开发商自曝扛房价秘密：降价你也买不了

FRANKSTON

开发商自曝扛房价秘密：降价你也买不了
时间：2011-03-03   来源：金融界论坛  


“不可能那么快就降，根据 我们公司去年年底的财务情况，如果不再拿 新地 扛半年是没什么问题的。我们对通州的其他项目也都有监测，到目前为止，还没有降价的。”昨天，通州一位房地产公司的副总韩先生这样对记者说。

“史上最严厉的”的京十五条出台后，与一次次加息、提高准备金形成合力，全面收紧了房地产企业的资金来源。购房人开始观望，并期望着在这轮调控中，需求受限的开发商资金“紧张”后能把房价降下来。但记者从十余位开发商处了解到，作为购房人的博弈对手，他们目前的降价意愿并不强烈。那么，开发商实际能扛多久?相对弱势的购房人，还有机会在这次博弈中获胜吗?记者对此进行了相关调查。

跌价的常规路径 双方僵持长则一年短则一季

每一次ZF出台调控房地产市场的新政策，购房人最关心的都是两个问题：房价能不能降下来?何时能降下来?这一次也不例外.

“细心梳理一下前几年的经验，地产新政出台，房价进入下跌通道后，其路径其实是有规律可循的，了解了这个规律，购房人就不会那么容易被外界杂乱的信息所左右了。”曾经有过六七个项目操盘经验的开发商肖先生这样对记者分析。

“首先是观望期的量跌价滞阶段，新政策出来后，怎么执行、各方面反应如何、不仅购房人会观望，开发商也会观望。购房人不动，就没有成交量;开发商不动，新的项目会暂缓入市，老的项目价格不涨也不跌，双方都绷着，看谁能绷得住。如果开发商资金有问题了，率先绷不住了，房价就会进入下降通道。这个周期有长有短，长的一年多，比如2008年那次，短的三四个月，比如去年通州房价的下跌。”

肖先生认为，从某种意义上，这是双方博弈最关键的一个环节。“有些购房人对政策的效果有些误读，认为有效果就是房价应声而落，否则就是没用，其实，价跌往往不会那么快显现。”

其次，“房价进入下降通道就是进入了量跌价跌阶段。”肖先生接着分析。价跌的第一块多米诺骨牌，一般会是规模较大或是位于郊区的纯新盘，表现为以明显低于之前预期和周边项目的价格入市，原因是这些新盘进入销售之前都是投入，资金压力、销售压力较大，急需资金回笼，会率先扛不住。另外，新盘也没有老客户退房的顾虑，降价在技术上也比较容易操作。

之后，如果市场预期继续悲观，成交量萎缩，开发商的老项目没办法，也会通过打折、促销的方式加入到降价的行列中来。相对来讲， 二手房 的价格是相对坚挺的，这是由于二手房的卖方是分散的个体，除非特殊原因，都不会有资金压力，但当一手房大规模降价后，一直以一手房为风向标的二手房也不会坚持多久，楼市会进入全面降价之中。至于降价幅度能有多少，会在哪个环节转入价跌量涨、量涨价升的回暖通道，就要看这个阶段市场的博弈情况了。

扛价的根本原因 “即使降价，许多人也买不了”

“前两天，有人告诉我，管庄一个项目降价了，由一平方米35000元降到28000元了，我当时就不信，后来一打听，这个项目还没开盘呢，嚷嚷过均价35000元，现在又说28000元了，其实这只是开发商的一个销售策略，不能算是真正降价，因为周边项目均价不过26000元。在目前的市场观望期，这样的信号会很多，但从客观规律上来讲，可能会有‘假摔’，扫扫价格的浮沫儿，真正的降价一定不会这么快到来。选择扛价，既是开发商出于角色的本能，也是规律使然。”肖先生坦言，在这方面，购房人明显处于弱势。

在记者随后的采访中，多位开发商向记者证实了肖先生的判断：现在还没有降价的计划，至于原因则五花八门。东三环一位精装修项目开发商的说法很有代表性：“现在什么成本都在上涨，开发商的利润已经不像前两年那么高了。就拿以前都不在意的人工成本来说，不要说最贵的广东技工，连浙江技工一天都300元了，成本在那儿摆着呢，肯定不愿意降呀。再说了，现在的政策是限制需求，降价了，许多人也买不了呀，弄不好，新客户没来，老客户也跑了。”

通州项目是去年调控后的率先降价者，这一轮会不会继续领跌呢?通州一项目的副总韩先生说：“经过去年一轮的回调，通州房价已经回归到理性位置， 金隅花石匠 14000元，运河湾、海棠湾21000元左右， 北京ONE 26000元……与大兴、顺义等区域的项目比，都是有优势的，也得到了客户的认可，目前都还有成交，我不知道其他项目的情况，但我们公司去年年底的工作会上，已明确了今年不涨不降的调子。”