者透露。

“这意味着开发商多出一年的时间等土地升值，又不会有人说他"捂地"，以其价格作为目前房价的参考显然不合理。”一业内人士表示。“交地时间晚确实降低了这两幅地块的开发风险。”张晓锋坦言。

在南京楼市并不十分惹眼的江浦板块，5、6月份主力楼盘的房价还在4500—4800元/㎡，现在已经跃至6500元/平方米—
7000元/平方米，二手房也跟风上涨。“这是典型的今年卖明年价，甚至后年价。”研究人士直言，长江隧道明年才通，江浦房价现在大涨实际是透支了明后年的上涨空间。

2007年的“老地王”们还在等

值得关注的是，一方面是新地王频频诞生，另一方面却是诸多老地王尚未解套。2007年，万科置业以3278元/平方米的楼面价拿下牛首山河地块后不久即定名金域蓝湾并开工建设，2008年更一度称要上市。但从2008年年底至今，该楼盘尚无确切的上市消息。

2007年11月份，同样在江浦，也曾诞生过一幅天价“地王”：当时，江浦象山路低密度地块以高达12129元/平方米的楼面价出让。而据了解，该项目最快也要明年年中才能上市。

同样是2007年，12月6日，仙林4幅地块全部高价成交，有两幅总价甚至在20亿元以上。至今已过去快两年，这4幅地块却无一动工。

南京市国土局人士曾明确表示，原则上100—200亩规模的土地，从交付到楼盘竣工验收的周期在3年左右。而对照市场情况看来，大部分楼盘显然难以实现这一要求。其中，更以“地王”们开发最为缓慢。

土地市场的疯狂，也使得查处闲置土地的问题再度被关注。

今年9月，国土资源部下发了《关于严格建设用地管理促进批而未用土地利用的通知》，要求各地全面清理和摸清闲置土地情况，及时制订批而未征、征而未供、供而未用、用而未尽土地的处理意见和整改方案。国土部的行动明确指向囤地。

南京大学不动产研究中心主任高波认为，南京房地产市场并“不差地”。主要问题是一些项目虽然建设进度达到开盘条件，但是因为房价没有达到当初预算的价格，就迟迟不开盘。房源紧张的本质问题不是土地短缺，而是出让的地块能否按时开发上市。