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惨烈内幕 曝光房产销售总监的“活命”日记

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发表于 2009-12-23 03:46:42 | 显示全部楼层 |阅读模式
9月15日・星期一
   
    灰色的“金九银十”
   
    虽然早有预感,但这一切来得还是太突然。即便我身处的地方只是一个小城市,但这恐怖的经济危机的蔓延速度却并不比大城市慢!
   
    “从4月份开始,销量就持续下滑。8月份还勉强销售了30多套,但9月份销量突然下降至不足10套。我们苦苦等待的‘金九银十’不但没有带来好消息,销量反而跌到了历史最低点!从回款来看,目前已成交的消费者都只是试探性地定房,多数只缴纳了少量定金,并没有足额缴纳房款或者首期。销售部十几个置业顾问一直很努力地催款,但客户就是未见行动……”听着销售经理的汇报,公司领导们个个神色凝重。
   
    回望2007年,那可是我们活得最滋润的一年,商品房销售简直是世界上最容易的事情。业内人士常坐在一起调侃:“哪怕是把茄子掐两个眼睛坐在售楼部,都能把房子卖出去!”这一年,新的“地王”不断在全国各地出现。可也就在这一年,随着国家宏观调控措施的不断落实,当年11~12月份的销售速度开始逐渐减慢。大家似乎嗅到了冬天的气息,但又都禁不住想,应该还会像往常一样,有个逐渐回落的过程,房地产业不会真的那么快衰退……
   
    9月29日・星期一
   
    “打仗”
   
    后天就是国庆节了,我们只剩两天时间准备了,紧张!
   
    策划部门的工作效率太低,平面设计也跟不上,只好坐地监督了!上午所有的设计稿必须出来,不然赶不上报纸广告的印刷和刊登了。整个上午,我都在策划部几个文案和设计师的电脑前走来走去,一个字一个字地看,一幅图一幅图地修。下午1点30分,总算定了初稿。我顾不得老板在忙什么,立即联系其审稿。当我流着汗把设计稿交给老板时,我很紧张,怕他又要到处改,那时间就来不及了。好在改动很小,他签完字后,我长长地舒了口气!下午4点,稿件直接传印刷厂和报社,这时我才想起忘记吃中午饭了……
   
    快下班的时候,想想国庆看房的小礼品已采购完毕,优惠方案也已落实,应该没什么事了,可还没等我闲两分钟,办公室的门就被敲响了!进来的是销售经理和两个哭得像泪人儿似的置业顾问。不用问就知道两人一定是发生互抢客户的事了。这段时间因为销售不好,客户少得可怜。可没客户就没提成,对拿惯了高工资的置业顾问来说,那点基本工资根本不够玩儿,所以争抢客户的事情时有发生。好容易把她们安抚出门,还没来得及坐下,我的电话又响了,我有种不好的预感!“小赵,我刚看到你们的广告样稿。你们是怎么设计的?公司花几万银子啊,你们弄的那样子算个啥啊……”汗!是办公室主任!实在没时间给他详细解释这次的宣传策略和VI系列,挨顿骂算了吧,回头再说明,反正老板那里是通过了的。老板和我们销售部都清楚,国庆活动的成败才是关键!
   
    10月1日・国庆七天
   
    无事可庆
   
    10月1日,国庆节。报纸、电视、短信、路牌等广告今天全面揭开,街头巷尾有不下50人散发我们的宣传材料,售房车在街上随时接送看房客,凡是走进售房部的都可以领到一份精美的小礼品……我和全体销售人员早上8点就站在售楼部等待,纷纷祈祷门庭若市的情景再次出现!
     10点过5分,终于进来了一个小伙子,一句话都没问,拿份礼品就走了。
   
    10点47分,来了一老一少两女的,进来就大声问,问的是:“你们的礼品呢?”
   
    晚上开会总结:今天一共接待客户5组,发放礼品9份……国庆第四天,今天看房的人多了点,约11组左右,但都没有成交。我忍不住打电话问了下其他楼盘的同行,他回答说:“你那里还有人来看?我这里一天都没见着客户的影子!”
   
    国庆第七天,今天终于成交了两套!可是一看客户资料,我又高兴不起来了----这不是新客户,是置业顾问跟踪了近半年的老客户,而且还只交了5万元定金!
   
    10月16日・星期四
   
    备战房交会
   
    刚过去的国庆节,我们的销售以惨败告终,但容不得我们自怨自艾,马上就得应对新一届的秋交会了。这次房交会,公司特别重视,专门开了协调会,要求精心准备,力求实现销售突破!
   
    我们全体人员开足马力准备资料、物料,一个小的细节也不敢马虎。晚上盘点,所有房交会需要的物品、资料全部到位,要求全体人员房交会早上7点半前务必赶到展会现场。
   
    万事看上去好像都具备了。临睡前我特意喝了两杯酒,对着月亮祈祷:我的月亮我的神啊,求求你让我们本月多成交点吧!
   
    要知道,我们的客户资源已经快枯竭了,很多原来有联系方式但未购买的客户已经不接售楼部的电话了,甚至还有人扬言再打他电话就要告我们骚扰。
   
    10月17日・房交会
   
    看的多买的少
   
    这次房交会,我们的展位挑选得很好,紧邻主席台,来看房的客户很多,十几个置业顾问都接待不过来,我和策划部门的人员全部都上阵了。总体感觉很好,虽然今天没有一单成交,但是能感觉到很多客户已经等不及了,我相信他们会很快下手了。
   
    第一天,我们接待了400多组客户,填写意向保留单的27个!
   
    第二天,依然是很多人,大家咨询的问题都很细:规划、景观、绿化、配套、户型等。可我发现苗头不对,人们问完之后拿着资料就走了,并没有行动的。到其他参展公司的现场观察了几个小时,情况都是一样的。甚至连一家打出现场交3万元定房就送2万元家具的公司展位前都没见有动静。
   
    情况不妙啊!看来这次全球金融危机的影响真的太大了,国家对楼市的扶持政策还没有尘埃落定,消费者不是傻瓜。
   
    三天房交会,我们总共接待了1300多组客户,其中意向客户76个。下一步的跟踪很重要,就看我们置业顾问的水平了。
   
    10月31日・星期五
   
    关于乐观
   
    房交会后,置业顾问们苦苦追踪,可最后成交的只有10套!
   
    他们每天平均要打20个以上的电话,还频频上门拜访、外出宣传,可客户反应还是偏冷。价格已经到底了,再降就亏了,老板也不会再玩儿了。下一步,我们的销售队伍将展开第三次地毯式搜索,把居民区、写字楼再扫一遍。我只能乐观地想,国家已经行动了,地方政府的救市措施也相继出台了,部分真正需要住房的客户就快忍不住了吧……
     上午开了销售部动员会,在我的一番“乐观”演说下,置业顾问们被掩埋许久的激情又被激发了点出来。面对长期的疲软市场,大家都快要麻木了。我刚回到办公室,突然,一团黑影闯了进来,原来是副总,和他一身黑西装相映照的是他阴沉着的脸。我心里“咯噔”一下,看来又出事了!
   
    他先是客气地问了我几句最近销售情况,没等我回答完毕,就又打断了我的话。
   
    “你现在执行的什么价格?”
   
    “是最新调整的,价格表在这里。”我赶紧把价格表给了他。
   
    看了几眼,他立马就把价格表使劲一扔,“谁叫你调整的?谁这么大胆子?”
   
    我立即把董事长签字的文件给他看,他这下扔得更远,“又不是他一个人的生意,凭什么?”然后就气呼呼地摔门而去。
   
    后来我才了解到,因融资无果、资金紧张,现在股东之间的分歧很大。
   
    哦,我的天!
   
    11月7日・星期五
   
    等 中央的救市方案已经出来一段时间了,银行的细则也相继出台,上星期省会城市的措施也陆续有了,可我市的具体措施还没有着落。房管局也召集相关单位和企业开了几次会,可还是没有具体结果。我们每天都在苦苦支撑……
   
    不过今天太阳很好,我很早就来到办公室,泡了杯好茶,点了根烟,开始看新闻。救市方案出台后的一段时间,各地的观望情绪渐渐好转,变成了实际的购买行为。
   
    快到10点时,我接到老板电话:“资金搞定了,整个项目开发资金全部不成问题,明天到账。你安心把基础打好,等待时机好好促销!”
   
    放下电话,我迷茫了一会儿,然后长长地吐了口气。
   
    下班结算,虽然又是第N个销售空白的一天,但我的心情就像大多数同行一样,已经没有了悲凉的感觉……我开始展望未来,也许又要开始忙了:政策分析、环境测评、推广计划、促销活动……老板的话总要信吧,我再次乐观地想。
   
    活下来就是硬道理。虽然不知道这个“冬天”还有多长,但只要我们活着,“春天”迟早会来的!

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发表于 2009-12-24 23:54:28 | 显示全部楼层

抑制炒房 售屋营业税优惠不延长

中国再施紧缩措施以抑制房市过热。中国财政部和国家税务总局昨(23)日宣布,实施既将届满1年的个人住房转让营业税减免优惠措施,年底结束后不再延长,自2010年1月1日起,个人购买不足5年的非普通住房对外销售的,全额征收营业税。

市场专家估算,以200万元人民币成交的二手房为例,新政策实施后纳税金额将是实施前的4倍。另外,估计市场上约有40%房源受到影响,而短期房市炒作行为将得到抑制。

财政部和关税总局发布的"关于调整个人住房转让营业税政策的通知"还规定,自2010年1月1日起,个人购买超过5年(含5年)的非普通住房或者不足5年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税。

财政部和关税总局强调,为维护正常的财税秩序,各地要严格清理与房地产有关的越权减免税,对清理出来的问题,要立即予以纠正。

去年底为振兴受金融海啸冲击的房市,中国国务院公布"国务院办公厅关于促进房地产市场健康发展的若干意见",规定自2009年1月1日至12月31日,个人将购买超过2年的非普通住房或者不足2年的普通住房对外销售的,按照其销售收入减去购买房屋的价款后的差额征收营业税。

业界人士估算,以一套200万元人民币的3年期非普通住房为例,2009年营业税优惠措施期间,成交后应交纳的税费为4万元,但2010年优惠政策取消后,需缴纳的税费高达16万元,足足上升4倍。

根据北京中原地产、链家地产、美联物业等中介公司的统计,目前,二手房市场上挂牌出售房源中,此次政策调整最受影响的2到5年期的房源,约占成交量的40%左右。
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