学习一下 拆迁中美国政府怎样拔钉子？

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学习一下 拆迁中美国政府怎样拔钉子？

天涯社区   2010-10-04

政府的不介入主义

对于遍布各地的房地产开发，美国各级政府一般采取不介入主义。这是因为，房地产开发商征用土地、拆迁民房，如同商场里进行的商品交易一般，是房地产开发商与房地产持有者私人之间的商业行为，全由征用与被征双方自行协商，解决有关拆迁赔偿等诸多问题，政府无需也无权进行干预，宪法与有关法律也明文规定，严禁政府官员违法介入房地产从中谋取私利。

征地拆迁三原则

政府不介入不等于放任不管，他们爱怎么着就怎么着，而是通过严谨立法，给征用与被征用双方的协商规定了三项基本原 则，这就是：尊重私权，自觉自愿，公正赔偿，防止出现以强欺弱、以势压人或漫天要价、无理纠缠等乱象。

政府的征地权及“紧箍咒”

俗话说，有一般就有二般。对房地产开发，政府既有一般的不介入，也就有“二般”的必介入。“二般”是什么呢？就是为了公用的需要，政府有权代表公众征收私人土地，用来修筑公路、建造学校、医院等公用及公益事业。

但是各级政府在行驶政府征地权时，必须严格执行宪法第五修正案中的规定：私人财产不得在没有公正赔偿的情况下被充做公用，以及第14修正案的规定：各州不得未经正当法律程序而剥夺私人财产。也就是说，各级政府在行驶征地权时，与开发商自行征用私人土地一样，同样必须经过正当的法律程序及尊重私权、公正赔偿等基本原则，遇到一些由于这样那样原因拒绝接受政府的征用条件的“钉子户”，必须通过正当法律途径而不能擅自强行拆迁。典型事例就是上个世纪五十年代的首都华盛顿贫民窟清理拆迁案和2005年的康州新伦敦市的开发案了。

华盛顿特区政府怎样拔钉子

1954年50年代，距离国会大厦不远处有片破败的贫民窟。华盛顿行政当局计划清理这个贫民区，拆除破败建筑，由私人开发商修建“商品房”、私人写字楼和购物中心。拆迁工作总体进行得很顺当，但是也有一家商场的业主坚决拒绝拆迁，理由是，他们的房子不是“破败建筑”，政府让他们拆迁等于是从一个商人那里拿走地盘去送给另一个商人。

应该说，业主说的既是事实，又符合法理。但是如果按他的意见留着这栋房子，势将影响整片区域的拆迁改造。遇到了这样的“钉子户”怎么办？作为征地拆迁的主办方，有权有势的华盛顿特区政府，没有以权压人，更没有动用军警或勾结黑社会，采取各种手段强行拆迁，而是依法拿起了法律武器，把“钉子户”告上了法庭。一场颇费周折的拆迁官司，旷日持久，一层一层地一直打到最高法院，最高法院最后作出了适用于全国各地的有关政府征地和房地产开发的重要判决：政府依法给予拆迁户公正赔偿，拆迁户按照政府要求把地皮与房子交由政府，再由政府转交私人开发商开发。

新伦敦市也遇到了钉子户

1990年代末，新伦敦市市政府为了振兴萎靡不振的城市，决定对一处沿河地段重新开发，遇到了两个“钉子户”的阻挠。一户说她实在喜欢自己的小粉屋而拒绝出售，另一户邻居则因世代居住在这里而拒绝卖房。

最高法院做出了有利政府的裁决

新伦敦市市政府同样地拿起法律武器，与两个“钉子户”把官司一直打到最高法院，最后大法官们以五比四的微弱多数，于2005年做出了对新伦敦市政府有利的裁决，认为这种开发有利于促进城市经济繁荣，属于“公用”，符合宪法。最高法院再次重申：地方政府有权征用“非破败”的私人地产，然后转交私人开发商。

最高法院判决遭到强烈反弹

有趣的是，虽然最高法院的判决最具权威性，在许多人看来这个判决也合情合理合法，但在全美各地却引起了很大反弹。多数人对这项判决不满，担心各地政府会以经济开发为名滥用征地权。人们纷纷成立组织，进行游说推动立法。

一次强拆，催生出几十个制强法律

广大民众的反对引起联邦政府的程度重视。美国总统布什于2006年发布行政令，指示联邦政府在动用征地权时，目的必须是出于造福广大公众，而不能仅仅是推动将要得到被征土地所有权或使用权的私人的经济利益。紧随其后，美国几十个州也相继通过立法，对政府如何正确行使征地权作出了更为明确具体的限制。

立法奇迹是怎么创造出来的

一次强拆，催生出几十个“制强“法律，这在美国，可能是个稀松平常的事儿，但对一些“局外人”，却感到有点东方夜谭，难以置信：

此次“制强”法规制订之前，美国有关房地产开发的征地与拆迁法律已经相当完备也“合情合理”，但是美国民众和各级政府，硬是吹尘灰找裂麻缝，在看似完备的法律中找出了若干暇疵和漏洞，并迅即采取措施予以补充和修正，进一步规范各级政府使用征地权的指导思想和行为规则，让人不能不叹服美国民众与政府，把以法治国放在何等重要而崇高的地位；

美国是很少发生强拆恶性事件的国家，在最高法院对新伦敦市诉状作出判决后，人们只是因为“担心”政府会以经济开发为名滥用征地权，就速迅掀起新一波的立法活动，这又突显美国立法工作上的前瞻性，用中国话说叫未雨绸缪，预防为主；这次立法的最大亮点，是布什总统行政令强调的联邦政府在动用征地权时，目的必须是出于造福于广大公众，而不能仅仅是推动将要得到被征土地所有权或使用权的私人的经济利益，完全道出了美国民众的担心和期望。

在短短一年时间里，能够成功制订出几十个有关“制强”的专题法案，应该算作美国立法史上的一个奇迹；创造这一奇迹的最大推手，不是发出行政令的总统布什，也不是随着跟进地方政府，而是美国的广大民众。是他们对最高法院判决的强烈反弹，是他们纷纷地成立组织与游行，是他们不厌其烦地进行游说推动……没有这些，定然不会引起联邦和各级地方政府的重视；但是如果没有布什总统的行政令，没有各州政府的跟进，老百姓喊跑断了腿、喊破嗓子又有什么用呢？因而联邦政府和地方政府也功不可没。美国的征地拆迁就是这样在民众与政府的密切互动中逐步走向法制，走向民主，走向文明。