韩以睿：台湾的房价过高了吗？

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台湾房市近期最热门的话题，莫过于中央银行总裁彭淮南忧心房价过高，会有泡沫化的危机，提醒银行业者在办理授信时，应该注意风险控管，于是引发“台湾的房价是否过高”的两派论战。若要我也表示一点意见，基本上我认同彭总裁的看法，台湾的房价确实过高了。

房地产是一种内需型产业，属于“个体经济”，但观察房市的发展若要全面，需要站在“总体经济”的高度上来看，见树又见林。这也是彭总裁与房地产业者之间最大的分歧，彭总裁看的是世界局势的总体经济，而房地产业者多局限在个体经济。

综观眼前的全球经济局势，充其量只是“景气止跌”而已，要说景气已从金融海啸当中“全面复苏”，还言之过早，经济前景依旧浑沌不明。与国际局势唇齿相依的台湾，经济的基本面自然还处于审慎以对的局面。

台湾房市在历经二○○八年下半年金融海啸来袭，买气瞬间陷入急冻，但成交量与房价在今年出现几次波段的回温，特别是豪宅市场，捧场的是“资金行情”，买家以台商及投资客为主，这是受惠于遗产税调降吸引台商将资金汇回台湾，以及市场游资过剩、热钱无处可去，购屋动机以投资置产居多，而非自用。

换言之，今年台湾房价的上涨，其实是属于“虚涨”，并非经济基本面复苏之后的实质上涨。特别是台湾的薪资水准这十年来是零成长，中产阶级与一般上班族依旧负担不起高房价。

房地产业者面对“房价过高”的市场疑虑，通常以“台湾房价远远落后欧美、沪港”、“地价居高不下，房价没有下跌的理由”（兴建房屋最大的成本是购买土地）回应，但这多少存有些许迷思。

世界各国的经济表现与物价水准，比较的基础都不一样，怎么能够一概而论？而房屋能否顺利销售、房价的涨跌表现，取决因素不只是供给方的成本，更在于需求方的接受程度，需求方一旦无力接受，房市就是以无情的崩盘收场。

房地产相较于股市、基金等投资工具，较适合中、长期持有，而对于理性、务实的房地产投资人来说，莫不期待拥有一个稳定的投资环境，房价不要暴涨暴跌。目前全球经济局势尚未解除警报，面对明年山雨欲来的升息潮，彭总裁在此时做出示警，其实有助于房市细水长流的发展，各界应该正面对待。

房地产的获利有时候属于“一夜致富”，一栋房屋转手之间赚得的价差，就是一般上班族一年的薪水。虽然房地产的交易每年为台湾贡献可观的税收，但拉大的贫富差距，付出的又将会是后续多少的社会成本？所以房价还是需要根据经济表现，寻求一个合理的涨价空间。

至于房价多少才算是合理？这就需要公开透明的房价资讯与鉴价机制，同时要认清，房价牵涉到单一区域自身的供给关系及地段条件，不宜眼见市中心的豪宅飙涨，就盲目认定自家社区的房价也一定跟着鸡犬升天。

未来，台湾的房市结构将渐渐壁垒分明，市中心将属于一般人碰不起的富人区，而中产阶级与一般上班族将往市郊或二线城市群聚。台湾政府除了适时提供房贷优惠政策，也需要做好捷运等大众运输工具的规划，甚至是票价的优惠，提高市民往二线城市购屋的诱因。

当然，望屋兴叹的一般上班族，除了外在的房价要合理之外，常言道“你不理财，财不理你”，自身也要及早做好财务规划，摆脱每个月领死薪水的窘境，早日完成买房圆梦的人生大事。@