上调首套房贷首付比例违背调控精神

DIRREEKE

近期，关于银行上调首套房贷首付比例的消息不断。日前，传言浙江四大行中除工行外均将首套房贷首付比例提至四成。后来，农行等向媒体公开予以否认，中国银监会也明确表示首套房贷政策不变。然而，树欲静而风不止,媒体部分报道，广州部分银行将首套房贷首付比例上调至四成。北京部分银行也有可能上调首套房贷首付比例。
一些商业银行“自动自发”上调首套房贷首付比例、提高首套房贷款利率，这是自觉严格执行史上最为严厉的楼市调控政策吗？我们看看《国八条》是如何规定的。《国八条》第四条指出，强化差别化住房信贷政策。对贷款购买第二套住房的家庭，首付款比例不低于60%，贷款利率不低于基准利率的1.1倍。人民银行各分支机构可根据当地人民政府新建住房价格控制目标和政策要求，在国家统一信贷政策的基础上，提高第二套住房贷款的首付款比例和利率。加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。重点在于“强化差异化住房信贷政策”上，笔者理解包括三层意思：首套房贷首付比例执行原来规定的30%；第二套住房首付60%，利率不低于基准利率的1.1倍；人民银行分支机构可根据当地情况在上述基础上提高第二套住房首付款比例和利率，但不能降低。差异化住房信贷政策主要差异在首套房贷和第二套以上住房贷款政策的区别对待上。目的在于利用差异化住房信贷政策抑制投资投机购房，支持自住性首套购房。
显然，商业银行提高首套房贷首付比例是完全违背了《国八条》中强化差异化住房信贷政策精神的，也违背了楼市调控的目的。楼市调控的目的在于抑制饱含泡沫的高房价，消除房地产风险，使得百姓能够买得起自住性住房。如果把首套房贷首付比例也提高，同样纳入调控对象，那么，这种把脏水与孩子一起倒掉的做法完全背离楼市调控目的。
除了违背调控精神，背离调控目的外，提高首套房贷首付比例将对当前经济发展造成不利影响。目前，出口受阻，投资不可持续，消费一时难以启动，汽车行业产销呈现负增长，房地产交易量大幅萎缩，中国经济传统的增长点正在消失，而新的增长点又没有培育出来。在这个间隔期，如何保持中国经济不大起大落考验各方智慧。以笔者看，仅从房地产调控对经济影响看，只要把握好完全可以避免。这就是房地产调控政策必须区别对待、有保有压、强化差异化政策效果。
一些商业银行提高首套房贷首付比例是出于什么原因和目的呢？并不是为了加大力度落实调控政策，而完全是出于银行自身考虑。目前，大型银行存款准备金率已经上调到20.5%，中小型商业银行上调到17%。这对银行内部资金造成巨大压力，已经出现头寸资金紧张现象，疯狂高息揽存就是表现。一些商业银行已经没有信贷资金来发放贷款，无奈之下选择了提高首套房贷首付比例门槛的做法。
一方面一些商业银行应该认识到此种做法是违背差异化住房信贷政策精神的，应该自觉纠正。另一方面，中国银监会和人民银行应该重申首套房住房信贷政策，加强对商业银行执行差别化住房信贷政策情况的监督检查，对违规行为严肃处理。