量价齐跌 “卖身潮”蔓延 中国楼市转向

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不同来源的统计数据显示，中国房地产市场正受到政府调控的严重冲击，降价潮、退房潮愈演愈烈，房地产企业“卖身潮”蔓延。最大的房产开发商万科集团表示，过去一年里政府为遏制楼价飙升而采取的措施正造成严重后果，大陆房产市场已经转向。并预期未来几个月销售量和价格将进一步下跌。

北京新楼盘签约率仅8.9% 24项目零签约

据《华讯财经》报导，来自地产商北京中原的统计数据显示，9月1日至10月25日，北京新入市的商品期房住宅项目合计为53个，这些项目提供的住宅套数合计为16,169套，可售面积达到230.68万平方米。不过，这些项目销售惨淡，截至10月25日，53个项目累计签约套数为1,940套，签约面积只有20.6万平方米，签约率仅为8.9%。

这53个项目中，有38个的签约率不足10%，更有24个项目无人问津，到目前依然是零签约，占比高达45.3%。在已有签约的项目中，签约率超过三成的项目只有4个，其中包括均价明显下调的远洋一方，该项目的签约率为49.6%。

截至10月25日，北京住宅库存已经达到117,673套，为2009年6月8日以来的库存最高点。按照目前的销售进度计算，在没有新增供应的情况下，北京楼市的库存消化周期也将超过22个月。但据北京市统计局的数据，继8月份北京商品房施工面积首次突破1亿平方米后，9月的施工面积再次创出新高，其中住宅施工面积已经达到6,584.1万平方米。

开发商资金断裂 “卖身潮”蔓延

除了成交量萎缩已成既定事实外，开发商资金断裂也已经摆在面前。据经济参考报的报导，截至10月23日已有29家房地产类上市公司公布三季报，三季度净利润环比大幅下滑40%，经营性现金流量净额从去年同期的30.8亿元骤降为16.6亿元。

对北京、上海、天津和重庆四大产权交易所挂牌交易的房地产企业进行不完全统计显示，2011年在产权交易所挂牌出售的房地产企业或项目出现了井喷，总数超过600宗。政府楼市调控使得卖掉公司套现离场成为许多房地产企业不得已的选择。

降价潮、退房潮愈演愈烈

在成交量持续下降的带动的下，北京的房价也开始松动，通州区域的珠江拉维小镇、华业东方玫瑰等项目价格降幅超过15%，接着蔓延到朝阳、大兴等地，部份项目降幅接近20%。

在上海，一家知名地产商旗下楼盘由原来2.6万元/平方米，降至1.5万元/平方米。上海长泰的西郊别墅6.9折降价促销，南京、嘉兴等地部份楼盘也开始大幅降价。

降价潮引来的退房潮同样备受关注。据国内媒体报导，自9月初杭州出现首例楼盘降价前期业主要求退房以来，因楼盘降价而引起的退房活动一再上演。上海景瑞地产在江苏太仓的一个项目，降价幅度高达23%，约合2,000元/平方米，老业主闻讯后，提出退房要求，双方一度发生激烈冲突。

万科：楼市已转向

中国最大的房产开发商万科集团认为，国内房产市场已经转向，并预期未来几个月里情况将变得更加糟糕，销售量和价格进一步下降。万科执行副总裁肖莉接受《金融时报》采访时表示：“我们可以看到销售不断萎缩的趋势，尤其是在大城市，价格已开始逐渐缓缓下降，因此我们认为，即便是那些有能力购房的买家，也将选择等待，因为他们期望价格进一步下降。”

瑞银：崩盘将致经济硬着陆

投资者和分析师们认为，如果中国房地产崩盘，会对很多东西产生严重的影响。包括钢价、铜价以及中国社会的稳定。

瑞银(UBS)经济学家汪涛表示，若房价下跌30%，将引发中国固定投资崩盘，由投资推动的中国经济在多年保持9%以上的年度增长后，将经历一场硬着陆。

房产投资占中国固定投资总额的20%以上，据瑞银估计，中国经济近30%的最终产品是被房产行业吸收的。汪涛认为，房产引发的硬着陆在今后几年里相当可能发生。

背负沉重债务负担的中国地方政府，在财政收入方面严重依赖土地销售，同时它们向商品房项目大举投资。在中国的未偿还银行贷款总量中，地方政府所欠贷款占至多30%，其中许多贷款是用土地和住房开发项目抵押的，因此房产市场崩盘可能造成摧毁性的连锁效应。

楼市崩盘还可能在政治上带来影响稳定的效应，因为这将特别沉重地打击新生的、拥有房产的中国中产阶层，这些人或是共产党的支持基础。

瑞信(Credit Suisse)房地产分析师杜劲松表示：“目前购房者、开发商与政府之间出现僵持，大家都在采取静观其变的态度，这可能是很危险的，因为如果各家开发商都等到最后一刻才提供折扣，整个市场的下行趋势将相当大。”

地产降温已致铁矿石价格急跌

金融时报报导说，由于信贷趋紧和房地产市场降温，中国钢铁工厂已开始减产，导致铁矿石价格滑落至15个月低位。

定价机构普氏能源资讯(Platts)的数据显示，铁矿石现货价格周二下跌7.2%至每吨128.50美元，为去年7月份以来的最低水平，同时创下26个月以来的最大单日跌幅。过去6周，铁矿石价格累计下跌逾30%。

钢厂减产正是原材料需求放缓的证据，而钢铁需求的一个主要来源——建筑业今年增速已放缓。