针针见血！业内人六条论证：房价肯定还会降

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没有买房的朋友要有耐心，房价肯定会下降，其实你也有很多选择，排号等经适房或者租房，如果有可能的话就租政府的廉租房，虽然没有房，但是你一样在挣钱攒钱……

一、价格高企的房地产并不会给相关行业带来太多的利润，打压房地产价格，让它回归理性，会促进更多行业的发展。房地产企业都是拼命的把成本往下压，不管你是施工的、供货的、监理的等等行业，都要进行投标，价低者得，很多企业为了生存，都是拼命的压价，利润低得惊人。比如，我们那个工地，他们监理公司的监理费用只有不到3元一平方，30多万平方的项目，监理费用还不到100万，配置监理人员10名，两年的工期，你算算监理公司的利润才多少，监理人员的收入又是多少?材料商的利润也是压到了最低，房地产项目对他们来说是鸡肋，“食之无味，弃之可惜”，施工单位也好不到哪儿去。所以，高昂的房价与他们关系不大。

　　二、 房地产公司的利润很大。他随便给你涨个千儿八百的，施工那一块的费用都有了，但是施工单位多一个子也别想拿。你能说价格高企的房地产会给相关行业带来很大好处吗?

　　三、房地产的质量很不能令人满意。首先从设计上说，设计公司施工蓝图出来后，房地产公司还要进行“优化”，所谓的“优化”就是把各专业的设计要求降到最低，说白了就是只要房子不倒，能通水通电就可以了，比如国家有明确要求的建筑节能用的保温板必须是阻燃的，但他给你用的却是一点就着的;该是4平方的电线，他给你换成2.5的;需要做太阳能供电的，他直接就给你取消了。想让他做得好一点?没门，他可是一个子都不愿意多出!房地产给相关方的低价格，注定了他们要提供最差的材料，最低的人员配置以及最一般的施工工艺。从人员上来说，监理公司的工资1500左右，低得可能就1000元吧，这样的工资能招到什么好的人才?你又能指望他控制好什么施工质量?他们的低工资，意味着低的素质，质量控制不好不说，往往为了小恩小惠与施工方勾结在一起，致施工质量于不顾。所以房子交出后，各种各样的问题就出现了，墙体脱皮了，房间不方正了，楼板厚度不够了，管子漏水了，屋面、墙体下雨漏水了等等，但是，你很幸运，最起码你的房子没有倒，不是吗?

　　四、 房地产商想多给你的，就是超大的容积率。国家规定，高层建筑的容积率不能超过3.5，但是你看一下周围的社区，哪一个不是楼挤楼?10层以下的住户可否经常见到正午的太阳?等电梯会否比较麻烦?

　　五、 当今中国畸形的房产商是寄生类植物，社会大众的养分已经被他吸附的筋疲力尽，其它行业也跟着受牵连，但是房产商却显得枝繁叶茂，殊不知若社会这可大树倒掉，这个寄生虫还能活吗。“皮之不存，毛将附焉”?!

　　六、 房产商不是不能摸的老虎屁股，你不要怕他会死掉，他的生命力很强，但也很无赖，经常以自杀相要挟。控制高房价关键在于中央政府，地方政府就不要指望了，一丘之貉，妄为父母官。

　　没有买房的朋友要有耐心，房价肯定会下降，其实你也有很多选择，排号等经适房或者租房，如果有可能的话就租政府的廉租房，虽然没有房，但是你一样在挣钱攒钱啊，再说了，在中国，你是“买房”吗，只不过也是长期租房而已，只不过租给你的时间长了点而已，自己却要做牛做马甚至还连累到父母，但“房租”到期后，你会发现，大好的青春已经消逝，只不过是空忙了一场!

　　相关：业内人士：楼市新政对普通购房者影响不大
　　海南房地产业内人士和经济学者就“新国十条”接受本报记者采访时表示——
　　楼市新政对普通购房者影响不大

　　针对我国近期部分城市房价、地价出现过快上涨的势头、投机性购房再度活跃的现象，前日，国务院出台《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨通知》(下称“新国十条”)，再次重申严打“炒房”现象，对商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款;对不能提供1年以上当地纳税证明或社会保险缴纳证明的非本地居民暂停发放购买住房贷款。

　　昨日，记者对海南房地产业内资深人士及经济学者进行采访，请他们就“新国十条”对海南房地产市场以及普通购房者的影响进行解读。据介绍，“新国十条”的主旨在严打炒房、为当地楼市“挤水”。对海南本地普通购房者影响不大。

　　1 地方政府须坚决遏制房价过快上涨

　　“新国十条”要求，各地区、各有关部门要切实履行稳定房价和住房保障职责，必须充分认识房价过快上涨的危害性，认真落实中央确定的房地产市场调控政策，采取坚决的措施遏制房价过快上涨，促进民生改善和经济发展。

　　“从‘新国十条’的第一点要求可以看出，国家再次重申地方各级政府必须与中央‘步调一致’地采取具体调控手段，遏制房价过快上涨。”海南房地产业资深人士汪志军说。
　　汪志军认为，在之前的相关楼市政策公布以后，一部分地区的房价经过短暂走低后，又重新迅速上扬，这里面可能出现一些地方政府遏制房价激增手腕不“强硬”的问题。此次“新国十条”强调各级政府必须遏制房价过快上涨。

　　2 明确责任 建立约谈巡查和问责制度

　　“新国十条”要求各地区、各有关部门建立考核问责机制，明确指出，稳定房价和住房保障工作实行省级人民政府负总责、城市人民政府抓落实的工作责任制，住建部、监察部等部门要对省级人民政府的相关工作进行考核，加强监督检查，建立约谈、巡查和问责制度。对稳定房价、推进保障性住房建设工作不力，影响社会发展和稳定的，要追究责任。

　　海南房地产业内普遍认为，海南已经在这一方面率先“试水”，起到了一些积极的示范作用。“实际上从去年末起，海南省有关部门就约谈了一些大型房产投资企业负责人。”汪志军表示，在过去一段时间内，海南的房价增长速度“领跑”全国，随后，海南省有关部门“试水”约谈制度等，效果明显。汪志军认为，此次“新国十条”明确这些问责制度，实际上是在海南“试水”问责制度见效的基础上，在全国加以推广。

　　3 有的放矢 住房信贷政策将更加严格

　　“新国十条”要求实行更为严格的差别化住房信贷政策。对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的家庭，贷款首付款比例不得低于30%;对贷款购买第二套住房的家庭，贷款首付款比例不得低于50%，贷款利率不得低于基准利率的1.1倍;对贷款购买第三套及以上住房的，贷款首付款比例和贷款利率应大幅度提高……

　　“这次的‘新国十条’要求商品住房价格过高、上涨过快、供应紧张的地区，商业银行可根据风险状况，暂停发放购买第三套及以上住房贷款。”汪志军指出，该要求最能体现此次“国十条”的核心主旨：严格限制各种名目的炒房和投机性购房，目的就是为楼市“挤水”，对海南房地产市场平稳健康发展大有裨益。

　　4 税收部门 应对楼市收益发挥调节作用

　　“新国十条”要求，财政部、税务总局要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。税务部门要严格按照税法和有关政策规定，认真做好土地增值税的征收管理工作，发挥税收政策对住房消费和房地产收益的调节作用。

　　“该要求的提出，实际上就是国家对外放出的一个‘风声’或者说是一个‘信号’，给高价房地产市场‘预冷’，提醒一些高价房地产项目要小心了。”海南知名经济学者王毅武教授说，该要求就是对部分定价过高、涨幅过快的楼盘开发商的一种“告诫”。

　　5 加大供给 对于居住用地增加总量供应

　　另外，“新国十条”明令，国土资源部要指导督促各地及时制定并公布以住房为主的房地产供地计划，并切实予以落实，增加住房用地的有效供应。对房价上涨过快的城市，要增加居住用地的供应总量。要依法加快处置闲置房地产用地，对收回的闲置土地，要优先安排用于普通住房建设。

　　王毅武说，“从这一条要求可以看出，国家对民生保障房产项目的开发，会给予更多的优惠政策。”

　　6 调控配置 优先供应保障性住房用地

　　中小型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量70%。

　　“新国十条”提出，应调整住房供应结构，各地要尽快编制和公布住房建设规划，明确保障性住房、中小套型普通商品住房的建设数量和比例。其中，保障性住房、棚户区改造和中小套型普通商品住房用地不低于住房建设用地供应总量的70%，并优先保证供应……房价过高、上涨过快的地区，要大幅度增加公共租赁住房、经济适用住房和限价商品住房供应。

　　汪志军表示，虽然硬性要求保障性住房等的开发比例，其主旨意图是好的，想尽可能多地解决百姓住房问题，然而这一比例如何界定，仍存在“因地制宜”的问题。拿海南这个经济薄弱的省来说，旅游产业及相前配套产业是本省的主导产业之一，也是地区经济收入的主要来源之一，如果过多削弱旅游地产等产业的开发比例，会影响经济收益，进而可能会影响投入到保障性住房等安居工程上的资金总量。

　　7 硬性规定 确保完成保障性住房任务

　　为加快保障性安居工程建设，“新国十条”要求，要确保完成2010年建设保障性住房300万套、各类棚户区改造住房280万套的工作任务。住建部要与各省级人民政府签订住房保障工作目标责任书，落实工作责任……住建部要会同有关部门抓紧制定2010-2012年保障性住房建设规划，并在2010年7月底前向全社会公布。

　　“这是一个强制性的要求，目的就是要确保各地安居工程建设必须到位。”王毅武认为，过去一年中，由于种种原因，一些地区的保障性住房、棚户区改造住房没能及时“达标”，因此在该要求中，明确了这一硬性规定，旨在维护政府的公信力，继续让老百姓保持信心。

　　8 加强监管 严查土地闲置及炒地行为

　　“新国十条”还提出，加强对房地产开发企业购地和融资的监管，加大专项整治和清理力度，严格依法查处土地闲置及炒地行为，并限制有违法违规行为的企业新购置土地。对存在土地闲置及炒地行为的房地产开发企业，商业银行不得发放新开发项目贷款，证监部门暂停批准其上市、再融资和重大资产重组。

　　“以上要求都是在强调，对于房地产市场的调控，各级政府要做到‘必须有作为、不能不监管、不能乱作为’。”王毅武指出，这或许是中央针对一些地区政府存在“打自己小算盘”的情况，再次作出的明确要求，旨在要求各级地方政府，尤其是一些房价过快上涨的地区政府，必须拿出行之有效的手段加以调控。

　　9 加大处罚 捂盘惜售等行为将受严处

　　在加强市场监管的同时，“新国十条”还要求加大交易秩序监管力度。对取得预售许可或者办理现房销售备案的房地产开发项目，要在规定时间内一次性公开全部销售房源，并严格按照申报价格明码标价对外销售。住建部门要对已发放预售许可证的商品住房项目进行清理，对存在捂盘惜售、囤积房源、哄抬房价等行为的房地产开发企业，要加大曝光和处罚力度，问题严重的要取消经营资格，对存在违法违规行为的要追究相关人员的责任。

　　“该要求还指出，各地人民政府要对本地区房地产开发企业经营行为进行一次检查，及时纠正和严肃处理违法违规行为，检查处理结果要于2010年6月底之前报国务院。”王毅武表示，该要求旨在严打开发商“趁乱打劫”式的开发和盈利。

　　完善制度 及时披露房地产市场信息

　　“新国十条”最后提出，要完善房地产市场信息披露制度。各地要及时向社会公布住房建设计划和住房用地年度供应计划。住建部要加快个人住房信息系统的建设。统计部门要研究发布能够反映不同区位、不同类型住房价格变动的信息。

　　“总的来看，‘新国十条’的颁布，对稳定海南房地产市场，促其健康发展有积极的作用，可以较好地‘挤出’海南楼市当中的‘泡沫’。不过对于潜在购房者来说，影响不大。”王毅武认为，该要求目的就是要让老百姓有知情权，让老百姓能够起到监督政府作为的作用。

　　房地产调控仍将一波三折

　　核心提示：本栏目认为，管理层针对房地产市场的调控仍然有治标不治本之嫌，利益因素扭曲调控方向导致房地产调控政策效率低下。而消除市场普遍认同的保值增值心理是房地产调控的关键因素，但各类复杂因素充斥其中，意味着房地产调控仍然不可避免的一波三折。
　　本栏目认为，管理层针对房地产市场的调控仍然有治标不治本之嫌，利益因素扭曲调控方向导致房地产调控政策效率低下。而消除市场普遍认同的保值增值心理是房地产调控的关键因素，但各类复杂因素充斥其中，意味着房地产调控仍然不可避免的一波三折。

　　一、政策治标不治本

　　从根本上来看，抑制投机和投资需求是目前房地产调控的重点。但从近期出台的政策来看，打蛇显然是没有打到七寸上。新出台的调高二套房首付不但抑制了部分合理需求，并也无法从根本上杜绝投机性购房。这是由于投机需求主要看中的是房价上涨的空间，而支付更多的首付并不能实质性控制这种投资投机需求，只是微幅的提高了其支付成本而已，相反这反而会抑制部分有真实改善需求的消费需求。

　　实际上当前的措施很明显仅仅是尽量化解金融体系内的房地产信贷风险，通过提高首付来屏蔽房价下跌对银行资产风险的压制，利率的提高也可以适当提升银行的盈利。从这个角度来看，由于一些利益因素实际上是在扭曲房地产调控的举措。在房价高涨的目前阶段，保护银行资产的安全本无可厚非，但应兼顾对房地产真实消费需求的保护，及对投机需求的实质性调控作用。

　　总体上，不合理的房地产调控措施非但不能起到防范房价泡沫的根本目的，反而可能会产生更多的副作用，从而导致房地产被误读误解。

　　二、平抑高房价关键在于消除保值预期

　　实际上，当前表现在上海北京等大城市高达40%的空置率，意味着大多数家庭原意持有多套住房，而造成这种局面的关键则是在于市场普遍认同的房地产保值增值功能。

　　而考虑到地少人多的现实状况，国内的房地产市场本应承担更多的社会需求。住房在某种程度上和衣、食、行一样，是满足社会基本需求的一个保障性领域。这并非是中国特例，东南亚诸国房地产市场发展过程中，都将保障性住房设计为房地产体系中的重中之重。

　　从这个角度来看，房地产市场的发展本身有其特殊情况，不同于其它完全市场化的行业。而目前由于宽松的流动性及大量货币发行，房地产成为市场规避通胀的主要领域。相比承担经济发展的支柱性作用而言，这显然是更不利于房地产行业的健康发展。

　　三、房地产税仍是在试探市场反应

　　中国国务院在上周发布了《关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》，文中要求税务机关要加快研究制定引导个人合理住房消费和调节个人房产收益的税收政策。政府这几天来并未发布具体相关细则，在有关征收何种税项的问题上各地媒体也充斥着自相矛盾的报导。

　　从实际情况来看，完善税收无疑是消除市场保值预期，从而实现房地产功能本源回归的针对性措施。但目前管理层恐怕对是否征收房地产税收仍然心存犹疑，而放出这类政策信号也是在试探市场反应。同时另一个角度来看，由于经济复苏的前景仍不明朗，管理层在调控房地产的时候仍然会投鼠忌器。这也就决定，政策和市场针对房价的博弈还将继续，这也为房地产中短期价格的波动和市场预期发展留下了诸多不确定因素。