找回密码
 注册
搜索
热搜: 活动 交友
查看: 551|回复: 1

北京楼市后泡沫时代来临 特征:家庭收入都在供楼

[复制链接]

0

主题

3825

回帖

6820

积分

论坛元老

热心会员

积分
6820
发表于 2010-3-22 03:24:12 | 显示全部楼层 |阅读模式
一位来自香港的普通置业人士纪墨分析称,2010年,京城楼市终于进入了后泡沫时代,这是一个泡泡已经吹大,但还未破灭的时代。他说,楼市泡沫的特征很明显:身边的人都在讲买楼,家庭收入的大部分都用在供楼上,楼价疯涨,脱离股市,两者不同步。

  当地产大腕潘石屹和任志强都开始哭穷拍不起地的时候,也许,后泡沫时代终于来临。

  2010年,京城楼市终于进入了后泡沫时代。这是一个泡泡已经吹大,但还未破灭的时代。

  新的时代来临,楼市准备好了吗?买房人准备好了吗?更为确切地说,所有来到北京的投资者和置业人士,是否已经准备好迎接泡沫破裂的那一天了吗?

  中国的资本市场,有一个对小投资者“很不公平”的规律。就是当一种资产,一旦转移到全是“散户”持有的时候,绝对价格就开始下跌了。股票是这样,房产也是这样。后泡沫时代的最终结局,就是当“有钱人”的“闲钱”都被一项资产吸尽的时候,只有一个结局,就是:拐了……

  本期《财道》采访的,既非地产专家,也非知名投资人,而仅仅是一位来自香港的普通置业人士。他用自己体验过的常识和朴素的逻辑来讲述自己的置业经:

  “楼市泡沫的特征很明显:身边的人都在讲买楼,人人都相信楼价涨了还能再涨;而买楼的人,月收入大部分都用在供楼上,更恐怖是家庭收入的大部分都用在供楼上;同时楼价疯涨,脱离股市,两者不同步……”

  对话:崩盘记忆

  《财道》:香港楼市的周期如何,你对楼市暴涨的印象有无形容,当年火爆的情况达到了什么地步?

  纪墨:暴跌之前很疯狂,根本看不清市道。印象里最疯狂的是一天之内上午买楼,下午转手就卖这样的事情。

  香港在1984年中英联合声明签署后,到1998年亚洲金融风暴前,楼价不断狂涨,虽然香港一半的人住在政府的廉租房或购买政府建的低价楼,但因为地少人多,政府一直控制土地的出售,炒楼情况严重。

  严重的时候只要新楼盘出售,排队的人拿到预售号,就可以赚一万元,所以吸引黑社会介入,出现过“白手套党”、“饮管党”,排队买楼。他们嘴里叼着饮管,又或手戴白手套,整班人走在一起,确认为友,霸占各大楼盘开售前头位炒筹。这种情况直到后来政府实施七成楼宇按揭措施,加上地产商改以抽签决定买楼次序,“饮管党”及“白手套党”才随之消失。

  《财道》:你记忆中的泡沫破灭后的情形如何?

  纪墨:1998年金融风暴发生后,楼价一直在跌,到2003年非典时,楼价较高峰期跌了六成。因为很多人都是贷款买楼,当中不少是炒楼,所以产生一大批负资产族。现在内地人都知道负资产就是即使把楼卖掉,也还不清贷款。

  到这种时候,除非申请个人破产,不然就只有“死供”到底了。所以买楼最大坏处是跌了还会再跌,附“上身”。香港不少中产1997年以1000万元购入“千呎豪宅”,付出首期300万后,欠银行700万,经过三年半供楼后,楼价跌到只值450万元,但欠银行还近700万元。首三年半的供款中,93%用做还利息。一年利息59.5万元,夫妻年薪即使有100万元,供完楼交完税后也就剩不下什么了。

  我那时还没有买房,但我有个朋友,因为不想申请破产,跟银行商量把房子卖掉,再分期还钱给银行,还了好几年。那些还不了贷款给银行的房子,银行会拿回来拍卖,这种单位称为“银主盘”,一般都比市价低,因为银行只求尽快套现,差价由业主承担,就是成为欠银行的款。

  另一个朋友是在1999年买的房子,当时楼价从1997年的高峰已经下跌了差不多四成。500呎(约为47平方米)的房子卖方亏了差不多100万,到手只用200多万港元,他开始还觉得自己赚了不少。但那个时候利息很高,每个月还银行的贷款差不多要2万港元,而且还要20年的时间。更恐怖的是楼价并没有到了谷底,后来不到4年的时间,房子跌到100来万。结果他也成了负资产,最惨的是到现在还在给银行打工。

  《财道》:目前港人对香港楼市有何判断?

  纪墨:香港的情况是,豪宅回报率低,租金上不去,只有3厘(年租金为总价的3%)左右。但“细价楼”,就是总价在三四百万港币以下的房产,回报率高,因为比较好出租,一般在5至6厘。

  本地媒体有一个判断,就是租金的走势还是可以延续的。因为受惠于落成量创新低及经济复苏,加上去年楼市交投旺盛,导致房源变少,今年香港楼市租金上升势头预计可能跑赢楼价,回报率仍然可达5%。

  租金追上楼价,是因为今年银行利息可能上调,压制楼价上升势头。去年香港楼价上升了27%,而租金上涨迟缓,所以推测今年租金上涨可能较大。如果租金升15%而楼价升10%,租金回报就有望达到5%。

  我看到一个数据说,2009年平均租金支出仅占家庭收入35%,香港已经连续10年处于低过40%的健康水平了。

  名词:千呎豪宅

  今年40岁的纪墨上世纪90年代曾在京居住3年,后回香港发展,是一位媒体供职的普通香港人。

  3月,在两会召开期间,纪墨用闲暇时间故地重游,“考察”了北京楼市的情况。在惊叹北京房价上涨的同时,他很自然地得出了一个结论:北京楼市已经开始接近香港了。

  纪墨在北京见到一位朋友家接近128平方米的房产时,不住口地连称“豪宅”,搞得朋友一头雾水。他解释说,很多香港年轻人的最大愿望是拥有自己的一套房产。香港的房子小是出了名的,香港电视剧中很多市民的居家背景,明显是过于夸张了。大部分所谓的豪宅,也就1000平方英尺。千呎豪宅,只相当于93平方米,还不到100平方米。

  而香港的房子公摊面积又大,所以真正的大小其实可能和北京的80多平方米相当。如此算来,所谓的豪宅居然就相当于北京的“小户型”。不过,价格确实是豪宅的价格,一呎(约为0.093平方米)一万,千呎就要1000万了。至于一般人家住的,几百呎,也就几十平方米,仍然可以养一家子了。

来源: 中国经济网

0

主题

3825

回帖

6820

积分

论坛元老

热心会员

积分
6820
 楼主| 发表于 2010-4-2 01:54:24 | 显示全部楼层

两会失败:谁来控制房价 京城买个煎饼回来房子涨了50万

北京晨报   
   
     在去年年底的楼市调控新政威力之下,北京楼市在今年初稍事休整,而休整之后,却是另一个高潮的到来。 [SIZE=-6](博讯 boxun.com)

    在去年年底的楼市调控新政威力之下,北京楼市在今年初稍事休整,而休整之后,却是另一个高潮的到来。楼市在3月份的火爆表现让人瞠目结舌,面对通州等热点区域售楼处上演的一幕幕抢房大戏,就连资深地产人士也不由发出“京城楼市无房不涨价”的感慨。

    买一个煎饼房子涨了50万

    去年,通州楼市涨幅达到50%,领跑京城。而通州新城核心区规划初步方案在今年的亮相,更是推动通州房价节节攀升。

    机构数据显示,通州商品房在春节后的开盘价格首次达到了每平方米20186元,70%的商品房价格已经超过2万元。3月份前3周北京共开盘17个,全部超过之前的开盘价,最高的通州项目价格竟然比月初上涨了近6000元,月内涨幅高达32.2%。

    “现在涨得最快的是运河一带,一些新房的价格已经涨到每平方米2.5万元,以前卖不出去的二手房,现在房主都不愿卖。”在通州买房的陈小姐昨天激动地向记者表示,“我最近看的五个项目至少涨了50%。”

    另一个故事在不少买房者中流传,一位赵姓购房者3月初在通州某楼盘看中了一套2居室,已经准备下定金了,结果小赵感觉18000元的价格还是太高,于是借口有点饿了,出门买了煎饼回来再谈,再回来时,售楼小姐说刚才已经被人定了,价格也涨到了23800元了,同样一套房子在买煎饼的一会儿工夫就涨了50万元,濒临崩溃的小赵只能自嘲一个煎饼值50万元了。
    CBD东扩区九成业主捂房

    同样疯狂的还有位于通州东部的河北燕郊。此前有消息称,北京考虑将部分既有地铁线路延伸到周边河北省的城镇。消息一出,考虑在燕郊购房的客户上涨了两成,很多炒房客都意识到燕郊的房价可能迎来飞涨,燕郊的新房价格也从去年初的每平方米4000元疯涨到目前的每平方米7100元左右。

    此外,大兴等几块天价土地的出现,使得本来就资金宽裕的投资者减少了对政策的担忧,继续入市。3月初,位于大兴的某楼盘售价尚在16000元/平方米,但现在的价格已高达21000元/平方米,涨幅高达31.25%。

    昨日,北京市规委在其网站上对“北京商务中心区(CBD)东扩区规划综合方案”进行为期30天的公示,听取公众意见。根据规划,东扩区将CBD沿朝阳北路、通惠河向东扩展至东四环,总面积约3平方公里,规划总建筑规模约700万平方米。来自中介的消息称,受该消息影响较大的区域主要有朝青板块、百子湾板块和朝阳公园板块,这些区域九成的二手房主昨天打电话表示暂不卖房。

   热点地区五成购房者为炒房

    “京城无房不涨价,商品房价格最高月涨32.2%,当前北京市二手房均价在14180元/平方米左右,相比2月底的13460元/平方米,上涨幅度达到了5.3%。”中原地产分析员张大伟表示,今年楼市的“小阳春”已经到来。

    据悉,在目前庞大的购房大军中,炒房者的比例在急剧扩大。张大伟表示,目前北京楼市购房者中有三至四成是炒房者,通州等热点区域已经达到五成。

    燕郊当地一位地产人士向记者表示,已经建成5年的燕郊某小区,能住1000多户的小区现在的入住率仅40%多。张大伟表示,燕郊的新建商品房单套房价维持在73万元,而燕郊的平均单套房租仅为610元。租售比达1比1200,也就是说,现在燕郊一套商品房要靠租金收回成本的话需要100年。

    北京42个楼盘4月入市
    价格较去年同期翻番


    随着3月楼市逐渐回暖,北京楼市无论是开盘数量还是成交量均呈缓慢上升趋势。各大地产门户网站及中介提供的数据显示,今年4月北京计划开盘的项目达到42个,价格较去年同期翻一番。

    据搜房网新盘数据监控中心3月23日的统计,4月北京计划开盘的项目达到42个,其中全新项目13个,老项目再次开盘有29个。

    从4月开盘项目统计来看,郊区楼盘放量继续增加,且区域分布较均匀,通州、大兴、房山成为放量重点区域。统计显示,4月城八区(含朝阳、海淀、丰台)共24个项目计划开盘,而郊区(含大兴、通州、房山、顺义)共18个项目计划开盘。郊区项目的崛起,大有取代城八区的趋势。

    继3月份后,4月北京新盘价格依然持续高涨,新房整体开盘均价接近25000元/平方米,比去年同期翻了一番,与今年3月已经开盘项目相比,整体均价上涨逾两成。

    开盘项目的平均价格对比显示,城八区的开盘价格达到27000元/平方米,而郊区均价在15600元/平方米,两者较大的差距使得更多购房者开始选择在郊区置业。

    值得注意的是,受到CBD东扩等因素的影响,郊区部分热点区域在4月份涨势凶猛。来自“狙房网”的统计显示,3月份,房山区新房的开盘均价只有每平方米9000元,而4月份新盘的均价已经达到每平方米11442元,上涨21.34%;通州则上涨16.77%,新盘均价达到每平方米23950元,涨速最快的顺义房价达到每平方米23000元,较3月上涨39.9%。
回复

使用道具 举报

您需要登录后才可以回帖 登录 | 注册

本版积分规则

手机版|阿波罗网

GMT+8, 2024-11-13 04:12

快速回复 返回顶部 返回列表