一篇广为转载的文章 中国二线城市的房地产陷阱

swiper

东方网

受各类调控政策叠加影响，北京、上海、广州和深圳等一线城市的楼市成交量大幅萎缩，部分城市下跌幅度甚至达八成，房价下行压力逐渐累积。

深圳市规划和国土资源委的房地产信息系统数据显示，截至2月26日，深圳一手房成交面积约为14万平方米，较1月份环比下跌约60%。

受房产税和限购政策冲击，上海新建商品房住宅市场成交量萎缩更加明显。根据上海市住房保障和房屋管理局可查到的最新数据，截至2月27日，上海新建商品住宅成交面积约为19.7万平方米。

对比此前1月份的数据可以发现，2月上海新建商品住宅成交面积环比下跌81%，与去年同期相比也下降近一半。佑威房地产研究中心统计得出的数据显示，1月上海市商品住宅成交均价为每平方米22992元，成交面积为105.1万平方米。

“京十五条”消息发布后一周，从成交量、销售价格、二手房信息等表现来看，被称为“最严限购令”的北京版限购细则，对北京房地产市场已经初步起到了立竿见影的效果，其中“京十五条”发布后一周，北京商品房网上签约总数达到746套，交易量环比此前一周下跌86.79%。

而根据北京市房地产交易管理网统计数据，累计至2月24日，北京市一手住宅成交2535套，成交面积为29.95万平方米，环比降幅分别为72.39%、69.43%；与去年同期相比，降幅则分别为61.95%、55.92%。

北京二手房市场成交量同样遭遇政策挤压。上述统计显示，截至2月24日，北京市二手住宅成交7682套，成交面积为72.47万平方米，套数环比降幅53.76%，面积环比降幅52.39%。

尽 管广州版新“国八条”正式出台并从2月25日才开始实施，但市场整体观望气氛仍导致广州楼市成交量遭遇“腰斩”。广州市国土房管局阳光家缘网签数据显示， 截至2月26日，广州新建商品房住宅网签面积约36.67万平方米，较1月份的73.25万平方米环比下跌约50%。

花样年集团(01777.HK)总裁潘军在接受《第一财经（微博)日报》采访时认为，在最近国家和地方政府出台的各种调控政策中，因调控基调趋严而带来市场潜在购房需求普遍受挫，是导致市场产生重要影响的关键因素。

部分城市的房价开始有所松动。官方数据推算显示，2月深圳一手房成交均价为每平方米18116元，较1月份的每平方米20168元环比约下跌10%。而较2010年2月的每平方米24195元均价，同比下跌约25%。

记 者从北京、上海、深圳等在售的多个楼盘获悉，多数开发商依然坚持着不降价姿态，部分项目热度不减。2月26日，深圳万科金色领域开盘热销出现了“日光盘”  现象。深圳万科当日下午对媒体发布的消息称，该楼盘第一批共339套单位在开盘当天销售量超过九成，共吸引了共1500余批客户前来认购。

中原地产市场总监王世界向本报表示，未来短期内楼市成交将持续低迷，房价也不会有太大变化，淡季促销少，同时去年反复震荡的市场趋势也会让开发商不轻易降价，只有成交持续低迷才有可能带来大范围的价格调整。

世联地产研究总监王海斌则认为，通过观测以往各类城市限购后的市场表现发现，一线城市成交有明显的回落，但影响时间仅两至三个月。



北京住宅市场骤降温 新盘零供应二手房降八成


“新国八条”出台后的1个月内，北京新提出预售申请并获得批复的项目数为零；“京15条”后，本市二手房新增房源减少了近八成。从中央到地方的系列调控政策，犹如晚来的三场雪，让京城楼市骤然降温。

新楼盘：开发商犹豫不决

据 北京市房地产交易管理网的数据，自1月26日“新国八条”发布以来，仅有两项目分别于1月29日与2月1日获得预售证。据我爱我家市场分析师李季介绍，企 业从提出预售申请到获得预售证，通常需要至少1周以上的时间，因此在“新国八条”发布后获得预售证的两项目显然是于政策出台之前提出预售申请的。

我 爱我家市场研究院分析师表示，近期一手市场缺乏新盘供应的主要原因，是开发商对新政后的市场还需时间进行准备。一方面，调控政策出台后短期内购房者的市场 预期尚不明朗，开发商主观上面临定价难题，不得不转入观望以等待市场明朗；另一方面，严厉的“限购”、“禁购”政策让大批购房者失去了购房资格，众多项目 的前期储备客户中有效客户大幅减少，客观因素迫使开发商延长蓄客期。

二手房：业主惜售情绪浓厚

据市房地产交易管理网的统计数据，自2月17日“京15条”开始执行到本月26日，本市二手房市场新增房源量仅851套，与新政执行前10天（2月7日—16日）的3740套相比大幅萎缩了77.25%。二手房业主惜售、观望情绪浓厚。

从网签情况来看，24日恢复网签后，二手房日均网签量为213套，与新政执行前的日均网签442套相比，大幅萎缩了51.8%；与1月份日均网签757套相比，更是骤降了七成多。

对 此，我爱我家市场研究院表示，限购范围的扩大，购房需求的减少，市场上买卖双方因调控而陷入观望，导致了新政执行后，网签量的持续走低。首先，新政的“限 购”、“禁购”政策使不少外地户籍业主失去了购房资格；第二，二手房市场大部分的纯投资客早已撤出市场，目前持房的二手房业主的房产大都为早些年购入，房 屋价值已经翻了一番，甚至两番，再加上这部分二手业主并无资金上的压力，决策较为灵活，所以在当前市场趋冷，购房者观望气氛浓厚，获利空间有可能减少的情 况下，也选择了观望，等待更好的出手时机。

分析：一个月后结束观望

我爱我家集团副总裁胡景晖表示，这一轮楼市宏观调控所引发的市场观望期将很快结束，市场将逐步走出观望期，业主挂牌量、需求量、成交量也将随之稳步回暖，“最长一个半月，最短一个月。”

据 介绍，2010年4月30日北京楼市第二轮调控开始后，楼市大约经历了2个月观望低迷期。随着买卖双方在经历了多次楼市调控之后，对调控的适应越来越快， 理解能力、判断能力逐步增强，再加上购房市场上刚性购房需求的大量存在，以及符合条件的改善型购房者“一卖一买”的连带效应的逐步显现，这一轮的市场观望 期将明显缩短。2010年底，我爱我家市场研究院对2011年房地产市场发展的研判中认为，今年房地产市场在新政出台前将保持平稳，新政后市场一二手供应 短期内则将有急遽减少；而由于调控的着眼点始终在促供应、抑需求，短暂低潮后供应的回暖将成为必然。

wnh2007

平民百姓对国有大企业的股票绝对不能买！！。。。。。。它们的所谓经营，就是骗弱势群体的血汗钱！！！！！！！

kindwater

一篇广为转载的文章 中国二线城市的房地产陷阱
时间：2011-03-06   来源：天涯社区   

中国二线城市才是重点所在。重庆、南京和武汉等城市的发展速度比北京和上海更快，这些城市的居民对自己的收入更乐观，也更有可能购置大件商品。

如今，中国已是世界最大的建筑市场。因此对房地产投资者而言，应该进军二线城市，对吧?不，瑞信(CreditSuisse)表示，这是一个价值陷阱。

其中的逻辑推理相当简单明了。二线城市的住宅建设正在导致住宅存量供应过剩和地价泡沫——这两个现象都对开放商的利润率造成了下行压力。而且，这还是在货币政策收紧和正在多个城市试行的遏制房地产投机措施没有在全国范围内推广的情况下。

现有的证据相当令人信服。

有关供应过剩这一点，瑞信统计了住宅存量，然后除以需求，由此算出过去三年里建成的住宅需要多长时间才能售完。

在毗邻香港、从零起步的中国的繁荣城市深圳，住宅储备应该只需一年便能售完——是调查中售罄速度最快的城市。但在东北部的另一个港口城市大连，这个数字是7.5年，而武汉则需多达8年。

关于地价泡沫的计算也很简单——相比于房价，地价的上涨速度有多快?在一些城市，差距相当明显。例如，2010年武汉房价涨幅不到10%，但地价上涨了约30%。似乎开发商正在生产要素方面付出过高的成本，推动部分城市的利润率成为负数。

为方便起见，瑞信总结了投资者应该避开的十大二线城市：武汉，沈阳，济南，长春，太原，合肥，长沙，海口，重庆，天津。