郎咸平：房价若打压成功会怎样 那就是中国完了

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2011/03/27

中山商报

3月25日下午，著名经济学家郎咸平教授在香格里拉大酒店举行了一场高端讲座，来自我市制造业、教育界、房地产界、金融界等各行各业的上千人听取了讲座。郎咸平教授围绕当前社会的热点问题，对2011年我国经济何去何从，作出了独特的见解。定价权之争是一场没有硝烟的战争

郎咸平讲，我们过去的一个重大失误，在于将中国定位于一个制造业大国，由此，将与制造环节无关的产品设计、原料采购、物流运输、订单处理、批发经营、终端零售六大环节拱手让给欧美。这样做的一个恶果，是我们的企业丧失了定价权，而一件产品90%多的利润都被这个环节掌控，制造这个环节只有不到10%的利润可拿。

中美之间关于人民币汇率的争议，实际上也是一种定价权之争。美国希望能够控制人民币的价值。近来，随着高盛进入中国，美国甚至启动了对于中国的第三场定价权战争：他们希望能够控制中国的股市。去年，高盛曾牛刀小试，导致中国的H股大跌。这给中国的投资者带来更大的风险。现行劳工政策未能追求企业和劳工双赢

郎咸平认为，正因为企业缺乏定价权，作为制造商品的加工企业员工薪水“10年维持不变”。不是企业不想给自己的员工加薪，而是因为他们没有更多的利润拿出来提高员工的福利。而政府作出的应对方案也欠周全。比如普遍提高最低工资标准，使得湖北的最低工资标准只比江苏低5%，一个湖北的工人愿意为了这5%而跑到江苏打工吗？

现行劳工政策的一个误判在于，不是追求企业和劳工的双赢，而是打击企业。比如劳动合同法规定员工可以炒老板，老板炒员工不行，让企业负担政府所有错误决策的成本，这使1/3的制造业陷入困境。现在推行的“工资协商制度”，规定只要有20%的工人有协商意图，资方必须与其协商，否则当场罚款20万元。土地出让金拿出1/3可以解决老百姓“三座大山”

郎咸平称，今天中国绝大部分产能严重过剩，只剩下最后一个产业还有强劲需求，那就是房地产业。房地产业是中国最后一个支柱产业。

近年政府出台了一系列政策打压楼价。许多人关心这种打压是否有效果。如果换一个角度考虑：要是打压成功了，房价降下来了，会是什么样的情况？那就是中国完了！中国的房地产业现在好比是一座火山，政府的打压即是试图把这个火山压住。如果强制压住了，熔岩不会自动消失，一定会从岩层中更为薄弱的环节漏出来，其后果是：恶性通货膨胀、经济再次探底，甚至引发火山爆发，最后一个支柱产业画上句号。

让房价上涨，老百姓住房怎么办？新加坡的做法是一个样板，即政府加强保障房的建设，以一个繁荣的商品房市场来构建保障房的基础。　　

2010年政府土地出让金2.7万亿，拿出10%建保障性住房，2700亿可以建设2亿平方米，10年20亿平方米足足够2 亿人居住，如果从土地出让金拿出6000亿可人人看病不要钱，再拿出1000亿可人人上学不要钱，所以从土地出让金拿出1/3，可以解决老百姓住房、看病、上学“三座大山”。企业拥有更大的弹性才能应对危机。

郎咸平指出，要想成功应对危机，必须具备两个条件：其一是比其他人更早意识到危机的到来；其二，也是更重要的，是企业要拥有更大的弹性。

比如李嘉诚。他在2008年金融危机到来之前就清偿了自己的债务，降低负债比例，然后出售了一些股权，让手中保有大量的现金。在金融危机到来后，他又宣布停止所有的投资。这样下来，李嘉诚大概持有220亿美元的现金，那么这220 亿美元当中，70%左右是以现金形式所保有，另外30%是以国债方式所保有，所以非常具有流动性。

此后，在所有人都无力投资时，李嘉诚抓住机会，在上海做了一笔投资，赚了一大笔钱。

郎咸平语录：　　

·只要你在中国看到泡沫，那一定是一个更大危机的先兆。　

· 政府的政策一定是根据表面现象作出的，往往是头痛医头脚痛医脚，不能解决本质问题。　　

·品牌并不是每一个企业都能够做得到的。那些认为通过几个名人打广告就能够推出一个世界一流品牌，根本是不可能的。　　

·中国是一个最喜欢谈判而又最不会谈判的国家。出口价格往往是越谈越低，进口价格往往是越谈越高。　　

·所有央企国企只上缴了1.2万亿元的税，而所有的个体户 （雇用员工少于5人）的小企业，居然上缴了1.1万亿元的税。　

·当政府遇到处理不了的情况时，通常的做法是加税。控制股价，提出印花税；控制楼价，提出房产税；汽车多了，提出车船税。　

·收费已成为地方政府的财政来源。广东河源一个收费站的收费期限居然达到756年！如果你觉得走高速公路交费很正常，那就证明你不正常。

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财新网
房地产行业的黄金时代即将结束；没有人再怀疑政府的决心，更没有人敢赌这只是“一场虚惊”


　　前面是一个十字路口，你不清楚该选哪边，只知道原地踏步和闷头向前都是行不通的，无论向左还是向右，开发商们必须有所选择了。

　　一些市场人士将这种危机和王石、任志强最近淡出前台相联系，这未免有些牵强。王、任二人的游学、退休早有计划，并非因当前的市场形势而定。但结论其实是“歪打正着”，房地产行业的黄金时代确实即将过去。

　　随着限购和信贷的收紧，开发商“打着高尔夫赚钱”的好日子已然成为历史。而随着2011年1000万套、今后五年3600万套保障房的入市，先不论其是否能真正转化为有效供应，商品房的市场空间无疑将被大幅挤压。

　　一些人质疑，保障房真能落地吗？就算落地，相关的进入、退出机制尚待完善，或许将出现供应和需求的错位，导致保障房空置率提高的状况。但从中央到地方，目前所有信息都显示着保障房“大干快上”的局面，从2010年4月到现在，幻想逐渐破灭，没有人再怀疑政府的决心，更没有人敢赌这只是“一场虚惊”。

失去“护身符”

　　与此前任何一次调控不同，此次以深化“限购令”为核心的“新国八条”，彻底扑灭了开发商之前仅有的一丝乐观，悲观和极度悲观情绪在市场蔓延，即便有人声称保持“谨慎乐观”，但业务转型的急迫性已难以掩饰。

　　新“国八条”后，限购被当作主要工具。政府完全了解限购副作用，仍将其全面推广，凸显出调控的强势与决心；但在土地财政等体制问题尚未涉及的情况下，地产调控的难度不言自明。

　　“限购令”的威力可以想见，且何时退出仍不得而知（参见本刊2011年第8期“限购龙卷风”）。龙湖集团董事长吴亚军在该公司3月21日的业绩发布会上表示，“我相信宏观调控显现出的效果会在未来一段时间内反复，对行业、对开发商的品牌及操作能力、执行能力、财务安全是一个重大的考验，可能会看到行业发生比较大的变化。”

　　信贷也被政府牢牢压住，除了提高二套房首付、三套房停贷以外，银行对开发商的开发贷也呈趋紧之势。国家开发银行一位人士向财新《新世纪》记者透露，部分银行确已有计划停止对开发商提供开发贷，“一家此前被四大行追逐的大型房企，最近贷款四处碰壁，最后在国开行得到几个亿的贷款，非常高兴”。

　　政府部门也在多种场合暗示，开发商们需要“自寻出路”。一位民营上市房地产公司人士对财新《新世纪》记者表示，过去国家大搞城市化，需要开发商给政府捧场，而实际上地方政府也在其中大捞好处；而现在，房价飙升、二三线城市房地产泡沫等等罪名归咎于开发商头上 ，“以前在桌子下面的交易，政府现在要把它摆到台面上讲，为了给政府正名，开发商必然成箭靶子。”

　　除了上述心理和实际层面的压力，保障房计划的公布，一方面挤压了商品房的市场空间；另一方面，撕下了房地产行业拉动内需、拉动产业链、拉动GDP的这一张张“护身符”。

　　一位接近决策层的智囊机构人士曾向财新《新世纪》记者表示，关于房地产有三个威胁论，即房地产是经济引擎，打击地产市场，经济增速会放缓，银行会被套牢，老百姓变成负资产。

　　然而，现在银行风险被认为是可以量化的，调控打击的主要是最后进场的富裕人群。至于对经济的拉动作用，则可以通过2011年1000万套保障房、今后五年3600万套保障房，来弥补商品房市场开工量缩减的缺口。

　　上述种种信息，都传达了相同方向的结论，房地产“只要能盖出来就绝对不愁卖”的黄金时代即将终结，开发商也来到了战略转型的十字路口。

做不做保障房？

　　现在摆在开发商面前的一条路，是大规模参与保障房建设。但一些开发商坦言，做保障房项目是做公益，并不赚钱。想要市场化的开发商大规模介入保障房，首先需要解决“赚钱”的问题。

　　此前，多数知名房地产公司都做过少量保障房项目，多数是配建，即政府在土地出让时规定开发商必须配建一定比例保障房。但实际情况证明，配建路子走不通，也不可能大规模推广，因为保障房捆绑土地出让，开发商是不得已而为之，房子的质量、户型、结构能否过关都是问题。

　　龙湖集团曾在北京市通州区开发了一个保障房项目——大方居，吴亚军表示，大方居这个项目不仅不赚钱，还是亏本的，2009年公司上市前只好把这一块放在了亏损拨备。

　　万科和龙湖面临相同的问题。万科高管在业绩推介会上表示，“万科非常愿意做保障性住房，而且赚1元钱就够了——如果不赚钱的话对不起股东，而如果赚钱的话就没有了‘道德的血液’。因此政府给我们地和钱，我们帮忙建，赚1元钱都行。”

　　万科提到的“政府给地和钱”，实际上就是开发商不垫资的代建模式。万科认为，这对于开发商是最好的方式，成本可控；但在实际操作层面，其实也有其他不可控因素。“有个地方，领导视察后给业主名单晚了六个月，因此导致我们积压了六个月的库存。公租房更可怕，谁来收租金？物业谁来管？还有可能出现腐败的问题，因此万科尽可能离得远一些。”万科高管表示。

　　这些问题凸显了开发商介入保障房建设的困境。上述国开行内部人士认为，“开发商参与保障房，就是走代建路子，应给开发商留出一部分利润。不应引入社会资本和金融工具，因为它们都要追逐回报。对于保障房建设，切勿将政府责任与盈利相混淆。”他认为，保障房的建设、融资、分配应有一整套制度规范。

　　住建部政策研究中心副主任秦虹也认为，保障房真正的难题不在建或资金，难在管理，“如何准入、退出、审核、管理、分配？能不能让有限的公租房资源真正落实在需要的人身上？相关制度建设很重要。在政府提供一定贴息、优惠、免税等优惠条件下，央企、国企应大规模参与，分担社会责任。”

　　对于市场化的开发商和民营企业来说，代建也是最易被接受的模式。绿城集团近日成立北方代建公司，希望大规模介入保障房，据绿城集团执行总经理、代建公司总经理曹舟南透露，绿城此前在青岛建设的一个保障房项目，不但没亏损，反而赚了1亿多元。

　　曹舟南并没有详细介绍青岛项目的运营模式，但他透露，目前保障房的利润总体非常低，只有建安成本的3%-5%，地方政府的做法也千差万别。政府虽下达了大量保障房任务，但相关制度的设计不够完善，例如与开发商的合作模式、付款方式、投资主体等都有待明确和细化。

　　目前，中国的公用事业项目融资及其路径选择，有BOT、TOT、PPP三种基本模式，也有基于此演变出来的变异模式，地方政府在引入社会资本参与保障房建设时，也脱不开这三种。

　　BOT，即“建造-运营-移交”（Build-Operate-Transfer），是指政府通过特许权协议，授权外商或私营商进行项目（主要是基础设施）的融资、设计、建造、经营和维护，在规定的特许期内向该项目使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满后将项目移交回政府。

　　TOT是在BOT基础上发展而来的，即“移交-运营-移交”（Transfer-Operate-Transfer），是指政府部门或国有企业将建设好的项目的一定期限的产权和经营权，有偿转让给投资人，由其进行运营管理；投资人在一个约定时间内通过经营收回全部投资和得到合理回报，并在合约期满之后，再交回给政府部门或原单位的一种融资方式。

　　PPP（Public-Private-Partnerships）即公私协作的模式，指政府与民营资本合理分担项目的各种风险，并通过合同等工具对风险进行管理。

　　目前，上述几种方式在保障房建设领域都有尝试和运用，但地方政府的做法并不统一，甚至在同一个城市不同项目，对待不同开发商的方法也不相同，没有统一标准可循。因此，不少开发商提出，政府应该有明确的参加保障房建设的条件，并做好统一的制度设计。

寻找新大陆

　　与半年前对做商业地产“遮遮掩掩”、不愿谈“转型”二字不同，现在开发商已经陆续公开宣布介入商业地产，旅游地产、养老地产等新鲜的业态也成为转型的方向。

　　SOHO中国董事长潘石屹称，目前，确实有部分开发商考虑转型到商业地产、旅游地产方面的开发，但这种转型是要时间的，一般需要三年以上，才能从土地的购买、队伍的建设等方面完成真正的转型。

　　实际情况确实如此。财新《新世纪》记者在采访中获知，开发商如果现在才开始做商业地产，已经在战略上落后了。在最近召开的2010年业绩发布会上，招商地产、金地集团等正式宣布做商业地产的传统住宅开发商，实际上都已在至少两年前开始调研、论证、试水。

　　3月18日，金地集团董事长凌克在投资者交流会上多次明确表示，商业地产是金地今后重点发展的方向。凌克称，为了发展商业地产，金地在国内外聘请了最优秀的人才进入金地，组成一个很好的管理团队，“今后金地将会大力投资，争取未来五年里在全国投资20个综合体，使商业资产总额达到600亿元，再创一个今天的金地集团。”

　　3月12日，招商地产宣布将全资子公司深圳招商房地产有限公司分立为存续公司和新派生公司——深圳招商商置投资有限公司。招商地产董事长林少斌3月21日向媒体表示，分拆商业地产业务，正是希望未来能加大商业地产的投资比重。但他也坦承，商业地产不好做，因为无论是对土地选址、资金投放、设计水准要求都很高。

　　商业地产的操作难度远远大于住宅项目。中国商业地产联盟秘书长王永平向财新《新世纪》记者表示，做商业地产最大的问题是资金和人，目前不少开发商做商业地产投资、购买商铺，主要看好的是土地增值，而不是租金回报。

　　目前，商业地产的投资总额只占整个房地产投资总额的很小一部分，有较大市场潜力。据王永平介绍，2009年商业地产投资额5500亿元，占房地产总投资的15%，近年来增长较稳定。

　　此外，相对于住宅，旅游和商业不但没有受到调控，反而是国家鼓励的产业。3月22日，世茂房地产董事长许荣茂在业绩发布会上表示，“十二五”规划写得很清楚，重点发展服务业及先进制造业，传统产业大部分要淘汰，一些类似来料加工的劳动力职业，或者回报很低、风险很大的企业，要改进。“所以，我们的投资也会做相应调整。以往我们的销售主要靠住宅，现在会多涉及商业、旅游，这就是对服务业发展的最好体现。”许荣茂说。

　　世茂副主席兼执行董事许世坛称，“现在住宅受到的冲击比较大，但高科技产业、旅游、商业不但没受到影响，反而市场占有率、销售情况非常好。旅游地产的市场潜力很大，所以我们非常看好旅游地产产业，也希望能将该产业独立上市。”

　　而养老地产是更为新鲜的业态，险资已先于开发商大举进入，但模式基本以“圈地”为主，相关研究配套进展寥寥。戴德梁行投资部助理董事曹建向财新《新世纪》记者表示，日本和美国的养老社区，真正做到了以“养老”为主，而目前中国市场上投资的养老社区，基本上是以“地产”为主，根本达不到国外养老社区的条件，并且选址距离城市很远。

　　真正的养老地产由于前期投入大，资金回收慢等特点，使很多投资者望而却步，平安集团新闻发言人盛瑞生向财新《新世纪》记者表示，“养老地产确实不好做，模式还在探讨中，目前险资可做的只有高端敬老院，还不知能否做养老社区。”

　　业界人士曾向财新《新世纪》记者分析称，如果交易量持续保持低位，大型开发商自身的资金链能够维持最多6—8个月，相较于积极开拓新市场的大型开发商，中小开发商面临的考验将非常严峻。这也是各家在年度业绩发布会上传递出来的共同信号。