六百副市长紧急进京 中国地产调控山雨欲来？

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12月17日，某市副市长向记者透露，住房和城乡建设部12月18日召开全国建设工作会。一个比较特殊的情况是，本次会议邀请了600余个城市的主管副市长通过各种方式来参加这次会议。

大众网报道，该副市长也是第一次被住建部以这样的方式约来北京开会，因此心情忐忑。该副市长对记者表示，他也不知道12月18日的会议与地方政府有多大的关系。但是从这么大规模约请各个城市主管副市长的情况来看，本次会议可能与房地产调控和房价有关。

一名接近住建部的专家表示，国务院12月14日常务工作会议(以下称"国四条")将"抑制部分城市房价过快上涨"作为重要任务，同时要求"地方政府要切实负起责任"。预计房地产主管部门在年底会集中出台一些落实"国四条"的具体政策。

住建部至少有两件事要与地方沟通

上述接近住建部的人士对记者说，按照惯例，住建部年度工作会议会总结2009年的工作情况和部署2010年的工作任务。对于住建部来说，今年有2件事情需要与地方政府官员沟通的。

其一就是当前大力推行的保障性住房建设工作，2010年将加大建设任务；其二就是房地产市场调控和房价问题，住建部不可能马上就出台很尖锐的调控房价政策，但是"国四条"中提出，高度关注部分城市房价过快上涨的问题。因此，这次会议可能是要给全国城市的副市长们"吹吹风"。

住房和城乡建设部住房保障司司长侯淅珉12月16日在"中国房地产科学发展论坛"上说，国务院常务工作会议提出了到2012年解决1540万户城市低收入家庭住房困难问题，突出表现了当前基本住房问题仍然是社会发展的大问题。

侯淅珉另外表示，完成和加快保障性住房建设任务，需要对住房保障工作进行立法。其中公共租赁房对住房保障工作有很好的借鉴意义。此外，目前很多地方政府已经将住房保障工作和地方政府官员的政绩进行了挂钩，对于这方面的具体考核问题，也需要认真研究。

国务院发展研究中心金融所副所长巴曙松日前参加了住建部组织的一次住房问题专家座谈会。

巴曙松认为，当前调控房价已经不能再单从供求关系的层面去考虑政策，而应该将其和信贷投放、宏观环境结合起来考虑。2010年预计信贷会理性回归，对房地产的调控，也要据此而行。

中国社科院原城市环境所主任牛凤瑞表示，"国四条"当中已经确定了大部分房地产消费优惠政策不会改变，但是地方政府在2009年初制定的一些超出国务院"131号文件"的政策，是否应该自行停止？

房地产"救市"政策陆续"退出"

12月17日，国土资源部、财政部等5部门联合发出"关于进一步加强土地收支管理的通知"(以下简称"通知")提出，加强土地出让收支管理，要求地方政府不得截留、滞留、分期收取土地出让金。一般土地出让收入必须在1年内缴纳，特殊情况必须在2年内缴纳，首付不得低于50%。

牛凤瑞对本报记者说，2008年底，很多城市出台的"救市"政策当中，都包含了分期支付土地出让金的政策。

据本报记者统计，2009年初至今，大约18个主要城市出台了包含有允许土地出让金分期支付的政策。

北京一名开发商在平安金融中心租户签约活动上对记者说，很多城市允许开发商分3-4年支付土地出让价款，大部分城市可以分期发土地证，这样开发商就可以分期开发，大大降低了资金压力。

牛凤瑞认为，这些"救市"政策是建立在2009年初开发商资金高度紧张和房地产市场销售低迷的基础上的。2009年中以后，市场回暖，因此这些"救市"政策站不住脚了。

记者了解到，在审计署2009年上半年组织的对部分城市土地出让收入的专项审计调查中，审计部门发现很多地方政府越权减免缓缴或变相缓缴减免土地出让金。

按照2006年，《国务院办公厅关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》(国办发〔2006〕100号)等文件规定。土地出让收入减免或缓缴必须获得国土资源部等部门同意。

但是，在审计调查中，很多地方政府拿出了省级部门出台的房地产"救市"政策。这些内容远远超过"131号文件"的地方性房地产"救市"文件，其中很多有土地出让金减免的政策。

时变事易。这些减免政策该是"退出"的时候了--17日5部委通知中规定："对于未按规定缴清全部土地价款的单位或个人，市县国土资源管理部门不得核发国有土地使用证，也不得按土地价款缴纳比例分割发证。"

牛凤瑞分析，"通知"等于将之前的此方面的文件内容重新说了一遍，其用意显然在告诉地方政府，减免土地出让金或分期付款的地方"救市"方式，可以适可而止了。

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2003年6月24日，香港最高的建筑物国际金融中心二期大厦完成外部建造

中国政府调控房地产市场的最新"棋子"，落在了提高土地首付上.有实力"抢地"的人少了，地价下调似乎也有了一线曙光。但这个政策毕竟是长期性的，在大棒落在房贷优惠等更实质的政策之前，恐还难以抑制住高房价。

土地出让款首付不得低于50%的政策，提高了房地产开发企业的拿地门槛，大型开发商"垄断"优势更趋明显，而手上没有地的小开发商生存空间将会越来越窄。

"这就要求开发商需要拿出更多的真金白银.一方面保证了地方政府的财政收入，另一方面等于变相提高了拿地门槛."国金证券分析师曹旭特说。

投行花旗的最新报告称，"新举措对高负债的房地产企业影响负面，因他们拿地将更加困难...建议将高风险的地产持股，换手至一线地产股"。

沪深两市地产股周五收市几近全线飘绿，上证地产类指数下挫5.42%，明显大于沪综指的2.05%跌幅.其中地产股龙头万科A股收报10.59元，下跌6.03%。

中国财政部等五部委周四稍晚发布通知，明确土地受让人拿地首次缴纳比例不得低于全部土地出让价款的50%，开发商拿地後分期缴纳全部土地出让价款的期限原则上不超过一年。

上周的国务院会议决定，将个人住房转让营业税征免时限由两年恢复到五年，其他住房消费政策继续实施.而本周一国务院会议进一步表示，将继续综合运用土地、金融、税收等手段，加强和改善对房地产市场的调控.增加普通商品住房的有效供给，抑制投资投机性购房。

**大型开发商的垄断优势**

对于土地出让款的支付比例，此前中国各地并无统一规定，约定的首付比例大致在20-30%之间。

曹旭特表示，拿地门槛的提高，对小型企业的影响较大，对"炒地"现象也会有一定的抑制，可以防止更多的"地王"产生.而大型开发商凭借其雄厚的资金实力，将因此获得更多的市场话语权。

在行业全面复苏的背景下，今年的土地市场竞争异常火爆.但从拿下今年的前十大总价地王的开发商身份来看，背後无不是央企、国企或者上市公司背景，大型开发商在优质的一级土地拍卖市场上已经开始显露"垄断"地位。

上海的一中型房地产开发企业高管表示，"首付比例提高了，前期占款就增加了，这对我们拿地肯定是有影响的.很简单的道理，同样的钱以前可以付两块地的首付，现在只能付一块。"

"特别像广州亚运村的那块地，体量这麽大，就连万科、保利、富力这样的企业都要联合组团去拍，那些小的开发商根本别想染指."他说。

花旗报告指出，由于土地预付的资本需求增加，新土地储备的资本回报率将会下跌.一些风险系数较高的地产股今年以来已录得可观的涨幅，加上预期明年的政策环境或较艰难，建议现时应该换马至质素较高的一线地产股，如中国海外发展及华润置地。

新举措对一些高负债，并从事大规模且开发期较长项目的发展商将有负面影响，例如广州富力地产、绿城中国，以及碧桂园、雅居乐和新世界中国等。

**"土地财政"痼疾难消**

业内人士指出，此次出台土地政策是长期性的，对地方政府过度依赖"土地财政"的问题没有任何解决，对最根源的房贷等优惠政策亦未有触动.显示为了平衡经济增长的需求，政府对敏感的房地产业还不敢轻易动真的，警告的意味更浓。

市场预期的打压高房价的政策，包括取消对首套住房优惠贷款七折，提高首付比例，增加中低价房供应，以及增加土地供应严打开发商屯地等。

SOHO中国首席执行官(CEO)张欣指出，"土地每天都在被囤，现在就是打击囤地力度不大，放款量非常大，造成房价拼命上涨...税收政策都没有上来.如果一个土地在你手上待多长时间，税收政策一下上来都是可以解决的。"

11月全国70个大中城市房屋销售价格同比上涨5.7%，为今年来单月最快增速，环比上涨1.2%。

高高在上的房价令民众难以接受.中国央行最近公布的调查显示，第四季度，有近七成(67.2%)的城镇居民认为当前房价"高，难以接受"，这一比例较上季提高2.1个百分点，连续两个季度提升。

中原地产研究中心的监测显示，由于今年"地王"涌现，土地市场异常活跃，前三季度重点城市获得的土地出让金收入已超越2007年.如上海高达652亿元人民币，紧随其後的北京达571亿元.中国的卖地收入，已成为资金紧绌的地方财政的主要来源。

从国际经验看，出台物业税不失为抑制房地产泡沫的较好办法.在中国，物业税早在2003年就被管理层提及，并且已在北京等部分城市已经实现"空转"运行。

但中国指数研究院分析师何田称，由于在资产评估和徵收标准等方面存在的诸多实际困难，让这一改革至今都还没有实施试点，解决"土地财政"问题还有很长的路要走。

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中国官方把开发商购地的首付款比例提高到五成。专家认为，此一政策对资金雄厚的大型开发商影响不大，只会让中小开发商出局，预估房价仍会持续上涨。

中国社科院研究员杨重光认为，提高首付比例后，短期内土地价格可能有所压低。但也可能出现另外一个后果，就是大型的房地产开发企业拿地的垄断优势更加明显，而不利于中小开发企业。

中华两岸商机促进会理事长蔡为民分析，对于央企、国企来说，融资方便，手头资金也非常充裕，即使首付比例从目前30%左右上调至50%，对它们根本无关痛痒。

但是，对中小建商来说，资金成本却一下拉高很多，可能因此无力买地，甚至逐渐退出市场。蔡为民说，表面上来看，此一政策可抑制开发商投机、囤地的行为，但背后的意义是助长了大型开发商垄断市场。

华东师范大学商学院房地产系主任华伟说，中国房地产市场将持续走高，不会因此而受到波及。「中国高房价是全球宽松货币政策、积极财政政策所造成的，未来将继续走高。」

中国土地勘测规划院研究员也持相同看法，他指出，「对土地市场影响最大的政策，是在信贷和财税领域，下一步要看这些方面是否有新的动向。」由于当前信贷依然较为宽松，土地市场并不缺资金，提高首付比例政策能发挥什么作用，还有待观察。

北京大学房地产研究所所长陈国强指出，财政部等五部委的通知，主要是针对今年土地市场的交易火爆、过热现象，希望藉此打击一些重点城市的炒地、囤地现象。

此一政策将可提高开发商的资金门坎，迫使建商加快住房销售和回收资金，增加房市有效供应，也能在一定程度上，缓解目前房地产市场供不应求的紧张局面。